Miasto pod lupą: jak na przestrzeni roku zmienił się rynek mieszkań w Trójmieście?

Na koniec 2025 roku oferta deweloperska w Trójmieście obejmowała blisko 7,3 tys. mieszkań – to najwyższy poziom podaży od początku 2023 roku. W grudniu dominowały lokale o powierzchni 40–59 mkw., które stanowiły 42% wszystkich nowych mieszkań.

Pomimo że dostępnych lokali jest więcej niż przed rokiem, czas wyprzedaży skrócił się. To głównie dzięki bardzo bardzo dobrym wynikom sprzedaży, szczególnie w ostatnim kwartale. W grudniu wskaźnik ten wyniósł 3,7 kwartału. Oznacza to, że przy utrzymaniu obecnego tempa sprzedaży i bez wprowadzania nowych inwestycji, oferta wystarczyłaby na około 11 miesięcy. Co za tym idzie Trójmiasto, wspólnie z Warszawą, zajmuje pierwsze miejsce wśród siedmiu największych rynków pod względem najkrótszego czasu wyprzedaży mieszkań.

Ze wstępnych danych Otodom wynika, że w 2025 roku deweloperzy wprowadzili do oferty blisko 6,9 tys. nowych mieszkań. Oznacza to wzrost o 25% względem poprzedniego roku oraz aż o 60% w zestawieniu z wyraźnie słabszym 2023 rokiem.

W 2025 roku sprzedano 5,7 tys. mieszkań deweloperskich, czyli o 12% więcej w ujęciu rocznym. Choć wynik ten był o 24% niższy niż w 2023 roku, gdy popyt napędzały rządowe programy dopłat, oraz o ponad jedną trzecią słabszy niż w 2021 roku charakteryzującym się rekordowo niskimi stopami procentowymi, wciąż można go ocenić jako relatywnie dobry. Jak zaznacza Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom: “na wzrost sprzedaży rok do roku wpłynęły między innymi obniżki stóp procentowych oraz większa transparentność cen. Perspektywa kolejnych decyzji Rady Polityki Pieniężnej, a co za tym idzie poprawa warunków kredytowych może przełożyć się na dalsze ożywienie w kolejnych miesiącach”.

Dyskusja o opodatkowaniu tzw. pustostanów deweloperskich

Jednocześnie rynek funkcjonuje w coraz bardziej wymagającym otoczeniu regulacyjnym. W Gdańsku nasila się dyskusja o możliwości opodatkowania tzw. pustostanów deweloperskich, czyli lokali już wybudowanych, ale niesprzedanych lub niewprowadzonych do użytkowania. Część środowisk proponuje wprowadzenie obciążenia w wysokości ok. 35 zł za mkw., nawiązując do rozwiązań funkcjonujących między innymi w Katowicach i Krakowie. Władze miasta tonują jednak te postulaty, podkreślając, że obecne przepisy nie dają samorządom realnych możliwości samodzielnego nałożenia takiego podatku.

Równolegle na szczeblu ogólnopolskim pojawiają się koncepcje reformy podatku od nieruchomości, zakładające nawet kilkudziesięciokrotne podwyższenie stawek dla lokali długotrwale niezamieszkanych. Na obecnym etapie pozostają one jednak przedmiotem analiz i debaty publicznej, nie zaś obowiązującymi regulacjami prawnymi.

Stawki na rynku deweloperskim wyższe o 15% r/r

W tym samym czasie rynek deweloperski w Trójmieście utrzymuje wzrostowy trend cen. Średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania zwiększyła się do poziomu 17,2 tys. zł, czyli +15% rok do roku. Patrząc głębiej, od stycznia 2021 roku nowe lokale podrożały łącznie aż o 52%. Dynamikę wzrostu najlepiej obrazuje zmiana średnich cen całkowitych.

– Od III kwartału 2023 roku do końca 2024 roku średnia cena całkowita nowego mieszkania o przeciętnej powierzchni 55-60 mkw. utrzymywała się na poziomie nieco powyżej 800 tys. zł. Dla porównania, jeszcze do połowy 2021 roku nie przekraczała 600 tys. zł. Na koniec ubiegłego roku za lokal o przeciętnej powierzchni 56 mkw. deweloperzy oczekiwali już średnio 945 tys. zł. Najdroższe w ofertach były nieruchomości powyżej 90 mkw. – 21 tys. zł/mkw. – wylicza Agata Stachowiak.

