Dwa różne światy w jednej metropolii - nawet 9,5 tys. zł różnicy za mkw. na rynku wtórnym

Choć deweloperzy oferują dziś rekordową liczbę mieszkań, to rynek wtórny wciąż pozostaje głównym kierunkiem poszukiwań mieszkaniowych Polaków. Jak pokazuje najnowszy „Monitor nastrojów klientów nieruchomości” Otodom, w trzecim kwartale 2025 roku aż 50% mieszkańców Polski wskazało mieszkania z drugiej ręki jako preferowany wybór. Co więcej, na koniec września zainteresowaniem rynkiem ​ wtórnym (wyszukiwania na Otodom) był o 10 % wyższy niż rok wcześniej. Sprawdzamy wobec tego, jak kształtuje się sytuacja na rynku wtórnym w czterech największych polskich miastach pod względem liczby ludności: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Łodzi.

Mieszkania z drugiej ręki niekoniecznie tańsze

Choć często wydaje się, że rynek wtórny stanowi tańszą alternatywę dla nowych lokali, dane rynkowe coraz częściej temu przeczą. W największych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, średnie ceny ofertowe mieszkań z drugiej ręki przewyższają poziomy notowane na rynku deweloperskim.

Różnica jest szczególnie widoczna w Warszawie, gdzie przeciętna cena ofertowa na rynku wtórnym wynosi 18,7 tys. zł/mkw., podczas gdy według danych Otodom Analytics w przypadku nowych inwestycji to 17,2 tys. zł/mkw. Oznacza to niemal 1,5 tys. zł różnicy na metrze kwadratowym. W Krakowie dysproporcja jest mniejsza, ale nadal zauważalna. W stolicy Małopolski na rynku wtórnym średnia stawka to 16,9 tys. zł/mkw., a na pierwotnym 16,2 tys. zł/mkw., co daje ok. 700 zł różnicy.

We Wrocławiu oba segmenty cenowo niemal się zrównały. Mieszkania oferowane przez deweloperów kosztują średnio 13,9 tys. zł/mkw., podczas gdy lokale dostępne na rynku wtórnym 13,6 tys. zł/mkw. Różnica to zaledwie 300 zł, co czyni oba wybory porównywalnymi pod względem kosztów zakupu. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w Łodzi, gdzie rynek wtórny pozostaje wyraźnie bardziej przystępny cenowo. Średnia cena nowych mieszkań wynosi tam 11,2 tys. zł/mkw., natomiast tych z drugiej ręki - 8,7 tys. zł/mkw. Różnica sięga aż 2,5 tys. zł za mkw.

- W największych miastach rynek wtórny coraz częściej oznacza wyższe ceny niż rynek pierwotny. To efekt dostępności mieszkań w atrakcyjnych, centralnych lokalizacjach, gdzie nowe inwestycje praktycznie się nie pojawiają. Należy też uwzględniać realne koszty – lokale z rynku pierwotnego wymagają wykończenia, co znacząco podnosi całkowity koszt inwestycji. Tymczasem mieszkania z rynku wtórnego są często gotowe do wprowadzenia się, a proces zakupu i przeprowadzki przebiega znacznie szybciej – zaznacza Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Cenowe rozwarstwienie w miastach

Mówienie o „średniej cenie dla Warszawy” czy „dla Krakowa” nie oddaje pełnego obrazu sytuacji na rynku wtórnym. Analiza danych w poszczególnych dzielnicach pokazuje, że w obrębie jednej metropolii funkcjonują zupełnie różne rynki z własną dynamiką i poziomem cen. W niektórych przypadkach różnice między nimi są większe niż między całymi miastami.

