Rekord rezerwacji, rekord cen mieszkań. Polacy kupują mimo wszystko
Sprzedaż mieszkań deweloperskich w Polsce rośnie o 21% rok do roku, rezerwacje biją rekordy niewidziane od czasów Bezpiecznego Kredytu 2%, a ceny i tak nie spadają. Paradoks? Nie do końca. Przepisy wymuszają na firmach deweloperskich budowę miejsc doraźnego schronienia w nowych inwestycjach, zaostrzone normy akustyczne podnoszą koszty realizacji, a do tego drożeją grunty i materiały budowlane. W Warszawie ceny mieszkań rosną już w tempie 14% rok do roku. Nowa podaż jest coraz droższa i wszystko wskazuje na to, że ten trend się utrzyma. Komentarz Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku Otodom.
Najważniejsze informacje
- +21% sprzedaży rok do roku – w maju firmy deweloperskie sprzedały 4,5 tys. mieszkań na siedmiu największych rynkach.
- 7,1 tys. mieszkań w rezerwacjach – rekord porównywalny tylko z okresem BK 2% w 2023 roku.
- Mocny start II kwartału (+30% r/r) – w kwietniu i maju łącznie sprzedano ponad 8,3 tys. lokali deweloperskich wobec 6,2 tys. rok wcześniej. Obecny kwartał zapowiada się na jeden z najlepszych od lat.
Rynek deweloperski niemal w równowadze. Ile mieszkań sprzedano w maju 2026 roku?
– W maju sprzedaż na rynku deweloperskim w największych polskich miastach sięgnęła 4,5 tys. mieszkań (dane wstępne). Po słabszym kwietniu, w którym bieżąca podaż była wyższa od sprzedaży, na rynek wróciła równowaga. W maju firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży zaledwie kilkanaście mieszkań mniej niż sprzedały. Pomimo tej bieżącej równowagi liczba oferowanych na siedmiu największych rynkach mieszkań wzrosła o ponad 400 lokali (o 1% m/m) i ponownie zbliżyła się do 60 tys. – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
Na koniec maja w Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu firmy deweloperskie oferowały ponad 59,7 tys. mieszkań, czyli o 1% więcej niż na koniec kwietnia i 4% mniej niż w maju 2025 roku. W ciągu miesiąca deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 4,5 tys. lokali, czyli o 5% więcej niż kwietniu i 13% mniej niż rok temu. Tymczasem majowa sprzedaż (4,5 tys. – dane wstępne) okazała się o 12% większa od analogicznych wyników z kwietnia i aż 21% większa w ujęciu rocznym.
Polacy nadal chcą kupować mieszkania. Rekordowa liczba rezerwacji przypomina czasy BK 2%
Zgodnie z przewidywaniami korekta mieszkań sprzedanych w kwietniu okazała się znacznie niższa niż w poprzednich miesiącach i sięgnęła 200 lokali, które wróciły do oferty oraz zasiliły pulę mieszkań zarezerwowanych. Na koniec maja na siedmiu rynkach Otodom odnotował kolejny rekord mieszkań w rezerwacjach – taki status miało 7,1 tys. lokali. Większa liczba rezerwacji na siedmiu największych rynkach notowana była tylko w 2023 roku, w okresie działania programu BK 2%.
– O dużym zainteresowaniu zakupem nowego mieszkania świadczą również regularnie rosnące w ostatnich miesiącach miesięczne rezerwacje (ponad 3,1 tys. w samym maju), które są probierzem aktywności potencjalnych nabywców na rynku deweloperskim – dodaje dyrektorka badań rynku Otodom.
Na których rynkach popyt przewyższa podaż, a gdzie jest odwrotnie?
Relacja mieszkań wprowadzonych i sprzedanych w maju na poszczególnych rynkach wskazuje, że bieżąca równowaga popytowo-podażowa w danych zagregowanych, paradoksalnie jest efektem braku równowagi na poszczególnych rynkach. Rynkami, na których w maju wystąpiła nadwyżka popytu nad podażą były: Wrocław, Łódź i Katowice. Z kolei w Warszawie, Krakowie, Trójmieście to podaż okazała się wyższa od bieżącej sprzedaży. Jedynie w Poznaniu miesięczne wprowadzenia i sprzedaż były niemal na tym samym poziomie.