Najwyższe ceny odnotowano w Sopocie, gdzie w grudniu stawka za metr kwadratowy wyniosła 26,8 tys. zł, co oznacza wzrost o 9% rok do roku. Tym samym średnia cena całkowita nowego mieszkania oferowanego na tym rynku to około 1,5 mln zł. Najniższe ceny widoczne są natomiast w Gdyni – w grudniu metr kwadratowy kosztował tam średnio 16 tys. zł (+10% rok do roku), a oferta urosła o 79% w ujęciu rocznym. W 2025 roku deweloperzy wprowadzili tam do sprzedaży ponad 1,8 tys. mieszkań, a nabywców znalazło przeszło 1,1 tys. lokali. Z kolei aż 70% trójmiejskiej oferty, czyli ponad 5,1 tys. nowych mieszkań, przypada na Gdańsk. Średnia cena metra kwadratowego w tym mieście wynosi 17,4 tys. zł (+17% w porównaniu z ubiegłym rokiem).

Wolniejsze tempo wzrostu cen na rynku wtórnym

Od II kwartału 2025 roku ceny mieszkań z rynku wtórnego w Gdańsku i Gdyni pozostają niższe niż na deweloperskim. W grudniu w Gdańsku średnia stawka za mkw. lokalu z drugiej ręki wynosiła 16,7 tys. zł, czyli o 4% mniej niż na rynku pierwotnym. W Gdyni różnica była jeszcze większa – 15 tys. zł za mkw., co oznacza poziom o 6% niższy niż w przypadku nowych mieszkań. W ujęciu rocznym ceny używanych mieszkań wzrosły o 7% w Gdańsku oraz o 4% w Gdyni.

Jak zaznacza Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, “pod koniec 2025 roku w serwisie Otodom dostępnych było 5,9 tys. ofert z rynku wtórnego w Trójmieście, co oznacza spadek o 14% w porównaniu z rokiem poprzednim. Popyt, mierzony liczbą odpowiedzi na ogłoszenia, osiągnął w grudniu poziom 7,3 tys., czyli o 7% więcej w ujęciu rocznym”.

Pod koniec 2025 roku w Gdańsku najwyższe stawki za metr kwadratowy dotyczyły najmniejszych mieszkań do 40 mkw. – 18,1 tys. zł (+6% r/r) oraz lokali o powierzchni powyżej 90 mkw., gdzie cena wynosiła 17,6 tys. zł (+8% r/r). Podobną zależność widać w Gdyni, gdzie najdroższe były również największe mieszkania (powyżej 90 mkw.) – średnio 17,4 tys. zł za mkw. Natomiast najniższe ceny odnotowano w segmencie lokali o powierzchni 40-60 mkw. – 14,1 tys. zł/mkw.

Czynsze na stabilnym poziomie

Na trójmiejskim rynku mieszkań na wynajem widać z kolei stabilizację – stawki zmieniały się jedynie nieznacznie. W Gdańsku średnia cena najmu to 3227 zł, a więc poziom praktycznie jak przed rokiem. W Gdyni miesięczny koszt wynajmu to z kolei 3149 zł, co oznacza wzrost o 1% rok do roku.

Według Otodom, pod koniec roku liczba dostępnych ofert najmu w Gdańsku wzrosła o 26% rok do roku, osiągając poziom 1,3 tys. ogłoszeń. W Gdyni odnotowano wzrost o 16% (470 ofert), natomiast w Sopocie dynamika była najniższa i wyniosła 9%, co przełożyło się na 246 ogłoszeń. Jednocześnie popyt, mierzony liczbą wyszukiwań w serwisie Otodom, wzrósł względem poprzedniego roku o ponad 4%.

Co dalej z najmem krótkoterminowym?

Na sytuację w Trójmieście w ujęciu średnio- i długoterminowym mogą dodatkowo oddziaływać regulacje porządkujące najem krótkoterminowy, który od lat stanowi istotną część lokalnego rynku – szczególnie w Gdańsku i Sopocie.

– Rynek najmu krótkoterminowego w najbliższym czasie czekają istotne zmiany związane z nowymi regulacjami unijnymi dotyczącymi tej formy działalności. Planowane przepisy przewidują dodatkowe obowiązki prawne i rejestracyjne, co może przełożyć się zarówno na ograniczenie liczby ofert, jak i na modyfikację strategii właścicieli lokali przeznaczonych na wynajem turystyczny. W efekcie część z nich może zdecydować się na odejście od modelu krótkoterminowego na rzecz najmu długoterminowego lub zdecydować o sprzedaży swoich nieruchomości – tłumaczy Paweł Jarząbek.