Mieszkanie z drugiej ręki to dziś wybór, a nie kompromis
Prawie co drugi kupujący szuka mieszkania na rynku wtórnym. Od roku proporcja ta pozostaje stabilna, a za wyborem mieszkań z drugiej ręki przemawiają konkretne korzyści. Są nimi cena, atrakcyjna lokalizacja i rozwinięta infrastruktura, czyli bliskość wszystkiego, co potrzebne do życia na co dzień. Dodatkowo ceny na rynku wtórnym rosną dziś wolniej niż na deweloperskim.
Rynek wtórny od dawna ma u kupujących mocną pozycję. W Monitorze Nastrojów Rynku Nieruchomości, badaniu prowadzonym przez Kantar dla Otodom, 49% ankietowanych w drugim kwartale 2026 roku chciało kupić lub kupiło nieruchomość z drugiej ręki. Na mieszkanie od dewelopera stawiało 18%, a dla 33% rodzaj rynku nie miał znaczenia. Przez ostatni rok udział zwolenników rynku wtórnego ani razu nie spadł poniżej 47%. Trudno więc mówić o chwilowej modzie. Podobny obraz daje najnowszy raport „Szczęśliwy Dom. Każdy na swój sposób. Style życia na rynku nieruchomości”, z którego wynika, że spośród respondentów, którzy kupili swoje obecne mieszkanie, 47% nabyło je właśnie od innego właściciela.
Czy cena za metr kwadratowy ma znaczenie?
Monitor Nastrojów Rynku Nieruchomości pokazuje, że 36% ankietowanych wskazało cenę jako najważniejszy czynnik przy zakupie nieruchomości, a 34% lokalizację. Tymczasem różnica cen coraz wyraźniej działa na korzyść rynku wtórnego. Według danych Otodom w drugim kwartale 2025 roku średnia cena metra kwadratowego używanego mieszkania w siedmiu największych miastach wynosiła lekko ponad 15 tys. zł i była nawet nieco wyższa niż w nowych inwestycjach (14 940 zł). Rok później proporcje się odwróciły. Rynek deweloperski podrożał o 7%, do przeciętnie 16 tys. zł za metr kwadratowy, a wtórny o 3%, do 15,5 tys. zł. Różnica na korzyść mieszkań używanych przekracza dziś mniej więcej 500 zł na metrze i rosła w każdym kolejnym kwartale.
Jest też coś, czego nie widać w cenie w przeliczeniu na metry. Decydując się na mieszkanie z rynku wtórnego, „kupujemy” również okolicę, którą możemy wcześniej poznać i ocenić – sprawdzić odległość do przystanku, bliskość szkół i przychodni, a także dostępność terenów zielonych, które już istnieją, a nie dopiero mają powstać.
– Wybór rynku wtórnego jest dziś przede wszystkim odpowiedzią na postdemograficzne potrzeby i styl życia kupujących, a nie tylko tradycyjnym kompromisem finansowym. Mieszkania z drugiej ręki przyciągają walorami dojrzałych osiedli – zielenią, ciszą i infrastrukturą „miasta 15-minutowego”, która pozwala oszczędzać czas. Znalazło to odzwierciedlenie w raporcie Otodom o stylach życia mieszkańców Polski i w wyodrębnionych rynkowych personach – mówi Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań i analiz w Otodom.
Na przykład dla Głęboko Zakorzenionych (12,5% populacji) rynek wtórny stanowi jedyny obszar transakcyjny, podczas gdy Ekonomiści Codzienności (7%) celowo poszukują na nim mniejszych metraży, przekładając niskie opłaty i otoczenie nad status nowości samego budynku. Lokale z drugiej ręki są również głównym wyborem Elastycznych Debiutantów (8%) oraz Architektów Dzieciństwa (9,5%), którzy chętnie kupują mieszkania na gotowych osiedlach z rynku wtórnego, często w tych samych dzielnicach, w których sami się wychowali.
Ile kosztuje dziś mieszkanie z drugiej ręki?
Wrzesień potwierdził, że na rynku wtórnym nie ma dziś gwałtownych wzrostów. W Warszawie metr kwadratowy mieszkania kosztował średnio 18,8 tys. zł, o 2,8% więcej niż przed rokiem. Najszybciej drożało Trójmiasto, o 5,5% do 16,7 tys. zł, a Poznań o 3,6% do 12,3 tys. zł. W Łodzi i Katowicach ceny wzrosły w skali roku o mniej niż 2%, co przy obecnej inflacji (4,1%) oznacza realną stagnację. Największą niespodzianką jest Kraków. W stolicy Małopolski ceny wzrosły zaledwie 0,4% rok do roku, do 16,7 tys. zł, i spadły o 0,8% w ciągu miesiąca.
W Warszawie zapytań o mieszkania z drugiej ręki było we wrześniu o 23% więcej niż przed rokiem. Zainteresowanie rosło też we Wrocławiu (o 12%), Szczecinie (o 9%) i Trójmieście (o 7%). Słabiej wypadły Kraków (o 2% mniej niż przed rokiem), Lublin (o 7% mniej) i Rzeszów (o 12% mniej). Ofert przybywa, ale i popyt na mieszkania z drugiej ręki rośnie.
Jak kupujemy mieszkanie?
Kupujących wspiera kredyt. Według BIK w ciągu dziewięciu miesięcy 2026 roku banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na 116,4 mld zł, o 10 mld zł więcej niż w całym rekordowym 2025 roku. Średnia kwota kredytu we wrześniu wyniosła 486,5 tys. zł, o 8,3% więcej niż rok wcześniej. Trzeba jednak pamiętać, że prawie jedną trzecią nowej akcji kredytowej stanowią refinansowania starszych kredytów.
W decyzjach kupujących jest też sporo emocji. Według danych Kantar na zlecenie Otodom w drugim kwartale 2026 roku 56% badanych spodziewało się wzrostu cen w ciągu roku, a tylko 13% badanych przewidywało, że ceny spadną. W całym rocznym badaniu wśród osób nastawionych na rynek wtórny obniżenia cen oczekiwało jednak 20%, więcej niż wśród zainteresowanych nowymi mieszkaniami (16%). Jednocześnie według raportu opracowanego przez Business Growth Review i Otodom – 63% ankietowanych wskazało rosnące ceny i poczucie „teraz albo nigdy” jako główny impuls do zakupu mieszkania. Mimo to 58% potrzebowało co najmniej siedmiu miesięcy, by od decyzji przejść do wniosku kredytowego.
– Rynek wtórny przestał być wyborem wyłącznie dla tych, których nie stać na nowe mieszkanie. Kupujący liczą coraz dokładniej i widzą, że za metr z drugiej ręki płacą dziś średnio mniej, a w zamian dostają gotową okolicę, którą mogą obejrzeć przed podpisaniem umowy. Tańszy kredyt pomaga, ale nie zastępuje rozwagi. To dobrze, bo mieszkanie wybierane i kupowane świadomie, z rozpoznaniem własnych potrzeb i uwzględnieniem logistyki życia codziennego – rzadziej okazuje się złym wyborem – podsumowuje Paweł Jarząbek z Otodom.