– Ponieważ zarówno działalność firm deweloperskich, jak i proces podejmowania decyzji o zakupie mieszkania wymagają czasu liczonego w miesiącach, a nie dniach czy tygodniach, analizy obejmujące wyłącznie dane miesięczne mogą prowadzić do błędnych wniosków. Szczególnie dane popytowo-podażowe warto porównywać w agregatach z kilku lub nawet kilkunastu miesięcy – mówi Katarzyna Kuniewicz.
Wolumen mieszkań sprzedanych i wprowadzonych do sprzedaży w okresie ostatnich 12 miesięcy prezentuje poniższy wykres. Takie zestawienie popytu i podaży na poszczególnych rynkach wskazuje, że jedynie w Trójmieście liczba mieszkań sprzedanych była niższa od liczby mieszkań wprowadzonych na rynek przez firmy deweloperskie. Na pozostałych rynkach 12-miesięczna sprzedaż była wyższa od uruchomionej w tym czasie nowej podaży.
Ile czasu potrzebują deweloperzy na wyprzedaż oferty?
Bezpośrednim efektem obserwowanej w ostatnich kilkunastu miesiącach przewagi popytu nad podażą jest redukcja czasu wyprzedaży oferty. Na wszystkich siedmiu analizowanych rynkach Otodom odnotował wyraźnie mniejsze wartości wskaźników wyprzedaży.
- Najkrócej: w Warszawie, gdzie wskaźnik ten wynosi obecnie zaledwie 3,3 kwartału. Oznacza to, że przy utrzymaniu obecnego tempa sprzedaży i braku nowych wprowadzeń, cała dostępna pula mieszkań zniknęłaby z rynku w niecałe 10 miesięcy.
- Najdłużej: w Katowicach, gdzie czas wyprzedaży oferty wynosi 10,1 kwartału (ponad 2,5 roku).
Prognozy dla rynku deweloperskiego. Czy II kwartał 2026 roku przyniesie rekordową sprzedaż mieszkań?
Dane z rynku deweloperskiego z dwóch ostatnich miesięcy mogą być źródłem optymizmu firm deweloperskich w prognozach dotyczących II kwartału. Po dwóch miesiącach (kwiecień i maj) liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży jest równa nowej podaży z I kwartału. Mamy zatem pewność, że drugi kwartał będzie podażowo wyraźnie lepszy od pierwszego. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem dla wolumenu nowej podaży w całym II kwartale jest prognoza 12-12,5 tys. mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Oznacza to wynik zbliżony do tego z ostatniego kwartału 2025 roku.
– Majowe wyniki pozwalają także na pierwsze przymiarki do wstępnych przewidywań dotyczących sprzedaży w II kwartale 2026 roku. Bez wątpienia wolumen sprzedaży z kwietnia i maja pozytywnie zaskoczył analityków, którzy mieli prawo obawiać się silnego negatywnego wpływu konfliktu na Bliskim Wschodzie na rynek mieszkaniowy w największych polskich miastach. W analogicznych miesiącach 2025 roku liczba mieszkań sprzedanych na siedmiu największych rynkach w Polsce wyniosła 6,2 tys lokali. W tym samym okresie 2026 roku, przede wszystkim dzięki dobrej sprzedaży w maju, efektywny popyt (transakcje) przekroczył 8,3 tys. mieszkań, co oznacza ponad 30% wzrost rok do roku – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
Ile kosztuje nowe mieszkanie w Polsce?
Jedno ze źródeł umiarkowanego optymizmu dotyczącego kształtowania się sprzedaży w kolejnych miesiącach, prezentuje wykres średnich cen mieszkań oferowanych na poszczególnych rynkach. Na większości rynków przeciętne ceny za metr kwadratowy wciąż rosną, a to co do zasady nie sprzyja wzrostowi sprzedaży. Nie ma wątpliwości, że w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu wzrost średnich cen mieszkań deweloperskich przyspiesza.
