Rynek najmu w stabilnym rytmie

Ostatnie miesiące roku to zazwyczaj okres sezonowego spowolnienia na rynku najmu. W listopadzie mogliśmy obserwować podobną tendencję. Na koniec miesiąca liczba aktywnych ofert najmu była o 4% niższa względem października, a wynajmujący dodali o 19% mniej ogłoszeń niż miesiąc wcześniej. Choć popyt nieco osłabł, to ceny w ujęciu ogólnopolskim wzrosły o ok. 2%. Nie ma w tym jednak nic zaskakującego – cały 2024 rok upłynął na rynku najmu pod znakiem stabilizacji, ale i ciągłego ruchu.

Ostatni kwartał roku w sektorze najmu zazwyczaj nie przynosi większych zaskoczeń. Po wakacyjnym szczycie aktywność ze strony potencjalnych najemców spada, aby ponownie wzrosnąć po Nowym Roku. Dane Otodom wskazują, że już od października br. zainteresowanie mieszkaniami na wynajem obniżało się, a wynajmujący dodawali mniej ogłoszeń. Podobnej tendencji możemy spodziewać się także w grudniu.

Niższa baza ofert na wynajem i niższe zainteresowanie najemców

Według danych Otodom na koniec listopada w miastach wojewódzkich dostępnych było 22,9 tys. aktywnych ofert najmu, czyli o 4% mniej niż na koniec października. W tym czasie wynajmujący dodali ponad 15 tys. nowych ogłoszeń, co przekłada się na 19-procentowy spadek m/m. Z kolei liczba zamkniętych ofert wyniosła 20 tys.

Chociaż sytuacja na lokalnych rynkach często nieco się różni, to w listopadzie była zbliżona - w 12 na 16 miast wojewódzkich odnotowano zmniejszenie puli mieszkań na wynajem. 27% spadek widoczny był w Olsztynie, a w Zielonej Górze odnotowano -17%. Na większych rynkach takich jak Trójmiasto, Warszawa i Kraków liczba ogłoszeń spadła o 8%. Natomiast poszukujący mieszkań na wynajem w Bydgoszczy, Kielcach i Rzeszowie mogli liczyć na szerszy wybór niż w październiku o odpowiednio 11%, 8% i 7%.

W listopadzie widoczne było także osłabienie zainteresowania ze strony potencjalnych najemców – liczba wyszukiwań zmalała o 7% w stosunku do poprzedniego miesiąca. Po raz kolejny największym powodzeniem wśród poszukujących cieszyły się mieszkania dwupokojowe, które stanowiły ponad połowę wszystkich wyszukiwań w serwisie Otodom. Drugą pozycję zajęły lokale trzypokojowe, na które przypadało 32% zapytań. Dla porównania, w sierpniu tego roku, będącym okresem największej aktywności na rynku najmu, odsetek potencjalnych najemców poszukującym trzypokojowych mieszkań wynosił 27%.

Wysoki poziom stóp procentowych oraz brak jasności co do przyszłości następcy programu BK 2% powodują, że wiele osób odkłada decyzję o zakupie mieszkania i pozostaje na rynku najmu. To może wyjaśniać rosnące zainteresowanie wynajmem lokali z większą liczbą pokoi, które zapewniają wygodne warunki zarówno dla niewielkich rodzin, jak i par pracujących w modelu hybrydowym. Warto jednak zwrócić uwagę, że odsetek wyszukiwań największych mieszkań, tj. z czterema lub pięcioma pokojami, utrzymuje się na niskim poziomie ok. 1% - najprawdopodobniej za sprawą stosunkowo wysokich kosztów – zaznacza Milena Chełchowska, ekspertka rynku nieruchomości Otodom.

Najdrożej w Warszawie, najtaniej w Kielcach

Poszukujący mieszkań na wynajem w listopadzie musieli się liczyć ze średnim kosztem na poziomie ok. 3,7 tys. zł, czyli o 1,7% wyższym niż w październiku i ponad 2% wyższym niż rok wcześniej. Liderem pod względem stawek czynszów pozostała Warszawa, gdzie najemcom przyjdzie zapłacić średnio ponad 5,1 tys. zł. W gronie pozostałych najdroższych miast ze średnimi cenami w przedziale 3,1-3,3 tys. zł znalazły się Wrocław, Trójmiasto i Kraków. A gdzie jest najtaniej? Najniższe średnie stawki za wynajem oferują Kielce (ok. 2 tys. zł). Mieszkania za średnio ok. 2-2,1 tys. zł można znaleźć także w Bydgoszczy i Białymstoku.

Co ciekawe, w większości miast wzrost kosztów wynajmu w ujęciu rocznym nie przekroczył 6%. Wyjątkiem jest jednak Zielona Góra, w której najemcy muszą się liczyć z cenami aż o 20% wyższymi niż rok wcześniej. Z czego to wynika? W stolicy woj. lubuskiego widoczny jest spory spadek podaży, ​ który pociąga za sobą wzrost cen.

2024 rok: stabilnie nie znaczy monotonnie

2024 rok na rynku najmu charakteryzował się przewidywalnym cyklem funkcjonowania. Popyt, podaż oraz ceny utrzymywały się na stabilnym poziomie. Nie oznacza to jednak braku zmian. Jak podkreślają eksperci najem i rynek sprzedaży mieszkań to system naczyń połączonych, a w tym drugim sektorze w bieżącym roku działo się naprawdę wiele. Utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych i wysokie ceny zakupu własnego M przekierowały część potencjalnych nabywców na rynek najmu, który często wciąż bywa traktowany jako „przystanek” na drodze do własnego M.

Sytuacja w sektorze mieszkaniowym w 2024 roku dla wielu osób oznaczała, że najem jako „przystanek” na drodze do nabycia własnego lokum może być nieco dłuższy. A to wpłynęło na zmianę preferencji najemców. Coraz częściej poszukują mieszkań nie tylko z większą liczbą pokoi, ale także coraz lepiej wyposażonych w udogodnienia takie jak klimatyzacja, winda, balkon czy ogród. W obliczu niepewności związanej z możliwościami zakupu mieszkania, wybierają lokale, które zapewnią im komfortowe funkcjonowania także w dłuższej perspektywie czasowej – zaznacza Milena Chełchowska, ekspertka rynku nieruchomości Otodom.

Co ciekawe w ciągu 2024 roku widoczna była także zmiana w typie oferowanych mieszkań na wynajem – coraz częściej były to lokale w nowym budownictwie, a coraz rzadziej w budynkach z lat 2010-2021. Jednak na rynek najmu wciąż trafia duży odsetek najmniejszych mieszkań, czyli kawalerek, które ​ nie są już tak bardzo pożądane przez najemców.

Więcej informacji w listopadowym raporcie z rynku najmu Otodom.