Mieszkanie w spadku, praca 200 km dalej. Czego Polska może się nauczyć od Hiszpanii?
W Hiszpanii stoi 450 tys. niesprzedanych mieszkań, a jednocześnie kraj zmaga się z ich niedoborem. Problem w tym, że lokale czekają na kupujących w regionach, z których ludzie wyjeżdżają, a nie na przykład w Madrycie czy Barcelonie. Eksperci Otodom zwracają uwagę, że Polska może zmierzyć się z podobnym zjawiskiem, choć w innej formie. Część młodych będzie dziedziczyć domy po dziadkach z dala od dużych rynków pracy, a przy tym mieć niewielkie szanse na własny kąt tam, gdzie chce żyć i pracować.
Hiszpania: luka 750 tys. mieszkań
Presja cenowa w Hiszpanii pozostaje wysoka. Według Eurostatu w II kwartale 2026 roku mieszkania podrożały tam o 12,1% w ujęciu rocznym, podczas gdy w Polsce o 6,3%. Szacunek 450 tys. niesprzedanych lokali pochodzi od Banco de España, czyli hiszpańskiego banku centralnego. To pozostałość po boomie budowlanym z początku XXI wieku. Tymczasem w latach 2021-2025 liczba nowych gospodarstw domowych wzrosła o około 750 tys. bardziej niż liczba mieszkań oddanych do użytkowania. Ponad połowa tej różnicy przypada na zaledwie sześć prowincji, w tym Madryt, Barcelonę i Malagę.
– Część lokali z poprzedniego boomu powstała w miejscach, które dziś nie przyciągają kupujących, albo wymaga generalnego remontu. Tymczasem największe zapotrzebowanie jest w ośrodkach, do których ludzie przyjeżdżają za pracą. Dostępny lokal w jednym regionie nie pomoże rodzinie, która potrzebuje mieszkania w innym – wyjaśnia dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom.
Majątek tylko na papierze?
O ile w Hiszpanii za geograficzny rozdźwięk odpowiadają przeszacowane inwestycje deweloperskie, o tyle w Polsce podobny mechanizm może uruchomić sukcesja pokoleniowa. Jak wynika z badania Otodom „Szczęśliwy Dom. Każdy na swój sposób. Style życia na rynku nieruchomości”, 32% właścicieli otrzymało swoje lokum w darowiźnie lub spadku. To duże ułatwienie, o ile znajduje się ono tam, gdzie właściciel planuje swoją przyszłość.
Dobrze obrazuje to przykład jednej z grup wyodrębnionych w badaniu – „Zakorzenionych z przyzwyczajenia”. To przede wszystkim mieszkańcy wsi i małych miejscowości, z których 63% otrzymało lub odziedziczyło nieruchomość w miejscu, gdzie żyje od urodzenia. Jednocześnie połowa deklaruje, że gdyby miała taką możliwość, za 10 lat chętnie mieszkałaby już pod innym adresem.
Spadek nie zawsze jednak oznacza problem. Wśród „Głęboko zakorzenionych”, a więc najczęściej osób w wieku 54 lat i więcej, 44% właścicieli odziedziczyło swoje mieszkanie czy dom, a aż 90% uważa, że obecne miejsce zamieszkania idealnie pasuje do ich stylu życia.
Inaczej wygląda sytuacja młodych osób (18-34 lat), które nie mają dzieci. 37% z nich otrzymało nieruchomość od rodziców, ale ponad połowa zajmuje wynajmowane lub użyczone lokale, a niewiele ponad jedna trzecia zakłada, że za 10 lat zostanie pod tym samym adresem.
– Możemy dojść do sytuacji, w której młodzi ludzie będą właścicielami nieruchomości w regionach oferujących niewiele możliwości zawodowych, a jednocześnie nie będzie ich stać na mieszkanie tam, gdzie chcieliby budować swoją przyszłość. To pokolenie, które będzie łączyć różne doświadczenia mieszkaniowe: dziedziczenie, wynajem, przeprowadzki i zakup własnego lokum, często później i z większą ostrożnością niż pokolenie rodziców – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.
Stabilizacja cen a realna dostępność mieszkań
Czy zjawisko to złagodzi obserwowana stabilizacja stawek? Jak wynika ze wstępnych danych Otodom, w październiku średnie ceny ofertowe mieszkań deweloperskich rosły w skali roku szybciej od inflacji (3,5%) tylko w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. To jednak nie oznacza, że mieszkania w dużych miastach stają się bardziej dostępne. W Warszawie przeciętna cena ofertowa wynosi 19 766 zł/mkw. Ceny sprzedanych mieszkań są niższe, średnio 18 963 zł/mkw., ale mimo to za 50 mkw. trzeba zapłacić około 950 tys. zł.
Nie średnia, tylko adres
Jak zauważa dr Maciej Kietliński: „możemy budować coraz więcej mieszkań, a mimo to nie rozwiązać problemu ich dostępności, jeśli będą powstawały w miejscach, gdzie zainteresowanie jest niewielkie. Stabilizacja czy nawet spadek średnich cen ofertowych też nie muszą przełożyć się na łatwiejszy zakup”.
– Kondycji krajowego rynku mieszkaniowego nie warto oceniać wyłącznie na podstawie przeciętnej ceny metra kwadratowego. Równie ważne jest to, gdzie znajdują się dostępne mieszkania, ile kosztuje ich utrzymanie i jak ich ceny mają się do zarobków. Kto szuka własnego lokum, nie kupuje przecież średniej krajowej ze statystyk. Szuka konkretnego mieszkania, w konkretnej lokalizacji i za pieniądze, którymi rzeczywiście dysponuje – mówi ekspert ds. ekonomicznych Otodom.
