Więcej mieszkań do wyboru, niższe czynsze. Najemcy zyskują przewagę
Na rynku najmu coraz więcej argumentów przemawia na korzyść najemców – mówią eksperci Otodom. We wrześniu oferta mieszkań wzrosła aż o 12% w porównaniu z sierpniem, a średnie stawki najmu w miastach wojewódzkich spadły w tym okresie o 1,3%. To największa miesięczna obniżka w 2026 roku. Jednocześnie przez cały III kwartał czynsze były nieznacznie niższe niż przed rokiem.
– Jeśli liczba mieszkań dostępnych na wynajem utrzyma się na obecnym poziomie, w IV kwartale najemcy mogą mieć większe pole do negocjacji niż w 2025. Sam wrześniowy wzrost liczby ofert nie jest zaskoczeniem – podobny widzieliśmy w danych Otodom przed rokiem. Wtedy jednak, mimo większego wyboru mieszkań, czynsze w ujęciu rocznym wciąż rosły. Dziś stawki zaczynają się obniżać – mówi Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Najwyraźniej widać to w Krakowie, gdzie średnie ceny ofertowe najmu spadły o 5,2% rok do roku, choć nadal przekraczają 3,1 tys. zł miesięcznie. Jednocześnie to jedno z miast, w których we wrześniu przybyło najwięcej ogłoszeń (+15% m/m). Inaczej wygląda sytuacja na rynku sprzedaży. Przeciętne ceny ofertowe nowych mieszkań w Krakowie są o 3,2% wyższe niż przed rokiem, natomiast na rynku wtórnym, po kilku kwartałach wzrostów, ich dynamika wyhamowała do zaledwie 0,4%.
Turyści wyjechali, oferty zostały
Po wakacjach ważnym źródłem podaży są mieszkania wracające z najmu krótkoterminowego, zwłaszcza w miastach turystycznych. W Trójmieście liczba ofert wzrosła we wrześniu o 24,8% względem sierpnia, a w samym Sopocie aż o 41%. Podobny skok eksperci Otodom zauważyli rok temu, ale tym razem trend mogą wzmocnić zmiany prawne. Sejm uchwalił nowelizację ustawy, która pozwoli wspólnotom, spółdzielniom i gminom zakazywać wynajmu na doby, a także stworzy Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych i wprowadzi kary do 50 tys. zł. Zakazy mają obowiązywać dopiero od 2028 roku, ale dla części właścicieli może to być sygnał, aby już teraz postawić na najem długoterminowy.
– Jeśli za mieszkanie płacimy więcej, a możliwy do uzyskania przychód z jego wynajmu maleje, obniża się bieżąca rentowność najmu, co może skłaniać potencjalnych inwestorów w nieruchomości na wynajem do szukania innych alternatywnych i bardziej opłacalnych sposobów na zainwestowanie kapitału. Należy również pamiętać, że do inwestycji dochodzą koszty utrzymania nieruchomości, podatki i ryzyko pustostanów – już jeden miesiąc bez najemcy oznacza utratę około 8% potencjalnych rocznych przychodów z czynszu, dlatego niekiedy bardziej opłaca się zaakceptować nieco niższą stawkę niż przez dłuższy czas poszukiwać najemcy – mówi dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom.
Zdaniem eksperta, nieruchomości na wynajem należy traktować podobnie jak inne aktywa inwestycyjne, porównując oczekiwaną stopę zwrotu z alternatywnymi możliwościami lokowania kapitału, przy uwzględnieniu ponoszonego ryzyka i ograniczonej płynności inwestycji.
21,7 tys. nowych ogłoszeń w miesiąc
Mieszkań na wynajem przybywa niemal na wszystkich rynkach wojewódzkich, nie tylko w miastach turystycznych. We wrześniu do serwisu Otodom trafiło 21,7 tys. nowych ofert – średnio jedna co dwie minuty. Najszybciej liczba ogłoszeń rosła w Kielcach (+28% m/m), Lublinie (+19% m/m) oraz Krakowie i Wrocławiu (po +15% m/m). Na koniec miesiąca najemcy mogli wybierać spośród 27,3 tys. ofert w całej Polsce.
