Obniżki stóp procentowych tracą moc, ale sprzedaż mieszkań nadal wysoka

Po trzech miesiącach mocnych wzrostów sprzedaży mieszkań deweloperskich, październik przyniósł lekkie wyhamowanie, ale nie spadek. Sprzedaż była o 27% wyższa niż rok wcześniej, choć o 9% niższa niż we wrześniu. Efekt zaskoczenia po obniżkach stóp procentowych słabnie, ale kupujący nie wycofują się z rynku. W tle wciąż utrzymuje się bardzo wysoka oferta przekraczająca 62 tys. mieszkań oraz stabilne ceny. To wszystko buduje obraz końcówki roku pod znakiem ostrożnego optymizmu, ​ szczególnie po stronie sprzedaży.

Koniec euforii po obniżkach stóp procentowych ?

Po wyjątkowo dobrym sprzedażowo, na tle wcześniejszych miesięcy, wrześniu (po korektach 4,1 tys. mieszkań sprzedanych) w październiku sprzedaż mieszkań deweloperskich była niższa, ale i tak okazała się o 27% lepsza od tej z października 2024 roku. Wstępne dane wskazują na 4 tys. mieszkań sprzedanych na 7 największych rynkach w Polsce. ​

Pierwszy raz w tym roku dane z monitoringu rynku mieszkaniowego negatywnie zweryfikowały tezę, że obniżka stóp procentowych wywołuje skokowy wzrost liczny sprzedanych mieszkań w stosunku do poprzedniego miesiąca. Warto jednak zauważyć, że również pierwszy raz w tym roku mieliśmy do czynienia z obniżkami następującymi miesiąc po miesiącu i październikowa decyzja RPP wpisywała się w rozpoznany już przez rynek cykl obniżek. Zatem efekt zaskoczenia, który po poprzednich obniżkach pobudzał potencjalnych nabywców do finalizowania zakupu mieszkania, nie miał już tak dużej siły oddziaływania – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

Październikowe wyniki monitoringu rynku deweloperskiego, choć niższe niż we wrześniu, wpisują się w obserwowaną od kilku miesięcy przez analityków Otodom tendencję stopniowego wzrostu skłonności kupujących do finalizacji decyzji o zakupie. Umacnianiu tego trendu sprzyjają rosnąca zdolność kredytowa, stabilizacja cen mieszkań oraz wzrost zaufania do rynku deweloperskiego, będący efektem sprawnego dostosowania się deweloperów do przepisów o jawności cen.

Zaskakująco stabilna oferta ​

Również liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży okazała się niższa niż we wrześniu. Jednak w przypadku nowej podaży można raczej mówić o stabilizacji. W październiku deweloperzy rozpoczęli sprzedaż o 1% mniejszej liczby mieszkań niż miesiąc wcześniej, co oznacza zaledwie kilkadziesiąt nowych mieszkań mniej niż we wrześniu.

Z kolei po stronie popytowej różnica między wynikami z października i września (przed korektą) była większa i sięgnęła -9%. W efekcie przewaga bieżącego popytu (sprzedaż) nad bieżącą podażą (wprowadzenia) była mniejsza niż we wrześniu i sięgnęła ​ 850 jednostek.

Tym samym liczba dostępnych mieszkań na 7 największych rynkach w Polsce pozostaje na bardzo wysokim poziomie i wynosi 62,1 tys. lokali. Po doliczeniu mieszkań zarezerwowanych (takich, które w momencie zakończenia badania nie były ani sprzedane, ani dostępne w ofercie) potencjalny nabywca ma do wyboru ponad 68,5 tys. lokali oferowanych przez deweloperów w największych miastach. Co może zaskakiwać, mimo trzymiesięcznej przewagi popytu nad podażą, całkowita oferta utrzymuje się na względnie niezmiennym poziomie. Eksperci wskazują na co najmniej dwa powody tego zjawisk

Pierwszym z nich jest to, że obok lokali dostępnych w sprzedaży funkcjonuje pula zarezerwowanych, która podlega dynamicznym zmianom. Zdarza się, że zarezerwowane mieszkanie wraca do oferty w trakcie miesiąca, zwiększając liczbę dostępnych lokali. Podobnie, do sprzedaży trafiają ponownie mieszkania, które wcześniej miały status sprzedanych, co również wpływa na wzrost oferty.

