Mieszkanie, giełda czy obligacje skarbu państwa? Która inwestycja dawała najwięcej zarobić w ostatniej dekadzie? [Backtest Otodom]
Zakup na wynajem kawalerki na warszawskim Mokotowie w 2016 roku przyniósłby po dekadzie wyższy zwrot netto niż inwestycja w amerykański szeroki rynek akcji za pomocą indeksu giełdowego S&P 500 czy 10-letnie obligacje skarbowe. Z najnowszej analizy Otodom wynika, że ulokowane w nieruchomości 255 tys. zł zamieniłoby się do 2026 roku w aż 800 tys. zł kapitału netto. Żeby osiągnąć taki wynik, nie trzeba byłoby być analitykiem finansowym z Wall Street – wystarczyłoby po prostu postawić na 30 mkw. w stolicy.
Porównując trzy popularne ścieżki inwestycyjne, analitycy Otodom przyjęli rygorystyczne zasady:
- Kapitał początkowy w wysokości 255 tys. zł, czyli równowartości zakupu kawalerki na Mokotowie o powierzchni 30 mkw. w 2016 roku (średnia cena ofertowa lokalu w styczniu 2016 roku wynosiła ok. 8 500 zł/mkw.).
- Okres inwestycji: styczeń 2016 - maj 2026
- Brak dźwigni finansowej: inwestycja wyłącznie z wykorzystaniem własnej gotówki, a całość kapitału zainwestowana od razu.
- Podejście netto: tam, gdzie to możliwe, w wyliczeniach uwzględniono podatki (m.in. 19% podatku Belki od zysków kapitałowych z giełdy i obligacji, a także zryczałtowany podatek od najmu 8,5%) oraz wszelkie koszty operacyjne, jak np. czynsze administracyjne.
Analiza stóp zwrotu (2016-2026). Jak ułożyło się podium?
Miejsce 1: Fenomen warszawskiego Mokotowa. Jak lokalny rynek pobił Wall Street?
Bezapelacyjnym zwycięzcą backtestu Otodom okazała się inwestycja w 30-metrową kawalerkę na warszawskim Mokotowie – zakupioną w celu długoterminowego wynajmu i finalnie sprzedaną po 10 latach. Dzięki temu początkowy kapitał w wysokości 255 tys. zł urósł przez dekadę o 214%.
– Wybierając rynek mieszkaniowy, inwestor zarabia na dwa niezależne sposoby: poprzez wzrost wartości samego lokalu w czasie oraz dzięki regularnym przychodom z wynajmu. Te drugie nie wpadały oczywiście do kieszeni równomiernie, ale rosły wraz z dynamiką rynkową. Skokowy wzrost stawek czynszów w latach 2022-2026, wywołany wysoką inflacją oraz falą migracji, potrafił przynieść w szczytowych momentach nawet 2750 zł czystego zysku miesięcznie – mówi Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Kluczem do sukcesu okazała się jednak tarcza podatkowa. Ponieważ mieszkanie znajdowało się w rękach inwestora dłużej niż pięć lat, sprzedaż nieruchomości w 2026 roku była całkowicie zwolniona z podatku dochodowego. Z kolei najem opodatkowany był atrakcyjnym, 8,5-procentowym ryczałtem. W odróżnieniu od giełdy i obligacji, inwestycja w kawalerkę wiązała się jednak z koniecznością zarządzania aktywem i poniesieniem kosztów wynikających z remontów.
Wynik sumaryczny netto: 800 tys. zł
- Kapitał ze sprzedaży lokalu: 594 tys. zł uzyskane z transakcji (zwolnionej z podatku dochodowego po okresie pięciu lat). W 2026 roku średnia cena ofertowa mieszkania z rynku wtórnego na Mokotowie to ok. 19,8 tys. zł/mkw.
- Czysty zysk z najmu: ok. 252 tys. zł wypracowane z regularnych czynszów, w czym uwzględniono już rynkowe koszty przestojów związanych z remontami czy rotacją lokatorów.
- Fundusz remontowy i amortyzacja: kwota pomniejszona o ok. 46 tys. zł, które w ciągu dekady przeznaczono na niespodziewane naprawy oraz bieżące utrzymanie standardu lokalu.