Większy wybór mieszkań szedł w parze z niższymi cenami. W porównaniu z sierpniem czynsze spadły w 12 z 16 miast wojewódzkich, najmocniej w Kielcach (-3,6%). Niewielkie podwyżki pojawiły się tylko w Bydgoszczy, Łodzi, Opolu i Szczecinie.
Czynsz w stolicy jak dwa i pół w Kielcach
We wrześniu przeciętna miesięczna cena ofertowa wynajmu mieszkania wyniosła 2 676 zł, czyli o 35 zł mniej niż w sierpniu. To jednak średnia z 16 rynków wojewódzkich, z których każdy ma taką samą wagę, niezależnie od liczby dostępnych ogłoszeń. Pokazuje więc ogólny kierunek zmian, ale nie oddaje tego, ile faktycznie kosztuje wynajem w poszczególnych miastach.
– Różnice są spore. W Warszawie średni czynsz wynosi 4,8 tys. zł, czyli jest niemal dwa i pół raza wyższy niż w Kielcach, gdzie za wynajem trzeba zapłacić przeciętnie 2 tys. zł. W obu miastach najpopularniejsze są mieszkania dwupokojowe, ale w Kielcach najemcy szukają ich zwykle za maksymalnie 2 tys. zł, a w Warszawie do 3,5 tys. zł – dodaje Paweł Jarząbek.
Miasto | Poziom czynszu | m/m | r/r |
Białystok | 2135 | -1.7% | 2.7% |
Bydgoszcz | 2279 | 1.4% | 4.9% |
Katowice | 2315 | -0.9% | -1.0% |
Kielce | 2008 | -3.6% | 1.9% |
Kraków | 3110 | -1.9% | -5.2% |
Łódź | 2255 | 0.2% | 2.3% |
Lublin | 2499 | -2.4% | -4.0% |
Olsztyn | 2432 | -1.3% | 5.1% |
Opole | 2485 | 0.1% | 5.4% |
Poznań | 2627 | -0.6% | 0.1% |
Rzeszów | 2424 | -2.3% | -4.3% |
Szczecin | 2814 | 0.1% | 0.1% |
Trójmiasto | 3183 | -2.8% | -1.8% |
Warszawa | 4821 | -1.6% | -2.6% |
Wrocław | 3037 | -1.5% | -3.5% |
Zielona Góra | 2386 | -1.0% | -2.7% |
Ile metrów ma wynajmowane mieszkanie w Polsce?
Wynajmowane w Polsce lokale mają średnio 54 mkw., podczas gdy nieruchomości zamieszkiwane przez właścicieli są niemal dwukrotnie większe – ich przeciętna powierzchnia wynosi 102 mkw. (z uwzględnieniem domów). Co ciekawe, również osoby szukające mieszkań na wynajem celują w niewielkie metraże. W wyszukiwarce Otodom najczęściej wskazują około 40 mkw. (21% wyszukiwań) lub 30 mkw. (17%).
– Znaczenie ma nie tylko to, ile przestrzeni mamy do dyspozycji, ale też na jak długo jej potrzebujemy. Z naszego raportu „Szczęśliwy Dom. Każdy na swój sposób. Style życia na rynku nieruchomości” wynika, że 53% Mieszkaniowych Debiutantów, czyli osób, które wyprowadziły się z domu rodzinnego w ciągu ostatnich pięciu lat, traktuje obecne mieszkanie jako tymczasowy przystanek, a 63% chce za dziesięć lat mieszkać w zupełnie innym miejscu. Dla osób, które nie planują zapuszczać korzeni, większy metraż nie zawsze jest więc priorytetem. Mniejsze mieszkanie może oznaczać niższe koszty i większą swobodę w podejmowaniu kolejnych życiowych decyzji – wyjaśnia Paweł Jarząbek.