Utrzymywanie się liczby mieszkań oferowanych przez deweloperów na stałym poziomie wynika również z zawirowań związanych z wejściem w życie przepisów o jawności cen. Firmy deweloperskie wciąż dostosowują swoje strategie sprzedażowe, zwłaszcza w segmencie lokali luksusowych. W odpowiedzi na nowe regulacje wiele z takich mieszkań zostało zaprezentowanych na stronach internetowych, co przełożyło się na wzrost widocznej oferty. Jednak nie wszyscy deweloperzy podjęli już ostateczne decyzje dotyczące strategii sprzedaży w nowych realiach prawnych. Proces dostosowywania rynku do obowiązujących przepisów nadal trwa, dlatego do końca 2025 roku można spodziewać się kolejnych, niejednokrotnie zaskakujących zmian – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.

Pula zarezerwowanych mieszkań na koniec października przekraczała 6,4 tys. lokali i była o 5% wyższa niż miesiąc wcześniej. W efekcie suma mieszkań pozostających obecnie w ofercie oraz tych w rezerwacji jest nieznacznie wyższa od odnotowanej w badaniu Otodom Analytics na koniec września. 

Bez spadków cen

Jednym z czynników, który może skłonić kupujących do podjęcia decyzji o zakupie mieszkania, jest stabilność cen - wyczekiwane przez wielu spadki nie następują. We wszystkich analizowanych miastach w październiku odnotowano lekkie korekty średnich cen mieszkań względem września, jednak żadna z nich nie przekroczyła jednak poziomu 2%. Dla osób wciąż liczących na korektę, może to być sygnał, że warto zakończyć poszukiwania i sfinalizować transakcję.

Z jakim wydatkiem musieli się liczyć kupujący własne „M” w październiku? W stolicy za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba było zapłacić średnio 17,4 tys. zł/mkw., co plasuje Warszawę na pierwszym miejscu wśród analizowanych miast. Niewiele taniej było w Trójmieście, gdzie średnia cena wyniosła 17,3 tys. zł, a na trzecim miejscu znalazł się Kraków z poziomem 16,5 tys. zł za mkw. W pozostałych dużych miastach ceny były nieco niższe – we Wrocławiu wynosiły średnio 14,4 tys. zł/mkw., w Poznaniu 13,5 tys. zł/mkw., a w Katowicach 12,7 tys. zł/mkw. Najbardziej przystępna cenowo pozostaje Łódź, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkania deweloperskiego w październiku wynosiła 11,2 tys. zł/mkw.

Końcówka roku pod znakiem ostrożnego optymizmu

Wyniki sprzedaży na rynku deweloperskim z dwóch ostatnich miesięcy mogą być źródłem optymizmu firm deweloperskich w prognozach dotyczących ostatniego kwartału 2025 roku. Jednak po podażowej stronie rynku bardziej wyczuwalny jest niepokój i niepewność niż optymizm, ​ o czym świadczą liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w tym okresie.

Ten niepokój wśród firm deweloperskich może zaskakiwać w kontekście cyklu obniżek stóp procentowych, którego jesteśmy świadkami w kilku ostatnich miesiącach. Od maja do października RPP czterokrotnie podjęła decyzję o redukcji stóp procentowych. Każda z tych decyzji znajdowała swoje odzwierciedlenie w wynikach sprzedaży. Czy zatem można oczekiwać że listopadowa, piąta już obniżka, będzie katalizatorem wzrostu sprzedaży?

Listopadowa decyzja RPP z pewnością wzmocni dotychczasowe tendencje po stronie sprzedaży, jednak siła jej oddziaływania na rynek będzie z pewnością mniejsza niż obniżek z maja i lipca. ​ Efekt zaskoczenia, który towarzyszył tym pierwszym obniżkom oraz przekonanie, że więcej obniżek w tym roku nie będzie, były impulsem do zakończenia poszukiwań i sfinalizowania transakcji przez wielu kupujących. Obecne obniżki, w szczególności te trzy ostatnie następujące miesiąc po miesiącu, mogą wywołać po stronie popytowej odwrotny skutek - wstrzymanie się zainteresowanych zakupem mieszkania do czasu ustabilizowania się warunków kredytowych. Nie wolno jednak zapominać, że tradycją czwartego kwartału jest pojawienie na rynku mieszkaniowym akcji promocyjnych i okazyjnych rabatów, które wraz z wysoką ofertą mieszkań deweloperskich, mogą się okazać silniejszym argumentem niż wyczekiwanie przez pewną grupę ​ klientów na jeszcze niższe stopy procentowe ​ – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.