Rynek w hibernacji? Styczniowe ochłodzenie w budownictwie mieszkaniowym
Komentarz ekspercki Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku w Otodom
Dane Głównego Urzędu Statystycznego o skali nowego budownictwa mieszkaniowego w styczniu ostudziły entuzjazm, który wywołały odczyty grudniowe. We wszystkich kategoriach - mieszkania oddawane do użytku, budowy rozpoczynane i pozwolenia na budowę - odnotowano wyniki gorsze niż przed rokiem.
Z najnowszych danych GUS wynika, że liczba mieszkań i domów oddanych do użytku w Polsce w styczniu 2026 roku była niższa o 40,5% w porównaniu do grudnia 2025 roku i o 8% niższa w stosunku do stycznia ubiegłego roku. W odniesieniu do styczniowych wyników sprzed dwóch lat sytuacja wygląda lepiej - wskazuje na niewielki spadek (-1,4%). Jednak warto zauważyć, że styczniowy wynik oddanych mieszkań jest najniższym odczytem w statystykach GUS od dekady.
Jak było, jak jest i czego możemy się spodziewać?
W styczniu wszystkie grupy inwestorów oddały łącznie 14,7 tys. lokali. W tej puli firmy deweloperskie odpowiadały za budowę 8,6 tys. mieszkań, co oznacza 47,5% spadek w porównaniu do grudnia i ponad 11% w zestawieniu ze styczniem ubiegłego roku.
Nie można obiektywnie analizować i oceniać tegorocznych danych GUS, prezentujących mieszkania oddawane przez firmy deweloperskie, bez uwzględnienia liczby rozpoczynanych przez te podmioty budów w pierwszej połowie 2024 roku. Należy pamiętać, że spóźniona reakcja firm deweloperskich na gwałtownie rosnący w wyniku programu BK2% popyt, zaowocowała dużą liczbą rozpoczętych budów.
Efekty działań podjętych wówczas przez deweloperów powinniśmy oglądać w liczbie mieszkań oddanych w pierwszym półroczu bieżącego roku. Styczniowe dane wskazują, że te prognozy mogą się nie zrealizować w najbliższych miesiącach z powodu spowolnienia po stronie popytowej, które nastąpiło w okresie od 2024 r. do pierwszej połowy 2025 r. W rezultacie czas budowy inwestycji deweloperskich uległ wydłużeniu, dlatego większą liczbę mieszkań oddanych do użytkowania możemy zobaczyć w danych GUS dopiero w drugiej połowie 2026 roku.
Firmy deweloperskie odpowiadają za 59% wszystkich oddanych do użytku lokali mieszkalnych w styczniu br. Ale to wyniki inwestorów indywidualnych są bardziej stabilne niż efekty działalności deweloperów, a ich udział w całości budownictwa mieszkaniowego w Polsce w poszczególnych miesiącach 2025 roku wahał się między 35% a 38% ogólnej liczby oddawanych lokali, zaś styczeń 2026 zamknęli z wynikiem 39%. W porównaniu do pierwszego miesiąca 2025 roku gospodarstwa domowe (w terminologii GUS to inwestorzy indywidualni) zakończyły więc budowę o 1% większej liczby domów/mieszkań, ale w stosunku do poprzedniego miesiąca ich wynik był o 22% gorszy.
Początek roku przyniósł mniej pozwoleń i mniej budów
Starania różnych grup inwestorów o uzyskanie pozwoleń na budowę w styczniu 2026 roku przyniosły wyraźnie gorsze (-37%) rezultaty niż w grudniu 2025 roku - także w porównaniu do stycznia 2025 roku wyniki te są o kilkanaście procent niższe (-12%). Łączna liczba pozwoleń wydanych w styczniu przekroczyła 17,6 tys., z czego 11,7 tys. uzyskali deweloperzy, a 5,8 tys. inwestorzy indywidualni. W efekcie suma uzyskanych pozwoleń była o 37% niższa niż w grudniu. O wyraźnie słabszym niż miesiąc wcześniej wyniku w tej kategorii zadecydowała niska aktywność firm deweloperskich (-42% w stosunku do grudnia 2025).
Statystyki GUS z pierwszego miesiąca br. dotyczące rozpoczynanych w całej Polsce budów wskazują na najsłabszy wynik od stycznia 2023 roku. Liczba rozpoczynanych przez wszystkie grupy inwestorów budów w styczniu 2026 roku jest niższa od wyniku sprzed roku o 29%, a w porównaniu z grudniem o 6%. Na ten kilkudziesięcioprocentowy spadek w kategorii ogółem złożyły się w równej mierze firmy deweloperskie, jak i gospodarstwa domowe (około - 30% w każdej z grup). Jedynie w segmencie budownictwo społeczno-czynszowe (TBS, SIM) GUS odnotował wzrost zarówno miesiąc do miesiąca (o 188%), jak i rok do roku (o 55%). Trzeba jednak zaznaczyć, że wzrosty te dotyczyły mniej niż 400 mieszkań.
Dlaczego budujemy mniej?
Bieżące dane GUS o rozpoczynanych budowach należy interpretować także w kontekście statystyki udzielanych pozwoleń. W styczniu bieżącego roku różnica między liczbami uzyskanych pozwoleń a rozpoczynanych budów wynosi 5,3 tys. Oznacza to, że 30% uzyskanych pozwoleń nie ma kontynuacji w realizowanych budowach, ale w mroźnym styczniu tak wysoki odsetek budów, których rozpoczęcie zostało odłożone, nie powinien dziwić. Warto zauważyć, że ponad połowa (niemal 3 tys.) tej nadwyżki powstała za sprawą pozwoleń na budowę domów realizowanych przez gospodarstwa domowe, które z rozpoczęciem budów z pewnością poczekają do wiosny.
Wyniki firm deweloperskich w kontekście nadwyżki pozwoleń nad rozpoczynanymi budowami należy oceniać inaczej. Tym bardziej że w tej grupie inwestorów statystyka odłożonych w styczniu budów wygląda nieco lepiej, bowiem w 2024 roku deweloperzy odłożyli 25% uzyskanych pozwoleń, w 2025 roku - 20%, zaś w styczniu 2026 roku ten wskaźnik wyniósł 24%.
Agata Stachowiak
