Jednolity format cen mieszkań to dla rynku porównywalne dane
Od 11 listopada deweloperzy publikują ceny mieszkań na dane.gov.pl w jednym, obowiązkowym formacie. Dla większości firm to nie jest rewolucja. Zakres danych i częstotliwość publikacji się nie zmieniają, zmienia się forma - każdy cennik ma teraz tę samą strukturę. Najwięcej pracy czeka mniejsze firmy, które często przygotowują takie pliki ręcznie. Rynek zyskuje za to coś, czego brakowało od lipca 2025 r., kiedy ceny ofertowe stały się jawne. Od teraz mamy dane, które da się porównać między firmami i miastami.
Sam obowiązek codziennej publikacji cen nie jest nowy. Deweloperzy wykonują go od 11 lipca 2025 r. Jednak do tej pory każda firma mogła przygotować plik po swojemu, a wzór udostępniony przez Ministerstwo Cyfryzacji był tylko zaleceniem. Od 11 listopada 2026 r. struktura danych przestaje być już dowolna. Podstawą zmiany jest nowelizacja ustawy deweloperskiej (Dz.U. 2026 poz. 1077) oraz rozporządzenie Ministra Cyfryzacji z 10 listopada 2026 r. w sprawie struktury danych (Dz.U. 2026 poz. 1489). Rozporządzenie określa 48 pól w 8 grupach, oznaczonych od A do H, tj. od danych dewelopera, przez adres biura sprzedaży i lokalizację inwestycji ze współrzędnymi GPS, po ceny lokalu, pomieszczeń przynależnych, praw i innych opłat. Każdy lokal dostaje stały identyfikator, a każda cena datę i godzinę, od której obowiązuje.
Kierunek zmian jest dobry. Jawność cen ma sens tylko wtedy, gdy dane da się ze sobą porównać, a przez ostatnie półtora roku brakowało tego. Portal dane.gov.pl zawiera dziś tysiące plików w różnych układach. Firmy różnie nazywają kolumny, inaczej zapisują daty i z pewnością niejednakowo rozumieją cenę. W praktyce dane są jawne głównie na papierze. Żeby porównać ceny dwóch deweloperów z jednej ulicy, trzeba najpierw ręcznie uporządkować ich pliki. Wspólny format zamienia dużą liczbę plików w bazę, z którą da się pracować. Dane będzie można zbierać automatycznie i porównywać oferty między firmami i miastami. Skorzystają na tym wszyscy - kupujący, porównywarki, analitycy i instytucje publiczne - wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.
Warto zwrócić uwagę, że deweloperzy nie muszą raportować wielu nowych danych. Zakres informacji i częstotliwość publikacji, raz na dobę, pozostają takie same.
Mniej do zmiany będą miały firmy, które już korzystają z zalecanego wzoru ministerstwa, choć ostateczna struktura różni się zarówno od tego wzoru, jak i od wrześniowego projektu rozporządzenia. Dla większości firm to nie rewolucja, tylko potrzebny porządek w liczbach opisujących sytuację rynku deweloperskiego w danym momencie - dodaje ekspertka.
Z dnia na dzień
Największym problemem jest kolejność kroków. Znowelizowana ustawa weszła w życie 11 listopada bez okresu przejściowego. Rozporządzenie z formatem ogłoszono dzień wcześniej, a wzorcowe pliki ministerstwo wystawiło na dane.gov.pl w dniu wejścia przepisów w życie. Na dodatek ostateczna wersja różni się od projektu, na którym firmy pracowały od września. Zamiast 57 pól w 10 grupach jest 48 pól w 8 grupach. Doszły współrzędne geograficzne i stałe identyfikatory lokali, a daty mają teraz także godzinę. Kto przygotował się na podstawie projektu, musiał poprawiać systemy z dnia na dzień.
Część kwestii technicznych domknęły dopiero wzorcowe pliki. Rozporządzenie określa pola, ale nie format pliku ani kodowanie. Wzory ministerstwa pokazują cztery formaty XLSX, CSV, XML i JSON. Dla CSV przyjęto kodowanie UTF-8, średnik jako separator kolumn i przecinek dziesiętny. Wzory są jednak „przykładowe”, a nie wiążące, a między formatami różnią się nazwy pól i zapis dat. Ministerstwo zapewniło też, że dane opublikowane przed 11 listopada nie wymagają zmian.
Koszt dostosowania najmocniej odczują mniejsze firmy. Ocena skutków regulacji mówi o 6354 podmiotach objętych obowiązkiem. Pamiętajmy, że wiele z nich przygotowuje pliki ręcznie. Jednocześnie za naruszenie obowiązku grozi kara UOKiK do 10% obrotu.
Oferta to jeszcze nie transakcja
Nowy format nie usuwa ograniczeń samych danych. Nadal są to ceny ofertowe, a nie transakcyjne.
Struktura nie przewiduje pola na cenę z aktu notarialnego, na status lokalu ani na akcje promocyjne. Z ujednoliconego cennika kupujący nie dowie się więc, za ile mieszkanie faktycznie zostało sprzedane ani czy jest jeszcze dostępne. Natomiast jednolity format usuwa największą słabość jawności cen, czyli brak porównywalności danych. Ryzyko leży we wdrożeniu. Kilka pierwszych tygodni może przynieść pliki niezgodne z rozporządzeniem i wiele pytań. Jeśli UOKiK w pierwszych tygodniach postawi na wyjaśnianie zamiast kar, za kilka miesięcy w jednym miejscu będą dostępne porównywalne dane o cenach ofertowych od wszystkich deweloperów - podsumowuje Katarzyna Kuniewicz, Otodom.
