Mieszkanie, giełda czy obligacje skarbu państwa? Która inwestycja dawała najwięcej zarobić w ostatniej dekadzie? [Backtest Otodom]

Porównując trzy popularne ścieżki inwestycyjne, analitycy Otodom przyjęli rygorystyczne zasady:

Analiza stóp zwrotu (2016-2026). Jak ułożyło się podium?

Miejsce 1: Fenomen warszawskiego Mokotowa. Jak lokalny rynek pobił Wall Street?

Bezapelacyjnym zwycięzcą backtestu Otodom okazała się inwestycja w 30-metrową kawalerkę na warszawskim Mokotowie – zakupioną w celu długoterminowego wynajmu i finalnie sprzedaną po 10 latach. Dzięki temu początkowy kapitał w wysokości 255 tys. zł urósł przez dekadę o 214%.

– Wybierając rynek mieszkaniowy, inwestor zarabia na dwa niezależne sposoby: poprzez wzrost wartości samego lokalu w czasie oraz dzięki regularnym przychodom z wynajmu. Te drugie nie wpadały oczywiście do kieszeni równomiernie, ale rosły wraz z dynamiką rynkową. Skokowy wzrost stawek czynszów w latach 2022-2026, wywołany wysoką inflacją oraz falą migracji, potrafił przynieść w szczytowych momentach nawet 2750 zł czystego zysku miesięcznie – mówi Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.

Kluczem do sukcesu okazała się jednak tarcza podatkowa. Ponieważ mieszkanie znajdowało się w rękach inwestora dłużej niż pięć lat, sprzedaż nieruchomości w 2026 roku była całkowicie zwolniona z podatku dochodowego. Z kolei najem opodatkowany był atrakcyjnym, 8,5-procentowym ryczałtem. W odróżnieniu od giełdy i obligacji, inwestycja w kawalerkę wiązała się jednak z koniecznością zarządzania aktywem i poniesieniem kosztów wynikających z remontów.

Wynik sumaryczny netto: 800 tys. zł

Miejsce 2: Amerykańska giełda (indeks giełdowy S&P 500) – potężne zyski potrącone przez podatek

Inwestycja całej kwoty od razu w popularny, akumulujący fundusz ETF naśladujący indeks S&P 500 (500 największych amerykańskich spółek notowanych na giełdzie) zamieniła początkowe 255 tys. zł w 745,2 tys. zł netto. To oznacza wzrost o 192%. Wynik ten wygenerował się całkowicie pasywnie, ale wymagał od polskiego inwestora akceptacji zmienionego ryzyka kursowego. Dlaczego mimo to największe korporacje świata przegrały z mokotowską kawalerką?

– Paradoksalnie, to nie rynki zawiodły. Z analizy wynika, że amerykańskie spółki radziły sobie bardzo dobrze. Ich wyniki były na tyle mocne, że mimo spadku kursu dolara z 3,96 zł do 3,63 zł inwestycja i tak wyraźnie zarobiła w przeliczeniu na złote. O wyniku zadecydowały jednak podatki. Podczas gdy sprzedaż nieruchomości po pięciu latach była zwolniona z opodatkowania, inwestor giełdowy musiał zapłacić 19-procentowy podatek od zysków kapitałowych. To w ostatecznym bilansie przesądziło o przewadze warszawskiej kawalerki – podsumowuje Paweł Jarząbek.

Ogromnym sprzymierzeńcem inwestora giełdowego był za to mechanizm procentu składanego – fundusz akumulujący automatycznie reinwestował wszystkie dywidendy i zyski, tworząc rosnącą kulę śnieżną przy praktycznie zerowym nakładzie czasu ze strony potencjalnego inwestora. ​

Wynik sumaryczny netto: 745,2 tys. zł

Miejsce 3: Obligacje Skarbowe 10-letnie (EDO) – bezpieczna przystań, ale mniejszy zysk

Decyzja o ulokowaniu kapitału w 10-letnie obligacje indeksowane inflacją (EDO) okazała się w analizie Otodom najlepszym wyborem dla osób szukających bezobsługowej przystani. Początkowe 255 tys. zł urosło po dekadzie do 428 tys. zł netto, co oznacza wzrost o 68%.

– Choć potencjalny zysk netto jest tu najniższy, instrument ten opierał się na potężnym mechanizmie chroniącym przed utratą siły nabywczej pieniądza. W pierwszym roku inwestycja oferowała stałe oprocentowanie na poziomie 2,7%. Od drugiego roku oprocentowanie wyliczano już, dodając do oficjalnej rocznej inflacji stałą marżę wynoszącą 1,5%. Kiedy w latach 2021-2023 inflacja gwałtownie wzrosła, oprocentowanie EDO dostosowało się do realiów, sięgając w szczytowym momencie rekordowych 15,9% – tłumaczy menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.

Ogromnym sprzymierzeńcem inwestora była w tym przypadku tzw. tarcza podatkowa oraz działanie procentu składanego. W przeciwieństwie do zwykłych lokat, odsetki z obligacji nie były wypłacane co roku, lecz dopisywane do kapitału, a podatek Belki został pobrany dopiero przy końcowym wykupie po 10 latach. Dzięki temu cały kapitał, razem z narastającymi odsetkami, mógł przez dekadę pracować na pełnych obrotach. Co najważniejsze, zarobienie tych pieniędzy nie wymagało podejmowania ryzyka giełdowego, a także praktycznie żadnego zaangażowania ze strony potencjalnego inwestora.

Wynik sumaryczny netto: 428 tys. zł