Domy jednorodzinne na celowniku kupujących

Drugi kwartał bieżącego roku był okresem wyczekiwania na rynku mieszkań. Kupujący, spodziewając się nowego programu dopłat do kredytów, wstrzymywali się z decyzjami zakupowymi. W rezultacie popyt osłabł, a ceny lokali wzrosły jedynie o 1,8% kw/kw. Na rynku domów jednorodzinnych sytuacja wyglądała jednak inaczej. Kupujący nabyli aż o jedną trzecią więcej domów niż rok wcześniej, a podwyżki sięgały średnio 10% r/r. – wynika z najnowszego Kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight.

W II kwartale br. na rynku mieszkań widoczne było spowolnienie i dalsze wyhamowanie wzrostów cen. ​ Średnie stawki podniosły się o 1,8% kw/kw, podczas gdy w I kwartale br. było to 3,2% kw/kw, a w ostatnich miesiącach 2023 roku ponad 5% kw/kw. Równocześnie liczba aktywnych ofert sprzedaży mieszkań w całym kwartale po raz pierwszy od dwóch lat przekroczyła poziom 300 tys. To efekt nowych wprowadzeń deweloperskich oraz większej liczby lokali wystawianych do sprzedaży przez prywatnych właścicieli.

I chociaż potencjalni kupujący mają z czego wybierać, to wyraźnie widać, że zwlekają z decyzją o zakupie własnego M. Potwierdzają to dane Otodom Analytics, z których wynika, że sprzedaż na rynku pierwotnym spadła w czerwcu do poziomu nienotowanego od połowy 2022 r.

Na rynku widać wyczekiwanie. Wielu kupujących odkłada decyzję o zakupie mieszkania, czekając na stanowisko rządu w sprawie nowego programu dopłat do kredytów hipotecznych. Ogłoszenie ostatecznego kształtu i terminów „Mieszkania na start” umożliwi zainteresowanym przeanalizowanie, czy będą mogli skorzystać z dopłat do kredytów i czy będzie to dla nich korzystne. Dopiero na tej podstawie podejmą decyzję, czy finalizować transakcję jeszcze w tym roku, poczekać na uruchomienie programu czy w ogóle odłożą zakup na później - zaznacza dr hab. Adam Czerniak, prof. SGH, główny ekonomista Polityki Insight.

 Co ciekawe, podobnej niepewności nie widać w przypadku nabywców domów jednorodzinnych.

Nabywcy domów nie zwlekają z zakupem

Osoby planujące zakup domu jednorodzinnego także mają obecnie do wyboru rekordowo szeroką ofertę. W II kwartale bieżącego roku liczba takich nieruchomości na sprzedaż osiągnęła najwyższy poziom od trzech lat. Na koniec czerwca na 7 rynkach głównych (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław) i otaczających je miejscowościach deweloperzy oferowali na sprzedaż ponad 6 tys. domów jednorodzinnych, czyli aż 20% więcej niż rok wcześniej.

W przeciwieństwie do planujących zakup mieszkania potencjalni nabywcy domów nie zwlekają jednak z realizacją swoich planów. Z danych Otodom Analytics wynika, że od maja do czerwca na siedmiu głównych rynkach i w ich okolicach ​ sprzedano prawie 1,7 tys. domów deweloperskich. To o 5% więcej niż w pierwszym kwartale roku i aż o jedną trzecią więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku.

Coraz częściej decyzję o kupnie domu poprzedza nie tylko analiza walorów lokalizacji z dala od zgiełku i pośpiechu, ale również ocena skutków wyprowadzki poza miasto dla poszczególnych członków rodziny. W efekcie decyzje o zakupie domu pod miastem podejmują przeważnie bądź rodziny z małymi dziećmi, bądź dojrzali 50-ciolatkowie, których ​ dzieci prowadzą już odrębne od ​ rodziców gospodarstwa domowe - podkreśla Katarzyna Kuniewicz, Dyrektorka badań rynku, Otodom Analytics.

Analizując jednak dane w poszczególnych segmentach rynku domów, można zauważyć, że te położone na największych działkach i dalej od granic miasta drożeją wolniej. Jednocześnie tempo przyrostu aktywnych ofert w tych lokalizacjach jest szybsze niż bliżej głównych ośrodków. To pozwala wnioskować, że choć chcemy mieszkać w domach z ogrodami, to jednak niezbyt daleko od głównych ośrodków miejskich.

Ale czy zakup domu jednorodzinnego musi oznaczać wyprowadzkę za miasto? Niekoniecznie. Okazuje się bowiem, że sporo takich ofert zlokalizowanych jest w granicach miast. W Łodzi aż 60% dostępnych domów na sprzedaż znajduje się w samym mieście, a w Krakowie i we Wrocławiu to 40%.

Marzenia o własnym domu kosztują

Wyniki raportu Otodom “Szczęśliwy dom. Mieszkanie na osi czasu” pokazują, że ponad 70% mieszkańców Polski marzy o własnym domu. To marzenie kosztuje jednak coraz więcej. W II kw. br. segmenty podrożały o blisko 13% r/r, nieruchomości jednorodzinne usytuowane na małych działkach o 10 %, a te na terenie powyżej 500 mkw o ok. 9%. ​ To największe podwyżki cen domów od dwóch lat.

Ile trzeba zapłacić za przyjemność mieszkania we własnym domu od dewelopera? Najwięcej, bo ok. 11,4 tys./mkw. Warszawie i w Krakowie. W Poznaniu nabywcy muszą liczyć się z wydatkiem rzędu 9,7 tys. zł/mkw. Z kolei najtaniej nowe domy jednorodzinne można kupić w Katowicach (ok. 6,9 tys. zł/mkw.) i w Łodzi (ok. 8,2 tys. zł/mkw.)

Co ciekawe, chociaż w większości miast ceny domów z drugiej ręki są niższe niż te od deweloperów, to w stolicy Polski są wyższe o ok. 100 zł/mkw. W czerwcu w Warszawie prywatni właściciele życzyli sobie 11,5 tys./mkw., czyli 8% więcej niż rok temu. Powyżej 10 tys. zł/mkw. musieli przygotować także nabywcy z Krakowa. Niewiele mniej kosztowały domy na rynku wtórnym we Wrocławiu i w Gdańsku

Analiza średnich cen za metr kwadratowy domów jednorodzinnych oferowanych przez firmy deweloperskie prowadzi do prostego choć błędnego wniosku, że zakup tego typu nieruchomości jest każdorazowo atrakcyjną okazją. A to dlatego, że ​ różnice w przeciętnych cenach za mkw. domów i mieszkań w podobnych lokalizacjach sięgają kilkudziesięciu procent. Błędność takich analiz wynika z faktu pomijania w nich wyraźnie większej - niż w przypadku mieszkań - powierzchni domów. W efekcie cena całkowita, z którą musi się zmierzyć nabywca domu bywa o kilkanaście procent wyższa niż cena dużo mniejszego mieszkania. Ponieważ grupa nabywców domów powinna w najbliższych kilku latach co najmniej pozostawać na obserwowanym obecnie poziomie, wzrost cen za metr kwadratowy domu przy jednoczesnym, stopniowym zmniejszaniu się powierzchni oferowanych przez firmy deweloperskie nieruchomości ​ jest nieuchronny - podsumowuje Katarzyna Kuniewicz. 

Więcej na temat sytuacji na rynku pierwotnym, wtórnym oraz prognozach dla rynku najmu można znaleźć w najnowszym Kwartalniku Mieszkaniowym Otodom i Polityki Insight.