Rekord rezerwacji, rekord cen mieszkań. Polacy kupują mimo wszystko

Najważniejsze informacje

Rynek deweloperski niemal w równowadze. Ile mieszkań sprzedano w maju 2026 roku?

– W maju sprzedaż na rynku deweloperskim w największych polskich miastach sięgnęła 4,5 tys. mieszkań (dane wstępne). Po słabszym kwietniu, w którym bieżąca podaż była wyższa od sprzedaży, na rynek wróciła równowaga. W maju firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży zaledwie kilkanaście mieszkań mniej niż sprzedały. Pomimo tej bieżącej równowagi liczba oferowanych na siedmiu największych rynkach mieszkań wzrosła o ponad 400 lokali (o 1% m/m) i ponownie zbliżyła się do 60 tys. – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

Na koniec maja w Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu firmy deweloperskie oferowały ponad 59,7 tys. mieszkań, czyli o 1% więcej niż na koniec kwietnia i 4% mniej niż w maju 2025 roku. W ciągu miesiąca deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 4,5 tys. lokali, czyli o 5% więcej niż kwietniu i 13% mniej niż rok temu. Tymczasem majowa sprzedaż (4,5 tys. – dane wstępne) okazała się o 12% większa od analogicznych wyników z kwietnia i aż 21% większa w ujęciu rocznym.

Polacy nadal chcą kupować mieszkania. Rekordowa liczba rezerwacji przypomina czasy BK 2%

Zgodnie z przewidywaniami korekta mieszkań sprzedanych w kwietniu okazała się znacznie niższa niż w poprzednich miesiącach i sięgnęła 200 lokali, które wróciły do oferty oraz zasiliły pulę mieszkań zarezerwowanych. Na koniec maja na siedmiu rynkach Otodom odnotował kolejny rekord mieszkań w rezerwacjach – taki status miało 7,1 tys. lokali. Większa liczba rezerwacji na siedmiu największych rynkach notowana była tylko w 2023 roku, w okresie działania programu BK 2%.

– O dużym zainteresowaniu zakupem nowego mieszkania świadczą również regularnie rosnące w ostatnich miesiącach miesięczne rezerwacje (ponad 3,1 tys. w samym maju), które są probierzem aktywności potencjalnych nabywców na rynku deweloperskim – dodaje dyrektorka badań rynku Otodom.

Na których rynkach popyt przewyższa podaż, a gdzie jest odwrotnie?

Relacja mieszkań wprowadzonych i sprzedanych w maju na poszczególnych rynkach wskazuje, że bieżąca równowaga popytowo-podażowa w danych zagregowanych, paradoksalnie jest efektem braku równowagi na poszczególnych rynkach. Rynkami, na których w maju wystąpiła nadwyżka popytu nad podażą były: Wrocław, Łódź i Katowice. Z kolei w Warszawie, Krakowie, Trójmieście to podaż okazała się wyższa od bieżącej sprzedaży. Jedynie w Poznaniu miesięczne wprowadzenia i sprzedaż były niemal na tym samym poziomie.

– Ponieważ zarówno działalność firm deweloperskich, jak i proces podejmowania decyzji o zakupie mieszkania wymagają czasu liczonego w miesiącach, a nie dniach czy tygodniach, analizy obejmujące wyłącznie dane miesięczne mogą prowadzić do błędnych wniosków. Szczególnie dane popytowo-podażowe warto porównywać w agregatach z kilku lub nawet kilkunastu miesięcy – mówi Katarzyna Kuniewicz.

Wolumen mieszkań sprzedanych i wprowadzonych do sprzedaży w okresie ostatnich 12 miesięcy prezentuje poniższy wykres. Takie zestawienie popytu i podaży na poszczególnych rynkach wskazuje, że jedynie w Trójmieście liczba mieszkań sprzedanych była niższa od liczby mieszkań wprowadzonych na rynek przez firmy deweloperskie. Na pozostałych rynkach 12-miesięczna sprzedaż była wyższa od uruchomionej w tym czasie nowej podaży.

Ile czasu potrzebują deweloperzy na wyprzedaż oferty?

Bezpośrednim efektem obserwowanej w ostatnich kilkunastu miesiącach przewagi popytu nad podażą jest redukcja czasu wyprzedaży oferty. Na wszystkich siedmiu analizowanych rynkach Otodom odnotował wyraźnie mniejsze wartości wskaźników wyprzedaży.

Prognozy dla rynku deweloperskiego. Czy II kwartał 2026 roku przyniesie rekordową sprzedaż mieszkań?

Dane z rynku deweloperskiego z dwóch ostatnich miesięcy mogą być źródłem optymizmu firm deweloperskich w prognozach dotyczących II kwartału. Po dwóch miesiącach (kwiecień i maj) liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży jest równa nowej podaży z I kwartału. Mamy zatem pewność, że drugi kwartał będzie podażowo wyraźnie lepszy od pierwszego. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem dla wolumenu nowej podaży w całym II kwartale jest prognoza 12-12,5 tys. mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Oznacza to wynik zbliżony do tego z ostatniego kwartału 2025 roku.

