13,1 tys. sprzedanych mieszkań deweloperskich w III kwartale. Końcówka roku może być nawet o 20% lepsza
5,1 tys. mieszkań deweloperskich kupiono we wrześniu na siedmiu głównych rynkach w Polsce. To najlepszy miesięczny rezultat w tym roku. Jednocześnie padł rekord nowych rezerwacji – dokonano ich 3,5 tys. Tak wysoka aktywność kupujących domknęła bardzo dobry III kwartał, w którym firmy deweloperskie sprzedały łącznie 13,1 tys. lokali. Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku Otodom, końcówka roku może być jeszcze mocniejsza – IV kwartał ma szansę być nawet o 20% lepszy od trzeciego.
Najlepszy kwartał roku: +25% r/r
Według wstępnych danych Otodom sprzedaż mieszkań deweloperskich we wrześniu wzrosła o 18% w ujęciu miesięcznym i o 17% rok do roku. I choć wrzesień zazwyczaj wypada lepiej niż sierpień, skala sprzedaży w całym III kwartale okazała się większa, niż się spodziewano.
– Wyższa sprzedaż pojawiła się niemal dwa miesiące wcześniej, niż można było oczekiwać. Nie chodzi więc tylko o wrzesień, ale przede wszystkim o zaskakująco dobre lipiec i sierpień. W ciągu trzech miesięcy sprzedano ponad 13 tys. mieszkań deweloperskich. To najlepszy kwartał w tym roku i o 25% lepszy niż rok temu – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Po stronie podażowej sytuacja wyglądała inaczej. W III kwartale firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży w Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu 11 tys. mieszkań, czyli o 16% mniej niż w II kwartale, ale o 12% więcej niż przed rokiem. Ożywienie przyniósł dopiero koniec kwartału. We wrześniu do sprzedaży trafiło 4,5 tys. nowych mieszkań, a więc wyraźnie więcej niż wynosiła średnia z pierwszych ośmiu miesięcy tego roku (3,56 tys.). Jak zauważa eksperta Otodom, w połowie roku część dużych firm deweloperskich zwiększyła plany sprzedażowe. Nowe cele mogą przełożyć się na większą liczbę wprowadzeń w ostatnich miesiącach roku.
Przewaga popytu nad bieżącą podażą
W III kwartale firmy deweloperskie wprowadziły na rynek o ponad 2,2 tys. mieszkań mniej, niż sprzedały. Oznacza to, że bieżący popyt był o 22% wyższy od bieżącej podaży. Co więcej, na rynku deweloperskim nadal widoczna jest wysoka gotowość do zakupu, co potwierdza także pula mieszkań zarezerwowanych. Na koniec września taki status miało 7,2 tys. lokali w siedmiu największych miastach.
– Rezerwacje to dość chimeryczny wskaźnik. Można zarezerwować mieszkanie, a potem się wycofać i wybrać inne. Jeśli jednak ich liczba przekracza 2,5 tys. miesięcznie na siedmiu rynkach, to sygnał, że coś mobilizuje stronę popytową. Dziś tym czynnikiem jest lęk. W niestabilnym otoczeniu ludzie intensywniej oglądają oferty, bo mieszkania traktują jako bezpieczną przystań dla pieniędzy. Lęk skłania do rezerwacji, ale sam zakup to już decyzja, którą większość z nas chce podjąć w spokoju i z przekonaniem, że postępuje słusznie – dodaje dyrektorka badań rynku Otodom.
Mimo przewagi sprzedaży nad podażą oferta skurczyła się w ujęciu kwartalnym tylko o 1,1 tys. lokali, do niespełna 59 tys. To efekt ruchu między pulami mieszkań dostępnych, zarezerwowanych i sprzedanych – część rezerwacji kończy się zakupem.
Prognoza na zimę
O ile nic poważnie nie zachwieje rynkiem mieszkaniowym, IV kwartał zapowiada się obiecująco.
– Średnia cena będzie dalej rosła, ale pojedyncze oferowane mieszkania nie będą drożały. Do tego, podobnie jak w 2025, pod koniec roku deweloperzy zaczną przekonywać klientów rabatami. W październiku może być na to jeszcze za wcześnie, ale w listopadzie promocje już się pojawią, a w grudniu są pewne. To jak nowa tradycja rynkowa – zapowiada Katarzyna Kuniewicz.
Kupujących może dodatkowo ośmielić sytuacja makroekonomiczna. Jeśli inflacja zatrzyma się w okolicach 4%, zdolność kredytowa nie powinna się pogarszać, a kredyty hipoteczne – wyraźnie drożeć. Te okoliczności oraz przekonanie, że w obecnej sytuacji gospodarczej nie należy spodziewać się szybkiego powrotu do obniżek stóp procentowych, paradoksalnie, krótkoterminowo mogą działać jako czynnik stymulujący popytową stronę rynku mieszkaniowego do działania.
– Rynek mieszkaniowy lubi niższe stopy procentowe. Zwiększają one zdolność kredytową kupujących, a jednocześnie obniżają koszt obsługi kredytu. Jednak samo przeświadczenie, że cykl obniżek dobiegł końca, może wpłynąć na percepcję potencjalnych kupujących i utwierdzić ich w przekonaniu, że oczekiwanych spadków cen jednak nie będzie. W takiej sytuacji dalsze odkładanie decyzji o zakupie mieszkania w oczekiwaniu na jeszcze korzystniejsze warunki kredytowe może zacząć być postrzegane jako bezcelowe – mówi dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom.
