Koniec sezonu, początek zmian - najem w cieniu kredytów hipotecznych

Mniej nowych ofert, mniejsze zainteresowanie najemców i stabilne ceny – jak wskazują dane Otodom tak wyglądał październik 2025 r. na rynku najmu. W porównaniu do września liczba dodanych ogłoszeń spadła aż o 20%, a odpowiedzi na nie o 31%. Z kolei ​ średnia cena najmu utrzymała się na poziomie 3,6 tys. zł. Co istotne, w tle coraz wyraźniej rysuje się wpływ rosnącej dostępności kredytów hipotecznych, a część dotychczasowych najemców kieruje się w stronę zakupu własnego M.

Po letnim szczycie rynek najmu wyhamowuje. Jesień to tradycyjnie spokojniejszy okres, a IV kwartał roku zwykle przynosi stabilizację po intensywnych miesiącach wakacyjnych. Tym razem jednak sytuacja może być mniej przewidywalna. Wszystko za sprawą serii obniżek stóp procentowych oraz poprawiającej się dostępności kredytów hipotecznych, których efekty zaczynają oddziaływać także na sektor najmu.

Mniej nowych ofert po sezonie

Jak wskazują dane Otodom, na koniec października liczba dostępnych ogłoszeń najmu wyniosła 26,9 tys. i była o 2,3% wyższa niż we wrześniu. Jednak w trakcie miesiąca dodano aż o 20% mniej nowych ofert niż miesiąc wcześniej. Mimo spadku bieżącej aktywności ze strony właścicieli nieruchomości na wynajem, warto zaznaczyć, że całkowita baza ogłoszeń była o 11% większa niż w październiku 2024 roku.

Okres od lipca do września to tradycyjnie czas największego ożywienia na rynku najmu. Napływ studentów oraz młodych dorosłych, którzy przeprowadzają się do największych miast w związku z rozpoczęciem nauki lub pracy, sprawia, że to właśnie oni są w trzecim kwartale najbardziej aktywną grupą poszukującą mieszkań. Właściciele często dostosowują do nich swoją ofertę. Natomiast jesienią na rynek trafiają lokale przeznaczone dla nieco innych najemców – komentuje Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Wzrost liczby dostępnych mieszkań zanotowano zaledwie w 6 z 18 monitorowanych miast. Dwucyfrowy przyrost widoczny był jedynie w Gdańsku (+11%), choć nie dorównywał on temu z września (+31% m/m) czy sierpnia (+58%m/m). Jak tłumaczą eksperci, to naturalny efekt sezonowości i stopniowego powrotu mieszkań z najmu wakacyjnego do oferty długoterminowej.

W wielu miastach sezon turystyczny nie kończy się wraz z końcem wakacji. Coraz częściej obserwujemy, że najemcy krótkoterminowi pozostają aktywni do końca września, a nawet początku października. Dopiero wtedy właściciele decydują się udostępnić mieszkania w formule wynajmu długoterminowego – dodaje Agata Stachowiak.

Po wrześniowym boomie czas selekcji

Wraz z końcem intensywnego sezonu najmu wyraźnie osłabło także zainteresowanie ze strony potencjalnych najemców. W porównaniu do września liczba odpowiedzi na ogłoszenia spadła aż o 31%. Za tą zmianą stoi odpływ kluczowej grupy popytowej, czyli studentów i młodych dorosłych, którzy w okresie letnim intensywnie poszukiwali mieszkań na nowy rok akademicki lub zawodowy.

Wrzesień był momentem największego ruchu. Decyzje podejmowano błyskawicznie, a mieszkania na wynajem znikały z rynku w szybkim tempie. Październik przyniósł natomiast bardziej selektywne podejście najemców do poszukiwań, często połączone z oczekiwaniem na uzupełnienie oferty – zaznacza Agata Stachowiak.

Mimo niższej aktywności, preferencje użytkowników pozostały bez zmian. Od miesięcy największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe, które w październiku odpowiadały za połowę wszystkich wyszukiwań lokali na wynajem w serwisie Otodom. Wśród nich najchętniej wybierano te o powierzchni przekraczającej 40 mkw.

Rynek najmu reaguje na zmiany

Średnie stawki najmu pozostają stabilne. Według danych Otodom w październiku przeciętna cena ofertowa wyniosła ok. 3,6 tys. zł, co daje średnio 71 zł za mkw. W porównaniu z wrześniem poziom czynszów praktycznie się nie zmienił, a w ujęciu rocznym odnotowano jedynie symboliczny wzrost o 1%.

Najwyższe stawki nadal obowiązują w Warszawie, gdzie koszt wynajmu mieszkania przekroczył 4,9 tys. zł. Wysoko uplasowały się również Kraków (ok. 3,3 tys. zł) i Trójmiasto (3,2 tys. zł). Czynsze na poziomie około 3 tys. zł utrzymywały się we Wrocławiu i Szczecinie, natomiast w Poznaniu, Lublinie, Rzeszowie i Opolu dominował przedział ok. 2,5–2,6 tys. zł. Z kolei najniższe stawki odnotowano w Kielcach i Białymstoku, gdzie średni koszt najmu wynosił ok. 2 tys. zł miesięcznie.

Czy w najbliższych miesiącach najem stanie się tańszy czy droższy? Jednym z czynników, który może wpłynąć na kierunek zmian, są decyzje Narodowego Banku Polskiego. Spadające stopy procentowe oraz lepszy dostęp do kredytów hipotecznych sprawiają, że coraz więcej osób postrzega zakup własnego mieszkania jako alternatywę dla wynajmu. Dotyczy to szczególnie lokali o powierzchni 30–40 mkw., popularnych wśród młodych par i rodzin rozpoczynających samodzielne życie. To właśnie ta grupa najmocniej reaguje na poprawę warunków kredytowych i coraz częściej decyduje się na własność zamiast dalszego wynajmowania.

W obecnej sytuacji właściciele mieszkań na wynajem mogą być zmuszeni do większej elastyczności cenowej, zwłaszcza w segmencie lokali konkurujących bezpośrednio z ofertą sprzedaży. Może to sprzyjać najemcom. Mniejsza presja popytowa i rosnąca liczba mieszkań wracających na rynek z rąk osób, które zdecydowały się na zakup, otwierają przestrzeń do negocjacji. Długoterminowo rynek najmu będzie musiał dostosować się do nowej rzeczywistości kredytowej. Najprawdopodobniej oznacza to dalszą stabilizację cen, a w niektórych miastach nawet korekty stawek – podsumowuje Agata Stachowiak.