4,7 mln mieszkań w 30 lat - Polska w budowie

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) zasób mieszkaniowy Polski liczył na koniec 2025 roku 16,2 mln lokali. W 1995 roku było ich 11,5 mln, a więc przez trzy dekady zasób mieszkaniowy powiększył się o 41%. To tak jakby obok istniejących zasobów zbudować od zera cztery Warszawy. Tempo tego przyrostu nie było jednak równe. W latach 1995-2005 zasób powiększył się o blisko 1,3 mln mieszkań, w kolejnej dekadzie podobnie, a w latach 2015-2025 aż o 2 mln. Jednak część ostatniego przyrostu to efekt statystyczny. Po Narodowym Spisie Powszechnym 2021 GUS zaktualizował dane o zasobach, co w 2020 roku podbiło przyrost do około 378 tys. Mimo to, nawet po uwzględnieniu tej korekty, ostatnia dekada w budownictwie mieszkaniowym pozostaje najbardziej dynamiczna.

Warszawa jest największa, ale nie była najszybsza

Największym rynkiem pozostaje oczywiście stolica. W granicach administracyjnych Warszawy jest dziś 1,1 mln mieszkań, o 81% więcej niż w 1995 roku, kiedy było ich 615 tys. W ciągu ostatnich trzydziestu lat szybciej rosły jednak trzy inne duże miasta. Kraków niemal podwoił swój zasób (+95%), Wrocław powiększył go o 89%, a Gdańsk o 83%. Za nimi znalazły się Poznań (+64%), Katowice (+25%) oraz Łódź z przyrostem 21%. Te siedem największych miast skupia dziś 20% wszystkich mieszkań w Polsce i 30% zasobu miejskiego. Wewnątrz tej grupy wyraźnie zmieniły się proporcje. Udział Warszawy wzrósł z 33% do 36%. Krakowa i Wrocławia także poszedł w górę. Łódź, jeszcze w 1995 roku drugi pod względem liczby mieszkań rynek w kraju, odpowiada dziś za 12% zasobu siedmiu miast, wobec 17% trzy dekady temu. W ostatnich latach widać jednak w Łodzi wyraźne ożywienie. W okresie 2015-2025 liczba mieszkań wzrosła tam o 11,5%.

Rzeszów się rozrasta

Najciekawszy obraz daje porównanie ostatnich dziesięciu lat w 66 miastach na prawach powiatu. Z danych GUS wynika, że najszybciej rósł zasób mieszkaniowy Rzeszowa, bo aż o 41%. To wynik wyraźnie lepszy niż we Wrocławiu (+32%), Krakowie (+31%) i Gdańsku (+30%). Część tego wzrostu wynika z poszerzania granic miasta, ale nawet po jego uwzględnieniu Rzeszów pozostaje na czele zestawienia GUS. Natomiast Warszawa, ze wzrostem o prawie 22%, zajęła dopiero siódme miejsce. Wyprzedziły ją też Poznań (+24%) oraz niewielkie śląskie Żory (+24%), choć w ich przypadku mowa o przyroście zaledwie 4,8 tys. mieszkań. W pierwszej dziesiątce znalazły się także Zielona Góra, Opole czyi Lublin.

„Ostatnia dekada to najlepszy okres dla polskiego mieszkalnictwa od trzydziestu lat. Złożyło się na to kilka czynników jednocześnie, w tym między innymi długi okres niskich stóp procentowych, programy wspierające zakup pierwszego mieszkania, rosnące wynagrodzenia, a także coraz bardziej dojrzały sektor deweloperski, który potrafi realizować duże projekty w wielu miastach równocześnie. Warto jednak zwrócić uwagę, gdzie ten wzrost był najsilniejszy. Kraków, Wrocław, Gdańsk i Rzeszów łączy to samo. Mianowicie są to ośrodki akademickie, które przyciągają firmy z sektora nowoczesnych usług i nowych technologii, a wraz z nimi młodych ludzi z całego regionu. To właśnie popyt tej grupy osób często napędza budowę nowych mieszkań. Doskonale obrazuje to przykład budownictwa mieszkaniowego w Rzeszowie. Wystarczy być silnym centrum regionu, do którego ludzie chcą się przeprowadzać i w którym chcą zostać”, wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.

Trzy dekady danych pokazują rynek, który z każdym kolejnym dziesięcioleciem przyspieszał. Dlatego kluczowe pytanie na najbliższe lata nie dotyczy tego, ile nowych mieszkań powstanie, ale gdzie one będą zbudowane.

„Możemy przypuszczać, że jeśli obecne tendencje się utrzymają, najszybciej rosnące ośrodki akademickie i regionalne będą dalej zwiększać swój udział w krajowym zasobie mieszkaniowym. Dla samorządów, inwestorów i osób poszukujących mieszkania oznacza to, że uśrednione dane dla całego kraju nie są jedynym i na pewno nie wystarczającym punktem odniesienia. O sukcesie inwestycji czy skuteczności polityki lokalnej decydują dziś nie trendy ogólnopolskie, lecz bardzo specyficzne uwarunkowania konkretnego rynku”, podsumowuje Katarzyna Kuniewicz z Otodom.