Czy obawa przed droższym kredytem może pobudzić rynek mieszkaniowy? [KOMENTARZ EKSPERTA]
Amerykański FOMC po raz pierwszy od lipca 2023 r. podniósł stopy procentowe o 0,25 p.p., do 3,75-4,00%. Rynki spodziewają się kolejnych trzech podwyżek, więc perspektywa obniżek w Polsce się oddala. Paradoksalnie może to w krótkim terminie ożywić rynek mieszkaniowy, ponieważ kupujący, którzy czekali na tańszy kredyt, mogą uznać, że dalsze odkładanie decyzji przestaje mieć sens. Komentuje dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych w Otodom.
.jpg)
Po raz pierwszy od ponad trzech lat, a dokładnie od lipca 2023 roku, FOMC, czyli amerykański odpowiednik polskiej Rady Polityki Pieniężnej, zdecydował się na podniesienie stóp procentowych o 0,25 pkt proc., do przedziału 3,75-4,00%. Choć sama podwyżka może wydawać się dość symboliczna, jej konsekwencje mogą być znaczące nie tylko dla rynku amerykańskiego, ale również dla polskiej gospodarki i branży nieruchomości.
Jest to tym bardziej istotne, że obecnie rynki finansowe zakładają możliwość jeszcze trzech podwyżek stóp procentowych po 0,25 pkt proc. każda, przy czym do jednej z nich może dojść jeszcze w tym roku. Tymczasem Rada Polityki Pieniężnej na ostatnich posiedzeniach zdecydowała się pozostawić stopy procentowe na niezmienionym poziomie. Prezes NBP określił obecną sytuację jako „stabilną wait-and-see”, a odnosząc się do perspektywy kolejnych miesięcy stwierdził: „do końca roku i do połowy przyszłego roku te stopy zapowiadają się stabilnie”. Sytuacja może jednak szybko ulec zmianie.
Możliwe podwyżki stóp procentowych w USA, wynikające z rosnącej inflacji napędzanej między innymi wysokimi cenami paliw, mogą mieć przełożenie również na polski rynek. Warto w tym miejscu przypomnieć, że kolejne zawirowania na Bliskim Wschodzie, tym razem z Huti i Arabią Saudyjską w tle, a także konflikt pomiędzy USA a Iranem ponownie wywindowały ceny ropy naftowej powyżej 100 dolarów za baryłkę.
Dlaczego ma to znaczenie dla Polski?
Wzrost stóp procentowych w USA może prowadzić do umocnienia amerykańskiej waluty względem innych walut, w tym polskiego złotego. Słabszy złoty oznacza z kolei droższy import towarów wycenianych w dolarze, co może prowadzić do wzrostu cen w Polsce, czyli tzw. importu inflacji. Warto przypomnieć, że sierpniowa inflacja CPI w Polsce wyniosła 3,4% rok do roku i 0,4% miesiąc do miesiąca. Nadal mieści się więc w przedziale dopuszczalnych odchyleń od celu inflacyjnego NBP, wynoszącego 2,5% +/- 1 pkt proc., ale jednocześnie była wyższa niż miesiąc wcześniej.
Krótko mówiąc, o ile jeszcze przed wakacjami nastawienie RPP mogło być umiarkowanie gołębie, o tyle obecne zawirowania na Bliskim Wschodzie oraz działania Fed, a dokładnie FOMC, w zakresie możliwych następnych podwyżek stóp procentowych mogą wskazywać, że w najbliższym czasie z obniżkami stóp procentowych w Polsce możemy się raczej pożegnać.
To z kolei może wpłynąć na decyzje osób, które myślą o zakupie nieruchomości. Wielu kupujących mogło odkładać taką decyzję w nadziei, że kolejna obniżka stóp procentowych przez RPP zwiększy ich zdolność kredytową i obniży koszt finansowania, dzięki czemu będą mogli kupić „więcej za mniej”. Paradoksalnie jednak coraz silniejsze przekonanie, że w obecnej sytuacji gospodarczej nie należy spodziewać się szybkiego powrotu do cyklu obniżek stóp procentowych, może krótkoterminowo działać jako czynnik stymulujący polski rynek mieszkaniowy.
Co to oznacza dla branży nieruchomości?
Rynek mieszkaniowy oczywiście lubi niższe stopy procentowe. Zwiększają one zdolność kredytową kupujących, a jednocześnie obniżają koszt obsługi kredytu. Jednak samo przeświadczenie, że cykl obniżek dobiegł końca, może wpłynąć na percepcję potencjalnych klientów, utwierdzając ich w przekonaniu, że „tanio już było”. W takiej sytuacji dalsze odkładanie decyzji o zakupie mieszkania w oczekiwaniu na jeszcze korzystniejsze warunki kredytowe może być postrzegane jako bezcelowe. Co więcej, może pojawić się efekt FOMO, czyli przeświadczenie, że „muszę kupić jak najszybciej, bo stopy procentowe mogą wzrosnąć, a wtedy stracę możliwość zaciągnięcia kredytu na korzystniejszych warunkach”. O ile więc w dłuższej perspektywie ewentualne podwyżki stóp procentowych mogą negatywnie wpływać na popyt na rynku mieszkaniowym, o tyle przejściowo, biorąc pod uwagę czynnik czysto behawioralny, paradoksalnie mogą okazać się czynnikiem wspierającym rynek.
Być może więc największym paradoksem najbliższych miesięcy będzie to, że to nie spadek stóp procentowych, lecz właśnie obawa przed ich wzrostem skłoni część Polaków do szybszego zakupu mieszkania. Rynek nieruchomości nie zawsze reaguje bowiem wyłącznie na to, co dzieje się dziś. Często równie silnie reaguje na to, czego kupujący zaczynają bać się jutro. A jeśli w świadomości konsumentów utrwali się przekonanie, że „taniej już nie będzie”, samo oczekiwanie na gorsze warunki może stać się impulsem do działania.
Prezentowana treść jest wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora, została przygotowana wyłącznie w celach edukacyjnych i nie stanowi „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Nie stanowi rekomendacji w rozumieniu „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów” lub jakiejkolwiek porady, w tym w szczególności porady inwestycyjnej w zakresie doradztwa inwestycyjnego, o którym mowa w art. 76 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (t.j. Dz. U. 2017, poz. 1768 z póź. zm.), dalej: „Ustawa”, porady prawnej lub podatkowej, ani też nie jest wskazaniem, iż jakakolwiek inwestycja jest odpowiednia w indywidualnej sytuacji inwestora. Autor nie ponosi odpowiedzialności za działania lub zaniechania odbiorcy materiału lub innego inwestora podjęte na podstawie niniejszego materiału ani za szkody poniesione w wyniku tych decyzji inwestycyjnych, skutki finansowe i niefinansowe powstałe w wyniku wykorzystania niniejszego materiału lub zawartych w nim informacji. Inwestowanie w papiery wartościowe wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości zainwestowanego kapitału. Inwestor wykorzystuje informacje zawarte w niniejszym materiale na własne ryzyko i odpowiedzialność. Inwestowanie wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości zainwestowanego kapitału. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej należy dokładnie zapoznać się z potencjalnymi ryzykami. Wyniki osiągnięte w przeszłości nie gwarantują podobnych rezultatów w przyszłości.
