Pozwolenia na budowę na poziomie sprzed dwóch lat - firmy deweloperskie powiększają zapasy pozwoleń, ale nie ruszają z budowami
Dane GUS za okres styczeń-maj 2026 roku przynoszą wyraźnie mieszany obraz sytuacji na polskim rynku mieszkaniowym. Z jednej strony liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o ponad 16% rok do roku i jest najwyższa od 2024 roku. To wyraźny sygnał rosnącej aktywności planistycznej inwestorów, a w szczególności firm deweloperskich, które uzyskały aż o 22% więcej pozwoleń niż przed rokiem. Z drugiej strony ta gotowość do działania w sferze administracyjnej wciąż nie przekłada się na rozpoczynanie nowych budów: liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, jest niemal identyczna jak przed rokiem, a liczba oddawanych lokali nadal spada. Optymistycznym wyjątkiem w tym obrazie są inwestorzy indywidualni, którzy we wszystkich trzech kluczowych kategoriach notują skromne, lecz konsekwentne wzrosty. Sytuację komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.
Z najnowszych danych GUS wynika, że liczba mieszkań i domów oddanych do użytku w Polsce w maju 2026 roku wyniosła 15,3 tys., o 3,7% więcej niż w maju 2025 roku i o 0,6% mniej niż w poprzednim miesiącu. W tej puli firmy deweloperskie dostarczyły 9,5 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o blisko 2% w ujęciu rocznym i nieznaczny spadek miesiąc do miesiąca. Inwestorzy indywidualni oddali 5,3 tys. lokali, co stanowi wynik o 5,7% lepszy niż rok wcześniej.
Wyniki skumulowane za pięć pierwszych miesięcy roku potwierdzają utrzymującą się stagnację w tym segmencie. Od stycznia do maja 2026 roku w całej Polsce do użytku oddanych zostało 76,2 tys. mieszkań i domów, tj. o 0,5% mniej niż w analogicznym okresie 2025 roku. To już drugi rok z rzędu, w którym wynik dla pierwszych pięciu miesięcy kształtuje się poniżej granicy 77 tys. lokali. Dla porównania, w rekordowym 2023 roku w tym samym czasie oddano blisko 93,6 tys. mieszkań, czyli o ponad 20% więcej. Wiele wskazuje na to, że liczba mieszkań oddanych do użytkowania będzie w kolejnych miesiącach rosła. Źródłem tych prognoz jest duża liczba budów rozpoczętych w 2024 roku - przede wszystkim przez firmy deweloperskie. Spowolnienie sprzedaży, jakie obserwowaliśmy na rynku pierwotnym w 2024 i pierwszej połowie 2025 roku, wyraźnie wydłużyło procesy budowy. Jednak ponad 150 tys. mieszkań i domów, których budowę uruchomiono w 2024 roku, powinno z czasem przełożyć się na wzrost liczby lokali oddawanych do użytkowania. Dlatego w drugiej połowie bieżącego roku wyniki w tej kategorii powinny być wyraźnie lepsze niż w pierwszych pięciu miesiącach.
Firmy deweloperskie odpowiadają za 60% wszystkich lokali oddanych do użytkowania w pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku. W ujęciu skumulowanym deweloperzy przekazali do użytkowania 45,7 tys. mieszkań i jest to wynik o ponad 2% gorszy niż rok wcześniej i najniższy od sześciu lat. Warto jednak zaznaczyć, że wyniki z kolejnych miesięcy (od marca do maja) wskazują na stopniową stabilizację, a zgodnie z prognozami Otodom, w kolejnych miesiącach mogą być znacznie wyższe. Na tym tle wyraźnie lepiej wypadają inwestorzy indywidualni. Oddali oni do użytkowania 28,7 tys. lokali, czyli o 2,7 proc. więcej niż rok wcześniej, zwiększając swój udział w ogólnej liczbie oddawanych lokali do 37,7 proc.
Zdecydowanie najbardziej pozytywnym sygnałem płynącym z danych GUS za styczeń-maj 2026 roku jest liczba wydanych pozwoleń na budowę. Łącznie wszystkie grupy inwestorów uzyskały zgody na realizację 119,9 tys. lokali, czyli o 16,3 proc. więcej niż przed rokiem. To wynik niemal identyczny jak w analogicznym okresie 2024 roku (119,6 tys.) i lepszy od ubiegłorocznego (103,1 tys.). W samym maju wydano 23,7 tys. pozwoleń, co oznacza wzrost o 13 proc. w ujęciu rocznym, choć jednocześnie spadek o 13,8 proc. względem wyjątkowo aktywnego kwietnia.
