Stała rata zamiast ryzyka i słabnąca trauma frankowa. Tak Polacy kupują mieszkania [RAPORT]

Polacy boją się kryzysu, którego już nie pamiętają

Raport „Najważniejsza decyzja finansowa. Jak Polacy wybierają kredyt hipoteczny” pokazuje wyraźną zmianę na rynku kredytów hipotecznych. Zamiast traktować zmienną stopę jako domyślne rozwiązanie, 52% Polaków wybiera oprocentowanie okresowo stałe. Dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom, zwraca uwagę, że ten zwrot nie bierze się znikąd: to reakcja na doświadczenie ostatnich lat – gwałtowne podwyżki stóp procentowych i długotrwałe napięcie wokół kredytów walutowych.

– Przewidywania dotyczące polityki monetarnej są kluczowe z punktu widzenia kredytobiorców. Co ciekawe, słynna historia kredytów frankowych, która przez lata mocno ograniczała apetyt na ryzyko wśród kredytobiorców, zdaje się zacierać w pamięci społeczeństwa. Zwłaszcza wśród przedstawicieli młodego pokolenia. 27% osób w wieku od 18 do 24 lat przyznaje, że nie wie, czym były kredyty frankowe. O ile nie nastraja to pozytywnie z punktu widzenia edukacji finansowej, o tyle może stanowić czynnik wspierający popyt na kredyty hipoteczne, gdy pokolenie to będzie coraz liczniej wchodziło na rynek mieszkaniowy – wyjaśnia dr Maciej Kietliński.

Ekspert dodaje, że zgodnie z sygnałami płynącymi z Rady Polityki Pieniężnej czas na obniżki stóp procentowych w Polsce mógł już minąć i należy raczej nastawić się na okres stabilizacji ich poziomu lub, jeśli otoczenie inflacyjne okaże się wyjątkowo niekorzystne, nawet na jedną lub dwie podwyżki jeszcze w tym roku.

Presja czasu zamiast programu dopłat

Choć Polacy uciekają od ryzyka zmiennej stopy procentowej, równie mocno czują presję czasu. Z badania Business Growth Review przeprowadzonego na zlecenie Otodom wynika, że 42,7% składa wniosek kredytowy w ciągu pół roku od pierwszej myśli o zakupie mieszkania. Wchodzą w ten długi i trudny proces z obawy o kolejne wzrosty cen. To główny impuls do zakupu lokalu na kredyt dla ponad 6 na 10 respondentów. Dopiero na kolejnych miejscach są powiększenie rodziny (33%) i wzrost dochodów (26%).

– Mechanizm „teraz albo nigdy” zidentyfikowany w raporcie to nie publicystyczny slogan, lecz mierzalna siła napędowa współczesnego rynku mieszkaniowego. Na koniec maja, na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce, status zarezerwowane miało 7,1 tys. lokali. To rekord na tle wyników z dwóch ostatnich lat. Podobny poziom Otodom odnotował w 2023 roku, kiedy transakcje napędzał program Bezpieczny Kredyt 2%. Kluczowa różnica jest taka, że tamten rezultat był efektem zewnętrznego impulsu w postaci subsydiowanego kredytu. Obecny rekord to popyt organiczny, napędzany przekonaniem, że odkładanie zakupu grozi wykluczeniem z rynku – podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, przyznaje, że lęk przed utratą szansy na zakup mieszkania to już nie tylko cecha konkretnej decyzji, ale raczej nastrój całego pokolenia kupujących. Ekspert dostrzega w tych wynikach niezwykle trafny obraz rynku.

– Dane i analizy z raportu czyta się poniekąd jak diagnozę pacjenta, który wie, że coś jest nie tak, ale wciąż liczy na to, że samo przejdzie. Wspomniany strach przed rosnącymi cenami jako główny motor decyzji kredytowej to sygnał, że decyzja o potrzebach mieszkaniowych schodzi na drugi plan, a coraz częściej zaczynamy mówić raczej o wyścigu z czasem. W większości największych miast Polski ceny nieruchomości rok do roku nadal rosną, zarówno na rynku deweloperskim, jak i wtórnym. Co więcej, bariera dostępności cenowej, rozumiana jako przepaść między aspiracjami a realną zdolnością kredytową, nie jest też już wyłącznie zjawiskiem warszawskim. Przesuwa się systematycznie w dół, do kolejnych z siedmiu największych rynków w Polsce i kolejnych grup dochodowych. Badanie pokazuje bez owijania w bawełnę: cztery najczęstsze przyczyny rezygnacji z kredytu są wyłącznie finansowe i odpowiadają łącznie za ponad 80% wskazań – mówi Paweł Jarząbek.

Najczęstsze przyczyny rezygnacji z kredytu hipotecznego:

Geografia dyktuje warunki kredytu. Portfele Polaków dzieli przepaść

– Rynek kredytów hipotecznych coraz wyraźniej obsługuje lepiej zarabiającą część społeczeństwa, podczas gdy gospodarstwa o przeciętnych i niższych dochodach są z niego, przy obecnych cenach i stopach procentowych, stopniowo wypychane. Co więcej, mówiąc o „polskim kredytobiorcy”, uśredniamy w rzeczywistości skrajnie różne sytuacje. To fikcja statystyczna – wyjaśnia Grzegorz Kubera, Founder & Editor-in-Chief, Business Growth Review.

Mediana ceny finansowanej nieruchomości wynosi około 400 tys. zł na wsi, rośnie do 500 tys. zł w miastach liczących 50–100 tys. mieszkańców i 600 tys. zł w ośrodkach od 200 do 500 tys., by na największych rynkach osiągnąć 870 tys. zł. W samej Warszawie sięga już okolic 1 mln zł, co oznacza, że próg wejścia na rynek jest tam ponad dwukrotnie wyższy niż na wsi. Z perspektywy kredytobiorcy oznacza to zupełnie inny wymagany wkład własny, inną miesięczną ratę i konieczność posiadania skrajnie innych dochodów.

Cyfrowa droga do kredytu

Raport pokazuje też, że droga do kredytu coraz rzadziej zaczyna się w oddziale banku. Na początku procesu badani najczęściej sięgają po wyszukiwarkę (79%) i porównywarki ofert (71%), a dopiero później po kontakt z doradcą czy pośrednikiem. Oznacza to, że decyzja o kredycie hipotecznym rodzi się dziś głównie online – zanim klient wejdzie do placówki, zwykle ma już za sobą długie godziny researchu i wstępne symulacje rat. Już co czwarty badany (25,6%) spędza od 16 do 40 godzin wyłącznie na samodzielnym analizowaniu i porównywaniu ofert. Jak podkreślają autorzy raportu: „W cyfrowym lejku kredytowym wygrywa ten, kto na najwcześniejszym etapie dostarcza wiarygodne, praktyczne narzędzie”.