Trójmiasto: rynek deweloperski w równowadze. Od stycznia 4,5 tys. mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, 4,7 tys. kupionych
20 mieszkań dziennie – tyle średnio sprzedawali deweloperzy w Trójmieście w III kwartale tego roku. Łącznie właścicieli znalazło 1821 lokali, czyli o 25% więcej w ujęciu kwartalnym. Od stycznia do września kupujący nabyli 4,7 tys. mieszkań, a do sprzedaży trafiło 4,5 tys. Oferta utrzymuje się powyżej 7 tys. lokali, a jej średnia cena od początku roku nie spada poniżej 17,5 tys. zł/mkw.
– Trójmiasto to rynek w równowadze popytowo-podażowej. Działają tu przede wszystkim lokalne firmy, świetnie zorientowane w dostępności gruntów i procedurach administracyjnych, a jednocześnie uważne na potrzeby kupujących. Dlatego nadpodaż zdarza się tu niezwykle rzadko i utrzymuje się krótko. Te uwarunkowania pozwalają na prognozowanie dalszej stabilizacji w najbliższych miesiącach – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Na każde 10 mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w III kwartale przypadało 12 kupionych. Trzy czwarte popytu skoncentrowało się w Gdańsku, gdzie we wrześniu przeciętna cena sprzedanych lokali sięgnęła 18 246 zł/mkw., prawie 500 zł więcej niż w Warszawie. Średnie stawki ofertowe w Gdańsku są jednak wciąż niższe niż w stolicy: 18 749 zł/mkw. wobec 19 683 zł/mkw. Na metr kwadratowy mieszkania w Gdańsku trzeba więc przeznaczyć równowartość niemal 1,8 przeciętnej pensji brutto, która w sektorze przedsiębiorstw wynosiła tu w sierpniu 10 645 zł (dane GUS). Nic dziwnego, że w zdobyciu własnego lokum często pomaga rodzina. Z tegorocznego raportu Otodom „Szczęśliwy Dom. Każdy na swój sposób. Style życia na rynku nieruchomości” wynika, że aż 32% właścicieli mieszkań i domów w Polsce dostało je w darowiźnie lub spadku.
Skąd 17,8 tys. zł/mkw.?
Obecny poziom cen w Trójmieście ma źródło w wydarzeniach sprzed roku. W maju 2025 roku firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży ponad tysiąc mieszkań po 18,2 tys. zł/mkw., dwa razy więcej, niż w tym czasie znalazło nabywców. W czerwcu bieżąca podaż była jeszcze droższa – blisko 20 tys. zł/mkw. To spowodowało, że średnia cena oferowanych mieszkań zwiększyła się z 15,3 tys. zł/mkw. w marcu do 17,7 tys. zł/mkw. w lipcu.
– Tak skumulowanych i gwałtownych wzrostów nie widzieliśmy dawno na trójmiejskim rynku. W zasadzie konsekwencje tej zmiany obserwujemy do dziś, bo średnie ceny ofertowe utrzymują się na zbliżonym, wysokim poziomie – we wrześniu 2026 roku było to 17,8 tys. zł/mkw. Co więcej, na razie nic nie wskazuje na to, by stawki miały spaść. Aby tak się stało, do oferty musiałyby trafiać wyraźnie tańsze mieszkania, a jednocześnie dostępne lokale musiałyby być kupowane po znacznie niższych cenach – dodaje Katarzyna Kuniewicz.
Wolniejszy wzrost nie zwiastuje spadków
Coraz wolniejszy wzrost cen rok do roku łatwo uznać za zapowiedź spadków. Zdaniem Katarzyny Kuniewicz to jednak błąd. We wrześniu średnia cena ofertowa mieszkań w Trójmieście była o 4,1% wyższa niż przed rokiem, choć jeszcze niedawno różnica sięgała kilkunastu procent. Powód jest prosty: każdy miesiąc porównuje się z analogicznym okresem poprzedniego roku. Dopóki punktem odniesienia były miesiące sprzed gwałtownego wzrostu wiosną 2025 roku, różnice pozostawały duże. Teraz porównania obejmują już okres po tej zmianie, dlatego dynamika słabnie.
– Trójmiasto jest rynkiem, na którym nie tyle drożały pojedyncze oferowane mieszkania, ile średnią cenę podniosły nowe projekty wprowadzone do sprzedaży po wyższych stawkach. Podobne zjawisko obserwujemy w ostatnich miesiącach w Warszawie – dodaje dyrektorka badań rynku Otodom.
W stolicy przeciętna cena metra kwadratowego oferowanego mieszkania była we wrześniu o 11,1% wyższa niż przed rokiem.
600 mieszkań miesięcznie: prognoza na koniec roku
– IV kwartał w Trójmieście powinien być co najmniej tak dobry jak trzeci. Sprzedaż może sięgać nawet 600 mieszkań miesięcznie, w grudniu możemy odnotować rekordowy miesiąc. Deweloperzy będą zapewne uzupełniać ofertę w rytmie sprzedaży z poprzednich miesięcy, tak jak robili to dotychczas. Dlatego liczba dostępnych lokali nie powinna więc spaść poniżej 7 tys., ale też nie należy spodziewać się jej wzrostu – zapowiada Katarzyna Kuniewicz.
Jak zawsze końcówka roku powinna też przynieść promocje i upusty, ale ich skala w Trójmieście może być mniejsza niż na innych rynkach i przed rokiem. Firmy deweloperskie nie odczuwają presji na osiąganie znacznie lepszych wyników sprzedażowych, ponieważ za optymalną uznają sytuację zbliżoną do równowagi. Dlatego decyzje o promocjach będą miały raczej indywidualny charakter.