Głównym motorem wzrostu w kategorii pozwoleń pozostają firmy deweloperskie. W pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku uzyskały one 79,5 tys. pozwoleń na budowę, co stanowi imponujący wzrost o 21,7% rok do roku. Dla porównania, w analogicznym okresie 2025 roku, deweloperzy uzyskali jedynie 65,4 tys. pozwoleń. Wynik bieżącego roku jest nie tylko wyraźnie wyższy od ubiegłorocznego, ale zbliża się do poziomów z lat 2021 i 2022. Aktywność inwestorów indywidualnych również jest na poziomie lepszym niż w roku poprzednim: 36,9 tys. uzyskanych pozwoleń stanowi wynik o 10% wyższy w ujęciu rocznym.
Na tle optymizmu w segmencie pozwoleń, statystyki faktycznie uruchamianych budów rozczarowują. W maju 2026 roku wszystkie grupy inwestorów rozpoczęły budowę 20,4 tys. lokali, o 6,9% więcej niż w maju 2025 i o 18,2% mniej niż w bardzo aktywnym pod tym względem kwietniu. W okresie od stycznia do maja 2026 roku uruchomiono 94,7 tys. budów, co oznacza wynik niemal identyczny jak przed rokiem (94,9 tys., -0,2% r/r).
Kluczową obserwacją pozostaje narastająca rozbieżność między skalą uzyskanych pozwoleń a faktycznym uruchomieniem budów. W pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku różnica między liczbą pozwoleń (119,9 tys.) a liczbą rozpoczynanych budów (94,7 tys.) wyniosła ponad 25 tys. lokali, co oznacza, że co piąte uzyskane pozwolenie nie doczekało się jeszcze realizacji. Dla porównania, w analogicznym okresie 2025 roku nadwyżka ta wynosiła zaledwie ok. 8 tys. (8% odłożonych pozwoleń).
Szczególnie uderzające jest zachowanie firm deweloperskich. Uzyskały one 79,5 tys. pozwoleń, podczas gdy rozpoczęły realizację jedynie 58,0 tys. Lokali. Oznacza to różnicę ponad 21,5 tys., czyli co czwarte uzyskane pozwolenie nie przełożyło się dotąd na rozpoczęcie inwestycji. Zjawisko to można interpretować jako przejaw ostrożności deweloperów, którzy gromadzą zapasy pozwoleń, powiększając swój bank gruntów z zamiarem uruchomienia budów w bardziej sprzyjających warunkach sprzedażowych. Warto również pamiętać, że na decyzje o nowych budowach mogą mieć wpływ wyższe niż przed rokiem koszty materiałów budowlanych i niepewność regulacyjna związana z cenami nośników energii.
Inaczej zachowują się inwestorzy indywidualni (gospodarstwa domowe), których aktywność w zakresie rozpoczynanych budów powoli, lecz konsekwentnie rośnie. W pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku rozpoczęli oni budowę 34,5 tys. domów i mieszkań, o 2,5% więcej niż rok wcześniej. Jest to najlepszy wynik w tym segmencie od 2021 roku. Budownictwo indywidualne, z natury mniej podatne na wahania rynkowe niż sektor deweloperski, utrzymuje stabilną tendencję wzrostową już trzeci rok z rzędu.
Na marginesie głównych zjawisk warto odnotować, że w segmencie budownictwa społeczno-czynszowego pojawiają się oznaki ożywienia. W pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku wydano pozwolenia na budowę 2,3 tys. lokali w tej kategorii, a faktyczne budowy rozpoczęto dla 1,4 tys., co stanowi wzrost o 29% rok do roku. Chociaż skala tego segmentu pozostaje symboliczna w porównaniu z całym rynkiem, rosnący trend wpisuje się w ogłoszone przez rząd priorytety polityki mieszkaniowej ukierunkowane na zwiększenie dostępności mieszkań czynszowych.
Szacuje się, że na koniec maja 2026 roku w budowie pozostawało 857,3 tys. mieszkań, o 0,5% więcej niż rok wcześniej. To pozytywny sygnał dla przyszłej podaży: liczba projektów w przygotowaniu i realizacji utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie i - jeśli zgromadzone pozwolenia znajdą odzwierciedlenie w rozpoczętych inwestycjach - może stanowić to podstawę stopniowej poprawy liczby oddawanych mieszkań w perspektywie kolejnych lat.