Miejsce 2: Amerykańska giełda (indeks giełdowy S&P 500) – potężne zyski potrącone przez podatek
Inwestycja całej kwoty od razu w popularny, akumulujący fundusz ETF naśladujący indeks S&P 500 (500 największych amerykańskich spółek notowanych na giełdzie) zamieniła początkowe 255 tys. zł w 745,2 tys. zł netto. To oznacza wzrost o 192%. Wynik ten wygenerował się całkowicie pasywnie, ale wymagał od polskiego inwestora akceptacji zmienionego ryzyka kursowego. Dlaczego mimo to największe korporacje świata przegrały z mokotowską kawalerką?
– Paradoksalnie, to nie rynki zawiodły. Z analizy wynika, że amerykańskie spółki radziły sobie bardzo dobrze. Ich wyniki były na tyle mocne, że mimo spadku kursu dolara z 3,96 zł do 3,63 zł inwestycja i tak wyraźnie zarobiła w przeliczeniu na złote. O wyniku zadecydowały jednak podatki. Podczas gdy sprzedaż nieruchomości po pięciu latach była zwolniona z opodatkowania, inwestor giełdowy musiał zapłacić 19-procentowy podatek od zysków kapitałowych. To w ostatecznym bilansie przesądziło o przewadze warszawskiej kawalerki – podsumowuje Paweł Jarząbek.
Ogromnym sprzymierzeńcem inwestora giełdowego był za to mechanizm procentu składanego – fundusz akumulujący automatycznie reinwestował wszystkie dywidendy i zyski, tworząc rosnącą kulę śnieżną przy praktycznie zerowym nakładzie czasu ze strony potencjalnego inwestora.
Wynik sumaryczny netto: 745,2 tys. zł
- Wartość końcowa portfela brutto: W maju 2026 r. akcje S&P 500 (z automatycznie reinwestowanymi dywidendami) są warte ok. 236 966 USD. Po przeliczeniu na złote po kursie 3,63 zł daje to ok. 860 186 zł brutto.
- Podatek Belki: Od wypracowanego zysku, czyli ok. 605 186 zł różnicy między kapitałem początkowym a końcowym, potrącono ok. 115 tys. zł podatku (19%).
Miejsce 3: Obligacje Skarbowe 10-letnie (EDO) – bezpieczna przystań, ale mniejszy zysk
Decyzja o ulokowaniu kapitału w 10-letnie obligacje indeksowane inflacją (EDO) okazała się w analizie Otodom najlepszym wyborem dla osób szukających bezobsługowej przystani. Początkowe 255 tys. zł urosło po dekadzie do 428 tys. zł netto, co oznacza wzrost o 68%.
– Choć potencjalny zysk netto jest tu najniższy, instrument ten opierał się na potężnym mechanizmie chroniącym przed utratą siły nabywczej pieniądza. W pierwszym roku inwestycja oferowała stałe oprocentowanie na poziomie 2,7%. Od drugiego roku oprocentowanie wyliczano już, dodając do oficjalnej rocznej inflacji stałą marżę wynoszącą 1,5%. Kiedy w latach 2021-2023 inflacja gwałtownie wzrosła, oprocentowanie EDO dostosowało się do realiów, sięgając w szczytowym momencie rekordowych 15,9% – tłumaczy menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Ogromnym sprzymierzeńcem inwestora była w tym przypadku tzw. tarcza podatkowa oraz działanie procentu składanego. W przeciwieństwie do zwykłych lokat, odsetki z obligacji nie były wypłacane co roku, lecz dopisywane do kapitału, a podatek Belki został pobrany dopiero przy końcowym wykupie po 10 latach. Dzięki temu cały kapitał, razem z narastającymi odsetkami, mógł przez dekadę pracować na pełnych obrotach. Co najważniejsze, zarobienie tych pieniędzy nie wymagało podejmowania ryzyka giełdowego, a także praktycznie żadnego zaangażowania ze strony potencjalnego inwestora.
Wynik sumaryczny netto: 428 tys. zł
- Wartość brutto: dzięki corocznej kapitalizacji w okresach bardzo wysokiej inflacji do początkowego kapitału 255 000 zł dopisano ok. 213 000 zł samych odsetek. Łączna kwota wypłaty w maju 2026 r. to ok. 468 000 zł.
- Podatek Belki: podatek w wysokości 19% naliczany jest wyłącznie od zysku, czyli od zarobionych ok. 213 000 zł. Oznacza to obciążenie rzędu ok. 40 470 zł.
Agata Stachowiak
