Spadek ofert najmu to nie wszystko. Zamiast wynajmować, wolą kupować
Liczba ofert najmu w Polsce spadła w czerwcu o 3,2% m/m. Choć to powtarzalny, sezonowy wzorzec znany z poprzednich lat, w tle rozgrywa się znacznie ciekawsza historia. Jak pokazuje badanie wykonane na zlecenie Otodom, 25% Polaków zaciągających w ostatnich latach kredyt hipoteczny przyznaje, że kupiło mieszkanie z powodu wygaśnięcia umowy najmu lub niezadowolenia z jego warunków – to jedna czwarta wszystkich transakcji kredytowych z ostatnich trzech lat. Dla tej grupy najem przestał być rozwiązaniem tymczasowym, a stał się wystarczającym impulsem, by przejść na swoje – najchętniej na rynek wtórny.
Jak wynika z raportu „Najważniejsza decyzja finansowa. Jak Polacy wybierają kredyt hipoteczny", wśród osób, które zrezygnowały z najmu na rzecz zakupu własnego mieszkania, zarysował się nowy profil nabywcy. Grupę tę w 64% stanowią młodzi dorośli (25-34 lata). Tylko 30% z nich jest po ślubie, a 33% żyje w związkach nieformalnych. Decyzja o zakupie nie czeka więc na zawarcie małżeństwa czy powiększenie rodziny. Coraz częściej przesądza o niej przekonanie, że najem przestał być opłacalny lub odpowiadać potrzebom. Jak podkreśla Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom: „To nie jest przypadkowy wycinek populacji, ale odrębny, bardzo wyraźny segment rynku”.
– Udział tego motywu, czyli koniec dotychczasowej umowy lub po prostu frustracja warunkami wynajmu, wyraźnie rósł w ostatnich dwóch latach – z 26,4% wskazań u osób, które wzięły kredyt w 2023 roku, do 39,6% w 2024, po czym w 2025 roku nieznacznie spadł do poziomu 34%. Pokrywa się to z tym, co działo się z czynszami: mocno rosły w latach 2022-2023 i utrzymywały się wysoko jeszcze w roku 2024, a dopiero w 2025 zaczęły się realnie stabilizować. Biorąc to pod uwagę, możemy postawić hipotezę, że presja cenowa na rynku najmu z opóźnieniem przekłada się na decyzje o zakupie mieszkania – wyjaśnia Paweł Jarząbek.
Ile za wynajem w 2026 roku? Od niespełna 2 tys. zł do blisko 5 tys. zł
Kierunek tych zmian jest na tyle wyraźny, że naturalnie prowokuje do pytania: ile właściwie trzeba dziś zapłacić za wynajem mieszkania?
Jak pokazują najnowsze dane Otodom, czerwiec 2026 roku przyniósł tylko niewielkie miesięczne wzrosty stawek – odnotowano je w 13 z 16 analizowanych miast wojewódzkich. Mimo to różnica między najtańszym a najdroższym z analizowanych rynków wynosi obecnie aż 2 930 zł. Najwyższe koszty ponoszą najemcy w Warszawie (średnio 4 890 zł) oraz w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu, gdzie ceny utrzymują się powyżej 3 000 zł. Zdecydowanie najtańszą opcją pozostają Kielce (1 960 zł) z najgłębszym spadkiem czynszów w ujęciu rocznym (-6,9%). Z kolei liderami wzrostów są Opole (+8,6% r/r) i Szczecin (+4,8% r/r).
Porzucenie najmu wiąże się jednak z finansowymi kompromisami. Z badania wynika, że najemcy decydujący się na zakup, kupują skromniej – mediana ceny nieruchomości w tej grupie to 520 tys. zł, wobec 550 tys. zł u pozostałych kredytobiorców. Znacznie częściej wybierają też rynek wtórny (30% wskazań) zamiast ofert deweloperskich.
– Ile to realnie kosztuje widać na przykładzie Warszawy. Średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym sięga 18 771 zł, a przeciętny miesięczny czynsz wynosi 4 890 zł. Oznacza to, że równowartość niespełna czterech miesięcy najmu odpowiada cenowo zakupowi jednego metra własnego mieszkania – wylicza Paweł Jarząbek.
Druga strona medalu: Sezonowe spadki podaży i efekt unijnego Lex STR
Zmiana zachowania po stronie popytu to tylko część szerszego obrazu. Na koniec czerwca na portalu Otodom dostępnych było 23,3 tys. ofert – to o 3,2% mniej niż miesiąc wcześniej. Rynek wraca tym samym do letniego wzorca spadku podaży, znanego z poprzednich lat (czerwiec 2025: -3,4% m/m, czerwiec 2024: -5,7% m/m). Kurczenie się bazy ogłoszeń dotknęło większości dużych miast, między innymi Opola (-14%), Białegostoku (-9%), Warszawy (-6%) czy Łodzi (-4%). Wzrosty odnotowały za to Olsztyn (+22%), Bydgoszcz (+3%), Kraków (+2%), Kielce (+2%) oraz Szczecin (+1%)
– Wyraźnym wyjątkiem jest Trójmiasto. Podczas gdy reszta kraju notowała sezonowe spadki, w Sopocie liczba aktywnych ofert wzrosła o 30% z miesiąca na miesiąc. To odwrócenie trendu – przypomnijmy, że od stycznia do maja dostępność mieszkań na wynajem skurczyła się tam o 62%. Czerwcowe odbicie sprawiło, że bilans spadków od początku roku zmniejszył się do 50,8%. Coś takiego nie dzieje się bez przyczyny – mówi menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Wykaz, kontrole i wysokie kary, czyli co przyniesie przyszłość na rynku najmu?
Rząd pracuje nad rygorystycznymi przepisami, które mają docelowo uregulować rynek najmu krótkoterminowego w Polsce. Zgodnie z dotychczasowymi ustaleniami, powstanie centralny wykaz turystycznych obiektów noclegowych, a każdy wynajem do 30 dni będzie traktowany jako usługa hotelarska. Jak wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, regulacja nakłada na właścicieli obowiązek uzyskania specjalnego numeru identyfikacyjnego dla lokalu. To bezpośrednio wymusza weryfikację ze strony serwisów rezerwacyjnych.
– Platforma, na której ogłaszany będzie taki najem, ma obowiązek wymagać numeru identyfikacyjnego. Jego brak oznacza konieczność usunięcia oferty – zauważa ekspertka Otodom.
Projektowane przepisy dają również nowe narzędzia wspólnotom mieszkaniowym oraz sąsiadom, którzy zyskują prawo do wnioskowania o oficjalne kontrole uciążliwych lokali, co w skrajnych przypadkach może skończyć się wykreśleniem z rejestru. Sankcje mogą się jednak na tym nie kończyć.
– Za wynajmowanie bez zarejestrowania i bez podania numeru identyfikacyjnego grozi kara do 50 tys. zł – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.
Trzeba jednak pamiętać, że zjawisko to dotyczy stosunkowo niewielkiego wycinka rynku. Jak szacuje ekspertka Otodom cała branża najmu krótkoterminowego w Polsce to prawdopodobnie około 80 tys. lokali, skoncentrowanych głównie w największych miastach.