– Majowe wyniki pozwalają także na pierwsze przymiarki do wstępnych przewidywań dotyczących sprzedaży w II kwartale 2026 roku. Bez wątpienia wolumen sprzedaży z kwietnia i maja pozytywnie zaskoczył analityków, którzy mieli prawo obawiać się silnego negatywnego wpływu konfliktu na Bliskim Wschodzie na rynek mieszkaniowy w największych polskich miastach. W analogicznych miesiącach 2025 roku liczba mieszkań sprzedanych na siedmiu największych rynkach w Polsce wyniosła 6,2 tys lokali. W ​ tym samym okresie 2026 roku, przede wszystkim dzięki dobrej sprzedaży w maju, efektywny popyt (transakcje) przekroczył 8,3 tys. mieszkań, co oznacza ponad 30% wzrost rok do roku – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

Ile kosztuje nowe mieszkanie w Polsce?

Jedno ze źródeł umiarkowanego optymizmu dotyczącego kształtowania się sprzedaży w kolejnych miesiącach, prezentuje wykres średnich cen mieszkań oferowanych na poszczególnych rynkach. Na większości rynków przeciętne ceny za metr kwadratowy wciąż rosną, a to co do zasady nie sprzyja wzrostowi sprzedaży. Nie ma wątpliwości, że w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu wzrost średnich cen mieszkań deweloperskich przyspiesza.

Warto jednak odnotować, że czerwiec, jako miesiąc zamykający kwartał, może sprzyjać większej elastyczności cenowej po stronie deweloperów. W większych firmach zespoły sprzedaży premiowane są za kwartalne wyniki, w związku z tym należy się spodziewać, że skłonność do udzielania rabatów i upustów powinna być w czerwcu wyraźnie wyższa niż w kwietniu i maju.

8,6 tys. zł/mkw. różnicy między Łodzią a Warszawą. Ceny spadają tylko w Katowicach

Dane cenowe z maja wskazują, że ceny mieszkań deweloperskich wzrosły rok do roku na sześciu z siedmiu głównych rynków. Co ważne, w maju wzmocnieniu uległy obserwowane już wcześniej dwie wyraźne skrajności. Na jednym krańcu są to coraz silniejsze wzrosty cen na rynku warszawskim, na drugim – silna stabilizacja cen ofertowych w Łodzi i Katowicach. Różnica między średnią stawką ofertową w Warszawie i Łodzi sięga już rekordowych 8,6 tys. zł/mkw. Podczas gdy stolica, z ceną przekraczającą 20 tys. zł/mkw., wystawia warszawiaków na próbę, Katowice i Łódź dają nadzieję – tam wkrótce może być taniej.

– Średnie ceny ofertowe nowych mieszkań w Warszawie nie chcą przestać rosnąć. Co więcej, dynamika tego trendu wyraźnie przyspiesza. O ile w marcu wzrost rok do roku wynosił 8,8%, w kwietniu 11,5%, to w maju sięgnął już 14%. Głównym powodem tej zmiany pozostają wysokie ceny nowej podaży. Firmy deweloperskie od kilku miesięcy wprowadzają do sprzedaży mieszkania wyraźnie droższe od dotychczas oferowanych – tłumaczy dyrektorka badań rynku Otodom.

W maju, mimo że najwyższe średnie ceny w nowych projektach odnotowano w Warszawie, najbardziej zaskoczył poziom cen mieszkań wprowadzonych na rynek wrocławski. W minionym miesiącu do sprzedaży wprowadzono tam 300 lokali z przeciętną ceną 19,6 tys. zł/mkw. Jednocześnie sprzedanych zostało ponad 700 mieszkań po 13,9 tys. zł/mkw. Te skrajne wartości sprawiły, że obecnie za metr kwadratowy w stolicy Dolnego Śląska trzeba zapłacić średnio 15,1 tys. zł – o 1,6% więcej w ujęciu miesięcznym i o 7,3% w stosunku do ubiegłego roku.

Nowa podaż jest droższa z konkretnych powodów. Zaostrzone normy akustyczne, obowiązek budowy miejsc doraźnego schronienia i wciąż rosnące ceny gruntów to dziś dodatkowe składniki każdego kosztorysu. Deweloperzy nie windują więc cen z własnej woli, po prostu nie mają jak budować taniej.

Ceny ofertowe a transakcyjne. Ile rzeczywiście trzeba zapłacić za nowe mieszkanie w 2026 roku?

– Relacjonując zmiany cen mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie, nie wolno zapominać o różnicach, jakie dzielą przeciętne ceny ofertowe od cen transakcyjnych. Śledzimy te stawki równolegle ze świadomością, że właśnie to ceny transakcyjne mówią nam najwięcej o możliwościach finansowych mieszkańców Polski – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

Warto zaznaczyć, że w przeciwieństwie do średnich cen oferowanych mieszkań, ceny mieszkań sprzedanych wciąż charakteryzuje trend stabilizacyjny, a nie wzrostowy. Na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce różnice pomiędzy przeciętnymi cenami mieszkań oferowanych i sprzedawanych sięgały w maju od 800 zł/mkw. w Poznaniu do nawet 2 600 zł/mkw. Warszawie. Jedynym rynkiem, na którym średnie ceny mieszkań oferowanych i sprzedanych w maju były niemal identyczne były Katowice.