Deweloperzy sprzedają więcej mieszkań niż wprowadzają na rynek, ale oferta nadal rośnie

Na siedmiu największych rynkach, w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Katowicach, deweloperzy sprzedali w październiku około 5,1 tys. mieszkań. Za dużą część tego wyniku odpowiadały trzy miasta, czyli Warszawa, gdzie nabywców znalazło ponad 1,6 tys. lokali, Kraków z ponad 850 sprzedanymi mieszkaniami oraz Wrocław z ponad 700. Na każdym z tych rynków był to najlepszy miesięczny wynik od początku 2026 r.

Jak zauważa Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, oczekiwania były znacznie większe.

„Październikowa sprzedaż była dobra, ale nadal niższa niż można było się spodziewać. Rekordowe wrześniowe rezerwacje i sygnały z rynku wtórnego, które w sierpniu i wrześniu wskazywały na rosnące zainteresowanie zakupem mieszkania, pozwalały prognozować wynik wyższy nawet o kilkaset sprzedanych mieszkań. Warto jednak zaznaczyć, że tylko w 2023 roku październikowa sprzedaż okazała się lepsza od wrześniowej, o 6%. Natomiast zarówno w latach 2024, jak i 2025 październikowy wynik sprzedaży był o kilka procent gorszy od wrześniowego. Stąd jednoprocentowy spadek między wrześniem a październikiem w 2026 roku nie odbiega od dotychczas obserwowanego trendu, ale zaskakuje w kontekście bardzo dobrych wyników sprzedaży w kilku ostatnich miesiącach”, mówi Katarzyna Kuniewicz.

Jak wygląda rynek rezerwacji mieszkań?

W ujęciu rocznym sprzedaż wygląda znacznie lepiej. Jej wstępny październikowy wynik był o 27% wyższy niż w analogicznym miesiącu 2025 r. i aż o 39% wyższy niż dwa lata wcześniej. Porównanie to obejmuje dane sprzed późniejszych korekt, dzięki czemu pokazuje wyniki na tym samym etapie raportowania.

O tym, że wrześniowe tempo trudno było utrzymać, świadczą dane o rezerwacjach. Po wysokim poziomie 3,5 tys. nowych rezerwacji we wrześniu, w październiku ich liczba spadła o 14%, do około 3 tys. Jednak mimo tego wyhamowania zainteresowanie mieszkaniami pozostało wysokie.

Zmniejszyła się również łączna pula zarezerwowanych mieszkań. Na koniec października obejmowała 6,8 tys. lokali wobec 7,2 tys. miesiąc wcześniej. To spadek o 5,6% miesiąc do miesiąca, choć liczba mieszkań oczekujących na finalizację transakcji nadal pozostaje duża.

Co oznacza, że sprzedaż wyższa od wprowadzeń?

W październiku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży około 3,9 tys. mieszkań, wobec blisko 4,5 tys. we wrześniu. Był to jednak wynik zbliżony do średniej miesięcznej z pierwszych dziewięciu miesięcy 2026 roku. Od stycznia do końca października na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali prawie 42 tys. mieszkań, a wprowadzili do sprzedaży 37 tys. Oznacza to, że sprzedaż była o około 13% wyższa od nowej podaży. Co więcej, w porównaniu z analogicznym okresem 2025 r. liczba sprzedanych mieszkań wzrosła aż o 39%, podczas gdy liczba lokali wprowadzonych do oferty zwiększyła się o 3%.

Październik przyniósł też wyraźne różnice między miastami. Tylko we Wrocławiu i Katowicach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań niż sprzedali. We Wrocławiu nowa podaż osiągnęła przy tym najwyższy miesięczny poziom w tym roku. W Trójmieście natomiast, podobnie jak w poprzednich miesiącach, liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była niemal równa liczbie sprzedanych.

Dlaczego oferta mieszkań nowych rośnie?

Skoro deweloperzy sprzedają więcej mieszkań niż wprowadzają na rynek, dostępna oferta powinna się kurczyć. Tymczasem dzieje się odwrotnie. Na koniec października liczba mieszkań oferowanych na siedmiu największych rynkach ponownie przekroczyła 59 tys. i była nieco wyższa niż miesiąc wcześniej. W ujęciu miesięcznym wzrosła również ich łączna wartość, do 51,9 mld zł.

„Wyjaśnienie tego zjawiska kryje się w tym, co dzieje się z mieszkaniami pomiędzy pierwszą decyzją klienta a podpisaniem umowy deweloperskiej. Przy przewadze mieszkań sprzedanych nad wprowadzonymi oferta powinna się zmniejszyć, dlatego jej wzrost może być pewnym zaskoczeniem. To efekt powrotu do oferty wielu mieszkań, czyli dużego ruchu między pulami lokali zarezerwowanych, sprzedanych i wolnych”, wyjaśnia dyrektorka badań rynku w Otodom.

Jak szybko oferta się wyprzedaje?

Choć oferta mieszkań wzrosła, tempo jej wyprzedaży przyspieszyło. W październiku wskaźnik czasu wyprzedaży, pokazujący, ile kwartałów byłoby potrzebnych na sprzedanie wszystkich dostępnych mieszkań przy obecnym tempie sprzedaży, spadł na sześciu z siedmiu największych rynków. Wyjątkiem było Trójmiasto. Najszybciej mieszkania znajdują nabywców w Warszawie, gdzie na wyprzedanie obecnej oferty potrzeba byłoby 3,2 kwartału. Kolejne miejsca zajmują Wrocław (4,1 kwartału), Trójmiasto (4,2), Poznań (4,3) i Kraków (4,7). Znacznie dłużej trwałoby to w Łodzi (6,1 kwartału), a najdłużej w Katowicach (8,5).

„Niewielki wzrost wskaźnika w Trójmieście nie musi oznaczać osłabienia tamtejszego rynku. W październiku sprzedaż nowych mieszkań w tym mieście była zbliżona do liczby lokali wprowadzonych do oferty. O wzroście wskaźnika zdecydował sposób jego obliczania, ponieważ uwzględnia on sprzedaż z ostatnich trzech miesięcy. Od sierpnia do października w Trójmieście sprzedano łącznie o około 100 mieszkań mniej niż w okresie od lipca do września. To wystarczyło, by wyliczony czas wyprzedaży nieco się wydłużył”, podsumowuje Katarzyna Kuniewicz, Otodom.

Kto kupuje od dewelopera?

Za wynikami sprzedaży na rynku deweloperskim stoją konkretni ludzie i ich style życia. Z raportu Otodom „Szczęśliwy Dom. Każdy na swój sposób. Style życia na rynku nieruchomości” wynika, że Strażnicy miejskiego zen (10,5% mieszkańców Polski) przy zakupie chętniej wybierają mieszkania nowe, a w projektach deweloperskich szukają przede wszystkim wyciszonych wnętrz. Lokale w standardzie deweloperskim kupują też Rodzinni stratedzy (6%), którzy wolą nowe bloki wkomponowane w dojrzałą, gotową infrastrukturę osiedlową, oraz Miejscy hiperlokalsi (6%), którzy najchętniej sięgają po nowoczesne inwestycje.