Młodzi chcą żyć i mieszkać na własnych zasadach, ale czy stać ich na dorosłość? [RAPORT]

Chociaż ogólne statystyki wskazują na kurczącą się populację, rynek nieruchomości znajduje się w samym środku szczytu zakupowego napędzanego przez aktywnych zawodowo Milenialsów, czyli osoby w wieku 25-34 lata, oraz wkraczających w dorosłość najmłodszych badanych, czyli Debiutantów w wieku 16-24 lata.

- Młodzi będą jednym z najbardziej skomplikowanych pokoleń na rynku mieszkaniowym - jednocześnie dziedziczącym, wynajmującym, migrującym, kupującym później, ostrożniej i na własnych zasadach. Pokolenie to zupełnie inaczej myśli o mieszkaniu niż pokolenie ich rodziców. Konieczność adaptacji, po opuszczeniu domu rodzinnego, do skomplikowanych warunków rynkowych powoduje, że decyzje o zakupie mieszkania podejmują dłużej i bardzo ostrożnie - mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.

Raport Otodom i Invest Komfort „Szczęśliwy dom: Na własnych zasadach. Młodzi Dorośli na rynku nieruchomości”, oparty na ogólnopolskich badaniach ilościowych prowadzonych na łącznie ponad 6,6 tys. respondentach oraz warsztatach z licealistami i studentami, wskazuje, że trzydziestolatkowie kupujący mieszkania to ostatnia tak duża fala przed strukturalną zmianą rynku. Dlatego branża deweloperska ma dziś unikalną szansę zaprojektować przyszłość, słuchając tych, którzy w niej zamieszkają.

Mam dom na własność w Puławach, ale wynajmę kawalerkę w Warszawie

do mieszkań? To założenie, z którym pokolenie wchodzące w dorosłość musi się zmierzyć. Sama własność lub dziedziczenie nieruchomości nie zawsze rozwiązuje problem mieszkaniowy, jeśli lokal znajduje się poza miejscem pracy czy nauki. Tymczasem młodzi, aktywni zawodowo mieszkańcy Polski migrują za pracą i stylem życia do największych miast.

- Grozi nam zatem scenariusz, w którym młodzi będą formalnie posiadać majątek w regionach bez perspektyw zawodowych, a jednocześnie nie będzie ich stać na swobodne życie tam, gdzie faktycznie chcą mieszkać. Taka sytuacja wymusza na nich zmianę podejścia do własności, co potwierdzają badania Invest Komfort i Otodom. Aż 71 proc. najmłodszych badanych dopuszcza w przyszłości zmianę miejscowości, 69 proc. zmianę mieszkania, a 30 proc. nie wyklucza wynajmowania mieszkania do końca życia - wyjaśnia ekspertka Otodom.

Kredyt tak, ale nie za wszelką cenę

Według danych GUS osoby do 24. roku życia zarabiają średnio 6,5 tys. zł, co stanowi 72 proc. średniej krajowej. Starsza grupa, czyli osoby w wieku 25-34 lata, osiąga dochody na poziomie nieco ponad 8,4 tys. zł. Gdy zderzymy te zarobki z realiami życia w metropoliach, okazuje się, że same koszty najmu i opłat pochłaniają od 35 do nawet 55 proc. ich dochodu rozporządzalnego.

Przy tak dużym obciążeniu budżetu domowego wymarzone mieszkanie na własność to często odległa perspektywa, a młodzi nie zamierzają jej realizować za wszelką cenę. Aż 59 proc. najmłodszych badanych weźmie kredyt hipoteczny tylko wtedy, jeśli rata nie obniży ich codziennego standardu życia.

- Ta ostrożność finansowa młodego pokolenia i brak zgody na dawne wyrzeczenia nie oznaczają jednak, że nie mają oni planów i wizji swojej przyszłości mieszkaniowej. Przeciwnie. Oni wiedzą, jak chcą żyć, a my wiemy, że nie da się odpowiedzialnie projektować bez szukania sygnałów zmian oraz bez wsłuchania się w głos młodych ludzi. Branża, która nie rozmawia z przyszłymi mieszkańcami, projektuje przeszłość, opartą na zasadach, według których żyli nasi rodzice - przekonuje Izabela Adamczak, dyrektorka marketingu w Invest Komfort, który jest współautorem raportu „Szczęśliwy dom: Na własnych zasadach. Młodzi Dorośli na rynku nieruchomości”.

Neuroarchitektura, psy i cyfrowy konsjerż

- W raporcie identyfikujemy pięć ważnych dla branży deweloperskiej filarów zmian młodzieży w podejściu do mieszkania i przestrzeni, w których będą żyć w przyszłości. To gotowe biznesowe wskazówki, co robić, aby projektować i budować koncepty mieszkaniowe atrakcyjne za 10 czy 20 lat. Co ważne, potrzeby, jakie wskazują młodzi, dotkną także inne grupy wiekowe - po prostu młodzież widzi je wyraźniej, szybciej zauważa deficyty, z którymi wkrótce będziemy się mierzyć szerzej jako społeczeństwo - podkreśla Izabela Adamczak.

Jakie to filary? Przede wszystkim architektura jako nowy rynkowy standard. Dla przebodźcowanego pokolenia dom musi być fizjologiczną tarczą ochronną. 43 proc. najmłodszych badanych chce domu bez obcych zapachów, np. przenikających z sąsiednich mieszkań. Po drugie, bliskość kontrolowana. Młodzi uciekają przed wymuszonymi interakcjami, ale absolutnie nie chcą być sami. Oczekują przestrzeni, w których mogą spędzać czas obok innych ludzi, ale bez obowiązku rozmowy.

Trzecim filarem są zupełnie nowe preteksty do relacji. W rezultacie tradycyjną osiedlową piaskownicę coraz częściej uzupełnia wybieg dla psów, ponieważ to właśnie zwierzęta domowe stały się dla młodych jednym z nowych lodołamaczy społecznych. Czwarta zasada to osiedla obsługiwane cyfrowo. Zamiast pukać do sąsiada z pytaniem o kod do domofonu lub lokalizację śmietnika, młodzi potrzebują cyfrowego konsjerża i aplikacji, które pozwolą im załatwić sprawy szybko. Listę zamyka wspólnota działania. Młodzi integrują się w działaniu o niskim progu wejścia - na warsztatach, osiedlowych wymianach ubrań czy podczas wspólnych rozgrywek sportowych.

O badaniu

Raport „Szczęśliwy dom: Na własnych zasadach. Młodzi Dorośli na rynku nieruchomości” powstał na podstawie analizy badań ilościowych i jakościowych zrealizowanych w latach 2024-2025. W części ilościowej wykorzystano dwa badania CAWI przeprowadzone na zlecenie Otodom przez IQS badanie na reprezentatywnej próbie mieszkańców Polski od 16. roku życia (n=4002) oraz badanie dotyczące postaw mieszkaniowych mieszkańców Polski od 18. roku życia (n=2613). Uzupełnieniem były pogłębione warsztaty ko-kreacyjne realizowane przez Futures Thinking Group z licealistami i studentami w czterech miastach Polski. W sześciu warsztatach udział wzięło 118 osób - 56 licealistów i 62 studentów, którzy pracowali nad wizjami życia i mieszkania w perspektywie 2040 roku.