Ceny mieszkań przestały rosnąć. Ile pensji trzeba dziś odłożyć na wkład własny?

Koniec cenowego szaleństwa?

Wstępne dane za lipiec 2026 roku przynoszą długo wyczekiwane potwierdzenie stabilizacji średnich cen ofertowych. Delikatne wzrosty widać tylko we Wrocławiu (+0,6% m/m) oraz Krakowie (+0,1% m/m). W stolicy Małopolski przeciętna stawka coraz wyraźniej zbliża się przy tym do psychologicznej bariery 17 tys. zł/mkw. – od jej osiągnięcia rynek dzieli już zaledwie 10 zł.

Tak wyglądają zmiany miesiąc do miesiąca. W ujęciu rocznym najszybciej rosną średnie ceny na rynku warszawskim. Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, zwraca jednak uwagę, że jest to zjawisko czysto statystyczne, analogiczne do sytuacji obserwowanej w Trójmieście kilka miesięcy temu.

– Oznacza to, że nawet przy minimalnych wzrostach przeciętnych cen ofertowych miesiąc do miesiąca w drugiej połowie roku dynamika wzrostu rok do roku może pozostać kilkunastoprocentowa aż do maja 2027 roku. W lipcu wynosiła 14% r/r – dodaje ekspertka Otodom.

Warszawa i Kraków – dwa różne światy ​

– Średnie ceny mieszkań deweloperskich w stolicy trwale oderwały się od poziomów notowanych na rynku wtórnym. Od początku 2026 roku, gdy oba rynki dzieliła jeszcze niewielka różnica, lokale z drugiej ręki podrożały o 2%, a nowe aż o 8%, czyli czterokrotnie szybciej – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

Prawdziwą sensacją jest jednak Kraków. To jedyne spośród siedmiu największych miast w Polsce, gdzie mieszkania z drugiej ręki są droższe niż te od deweloperów – na rynku wtórnym stawki przekroczyły już barierę 17 tys. zł/mkw. Zupełnie inaczej wygląda to w Trójmieście, gdzie kupujący lokal używany zapłaci średnio niemal 1 tys. zł mniej za każdy metr kwadratowy niż nabywca mieszkania deweloperskiego.

Lipcowe wyhamowanie cen ma jednak swoje „ale”. Jak pokazują wstępne dane Otodom, przeciętna cena transakcyjna mieszkań sprzedanych we Wrocławiu i Warszawie osiągnęła najwyższą miesięczną wartość w historii tych rynków i wynosiła odpowiednio 15,3 tys. zł/mkw. i 18,4 tys. zł/mkw.

Ile pensji na wkład własny?

Niezależnie od rynkowych wahań, dla wielu kupujących największym wyzwaniem wciąż pozostaje zebranie kapitału na wkład własny. By rzetelnie ocenić barierę wejścia na rynek, eksperci Otodom wzięli pod lupę medianę lipcowych cen ofertowych, która o wiele celniej niż średnia oddaje realia, z którymi mierzą się nabywcy. W Gdańsku przeciętna cena całkowita oferowanego mieszkania przewyższa medianę o 19%, co przekłada się na różnicę przekraczającą 157 tys. zł. W Warszawie rozwarstwienie jest jeszcze większe i sięga 25%, czyli ponad 217 tys. zł.

Aby kupić przeciętne, 47-metrowe mieszkanie w Warszawie, którego mediana oferowanej ceny całkowitej wyniosła w lipcu 878 tys. zł, na sam wkład własny, czyli 20% wartości nieruchomości, trzeba wyłożyć ponad 175 tys. zł ​ W zderzeniu z tą barierą warszawskie pensje tracą swój urok. Z analizy wynika, że gdyby mieszkaniec stolicy oddawał na poczet wkładu własnego 100% swojego średniego wynagrodzenia, i to liczonego w kwocie brutto (według najnowszych, czerwcowych danych GUS: 11 185 zł brutto), uzbieranie niezbędnej kwoty zajęłoby mu blisko 16 miesięcy.

– Nie takie życie w stolicy kolorowe, jak je malują. Choć Warszawa oferuje największe możliwości rozwoju zawodowego i bogatą ofertę kulturalną, najnowsze dane o wynagrodzeniach i cenach mieszkań pokazują drugą stronę medalu. Jeśli chcemy kupić mieszkanie właśnie tutaj, nawet przy jednych z najwyższych średnich zarobkach w kraju, na wkład własny trzeba odkładać najdłużej spośród wszystkich największych polskich miast – wyjaśnia dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom.

W Katowicach, przy uwzględnieniu lokalnej średniej płacy brutto, odłożenie środków na wkład własny zajęłoby najkrócej spośród największych polskich miastach – zaledwie 11,3 miesiąca. Niewiele gorzej wypada Łódź, gdzie wystarczy do tego nieco ponad rok. Jak zauważa dr Maciej Kietliński, być może właśnie dlatego era pracy zdalnej i hybrydowej otwiera przed częścią pracowników zupełnie nową furtkę.

– Zamiast kupować drogie mieszkanie w Warszawie czy Krakowie, można zamieszkać w znacznie tańszej Łodzi lub Katowicach, a do biura dojeżdżać jedynie okazjonalnie. Efekt? Niższy koszt zakupu nieruchomości przy zachowaniu wyższych, statystycznie, zarobków – dodaje ekspert.