Warto jednak odnotować, że czerwiec, jako miesiąc zamykający kwartał, może sprzyjać większej elastyczności cenowej po stronie deweloperów. W większych firmach zespoły sprzedaży premiowane są za kwartalne wyniki, w związku z tym należy się spodziewać, że skłonność do udzielania rabatów i upustów powinna być w czerwcu wyraźnie wyższa niż w kwietniu i maju.
8,6 tys. zł/mkw. różnicy między Łodzią a Warszawą. Ceny spadają tylko w Katowicach
Dane cenowe z maja wskazują, że ceny mieszkań deweloperskich wzrosły rok do roku na sześciu z siedmiu głównych rynków. Co ważne, w maju wzmocnieniu uległy obserwowane już wcześniej dwie wyraźne skrajności. Na jednym krańcu są to coraz silniejsze wzrosty cen na rynku warszawskim, na drugim – silna stabilizacja cen ofertowych w Łodzi i Katowicach. Różnica między średnią stawką ofertową w Warszawie i Łodzi sięga już rekordowych 8,6 tys. zł/mkw. Podczas gdy stolica, z ceną przekraczającą 20 tys. zł/mkw., wystawia warszawiaków na próbę, Katowice i Łódź dają nadzieję – tam wkrótce może być taniej.
– Średnie ceny ofertowe nowych mieszkań w Warszawie nie chcą przestać rosnąć. Co więcej, dynamika tego trendu wyraźnie przyspiesza. O ile w marcu wzrost rok do roku wynosił 8,8%, w kwietniu 11,5%, to w maju sięgnął już 14%. Głównym powodem tej zmiany pozostają wysokie ceny nowej podaży. Firmy deweloperskie od kilku miesięcy wprowadzają do sprzedaży mieszkania wyraźnie droższe od dotychczas oferowanych – tłumaczy dyrektorka badań rynku Otodom.
W maju, mimo że najwyższe średnie ceny w nowych projektach odnotowano w Warszawie, najbardziej zaskoczył poziom cen mieszkań wprowadzonych na rynek wrocławski. W minionym miesiącu do sprzedaży wprowadzono tam 300 lokali z przeciętną ceną 19,6 tys. zł/mkw. Jednocześnie sprzedanych zostało ponad 700 mieszkań po 13,9 tys. zł/mkw. Te skrajne wartości sprawiły, że obecnie za metr kwadratowy w stolicy Dolnego Śląska trzeba zapłacić średnio 15,1 tys. zł – o 1,6% więcej w ujęciu miesięcznym i o 7,3% w stosunku do ubiegłego roku.
Nowa podaż jest droższa z konkretnych powodów. Zaostrzone normy akustyczne, obowiązek budowy miejsc doraźnego schronienia i wciąż rosnące ceny gruntów to dziś dodatkowe składniki każdego kosztorysu. Deweloperzy nie windują więc cen z własnej woli, po prostu nie mają jak budować taniej.
Ceny ofertowe a transakcyjne. Ile rzeczywiście trzeba zapłacić za nowe mieszkanie w 2026 roku?
– Relacjonując zmiany cen mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie, nie wolno zapominać o różnicach, jakie dzielą przeciętne ceny ofertowe od cen transakcyjnych. Śledzimy te stawki równolegle ze świadomością, że właśnie to ceny transakcyjne mówią nam najwięcej o możliwościach finansowych mieszkańców Polski – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
Warto zaznaczyć, że w przeciwieństwie do średnich cen oferowanych mieszkań, ceny mieszkań sprzedanych wciąż charakteryzuje trend stabilizacyjny, a nie wzrostowy. Na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce różnice pomiędzy przeciętnymi cenami mieszkań oferowanych i sprzedawanych sięgały w maju od 800 zł/mkw. w Poznaniu do nawet 2 600 zł/mkw. Warszawie. Jedynym rynkiem, na którym średnie ceny mieszkań oferowanych i sprzedanych w maju były niemal identyczne były Katowice.
Agata Stachowiak