W Warszawie najwyższe stawki osiąga Śródmieście, gdzie cena ofertowa mkw. przekracza 23 tys. zł. Tymczasem w Rembertowie, jednej z najtańszych dzielnic stolicy, mkw. kosztuje ok. 13,6 tys. zł. To oznacza, że za 1 mkw. w centrum można kupić niemal 1,7 mkw. na obrzeżach tego samego miasta. Kraków również prezentuje silne zróżnicowanie. W ścisłym centrum, na Starym Mieście, średnia cena ofertowa to już ponad 20,5 tys. zł/mkw., podczas gdy w położonych dalej Łagiewnikach-Borku Fałęckim jest to ok. 15,5 tys. zł/mkw. Z kolei w Łodzi skala rozbieżności cenowych jest znacznie mniejsza. Między najdroższym Polesiem (9,1 tys. zł/mkw.), a Teofilowem (8,1 tys. zł/mkw.) różnica nie przekracza 1 tys. zł.

Równie istotna co poziom cen, jest ich dynamika. Średnie stawki ofertowe w dzielnicach oddalonych od centrum dziś rosną szybciej. Przykładem są krakowskie Łagiewniki-Borek Fałęcki. W trzecim kwartale 2025 r. zanotowały wzrost o 7,3% kw/kw. i aż 7,8 % r/r. W tym samym czasie Stare Miasto, które przez lata było liderem cenowym, potaniało o 3% r/r. Podobną tendencję widać w Warszawie. Śródmieście zanotowało spadek o 3,5 % r/r, Wola o 3 % r/r., a Praga-Północ aż o 6,1% r/r. Na przeciwnym biegunie znajduje się Wesoła, czyli dzielnica na obrzeżach, gdzie ceny wzrosły o 3,3 % r/r.

- W momencie, gdy ceny mieszkań w centralnych lokalizacjach stają się zaporowe, kupujący, zarówno indywidualni, jak i inwestorzy, zaczynają kierować uwagę na tańsze dzielnice z dobrą komunikacją i rozwiniętą infrastrukturą. Niższa cena wyjściowa, połączona z dostępem do usług i wzrostowym potencjałem, przyciąga nabywców, co w konsekwencji przekłada się na wzrost stawek ofertowych w tych rejonach – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku, Otodom.

Między prestiżem a dostępnością

Patrząc na cztery największe rynki mieszkaniowe w kraju, wyraźnie zarysowuje się podział na lokalizacje premium oraz te, które wciąż pozostają w zasięgu przeciętnego nabywcy. W Warszawie psychologiczną barierę 20 tys. zł/mkw. przekroczyły już trzy dzielnice: Śródmieście (ok. 23 tys. zł/mkw.), Żoliborz (ok. 20,6 tys. zł/mkw.) oraz Wola (ok. 20,5 zł/mkw.). Do tego ekskluzywnego grona dołącza również krakowskie Stare Miasto, gdzie metr kwadratowy mieszkania kosztuje średnio 20,5 tys. zł/mkw.

Po drugiej strony skali plasuje się Łódź – miasto, które wciąż pozostaje najbardziej dostępne cenowo wśród dużych metropolii. W takich dzielnicach jak Teofilów, Chojny-Dąbrowa czy Bałuty ceny mieszczą się w przedziale 8–8,5 tys. zł za metr. To nie tylko atrakcyjna opcja dla inwestorów poszukujących większych marż, ale też także szansa dla osób kupujących pierwsze mieszkanie.

Najbardziej uderzająca jest jednak nie sama różnica między dzielnicami, lecz skala przepaści między miastami. Podczas gdy w Warszawie średnia cena ofertowa na rynku wtórnym wynosi obecnie 18,7 tys. zł/mkw., w Łodzi jest to 8,7 tys. zł/mkw. To aż 114 proc. różnicy, a za 1 mkw. mieszkania w stolicy można kupić ponad 2 mkw. w Łodzi.

- Rynek wtórny w największych miastach to mozaika lokalnych światów, które funkcjonują w zupełnie różnym rytmie. W obrębie jednej metropolii obserwujemy odmienną dynamikę cen, strukturę popytu i dostępność ofert. W Warszawie czy Krakowie część dzielnic osiągnęła już poziomy typowe dla rynków zachodnioeuropejskich, podczas gdy w Łodzi czy na obrzeżach Wrocławia wciąż można znaleźć nieruchomości w cenach dostępnych dla znacznie szerszej grupy nabywców. Tak duża rozpiętość pokazuje, że wewnątrz dużych miast mamy do czynienia z siecią lokalnych mikrorynków – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.