Sprzedaż nowych mieszkań wyższa o 25% r/r – przesądziły rezerwacje
Ponad 4,3 tys. sprzedanych mieszkań deweloperskich i 25-procentowy wzrost rok do roku – tak według wstępnych danych Otodom wyglądał sierpień na siedmiu głównych rynkach w Polsce. To zaskakująco mocny rezultat jak na miesiąc, który zazwyczaj należy do najsłabszych. Decydujące okazały się rezerwacje.
Rezerwacja oznacza stan „zawieszenia” pomiędzy ofertą a sprzedażą. Choć nie przesądza jeszcze o finalizacji transakcji, bo lokal w każdej chwili może wrócić do puli mieszkań w sprzedaży, to jest istotnym wskaźnikiem potencjału sprzedażowego. Jak zaznacza Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom: „Im więcej rezerwacji, tym większe prawdopodobieństwo, że wzrośnie również sprzedaż”.
– Od lutego 2026 roku liczba nowych miesięcznych rezerwacji na siedmiu głównych rynkach (Łódź, Katowice, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Wrocław i Warszawa) utrzymywała się na bardzo wysokim poziomie, sięgając powyżej 2,4 tys. Na koniec sierpnia status „zarezerwowane” miało ponad 7,1 tys. nowych lokali, a w ciągu miesiąca dokonano 3 tys. nowych rezerwacji – wylicza Katarzyna Kuniewicz.
Jeżeli wysoki poziom rezerwacji utrzymuje się kilka miesięcy, ostatecznie musi nastąpić moment, w którym klienci przejdą od deklaracji do decyzji. Opcje są dwie – odstąpienie od zakupu lub finalizacja transakcji. Standardowo na rynku deweloperskim około jednej trzeciej miesięcznej sprzedaży stanowią mieszkania, które wcześniej były zarezerwowane. W sierpniu wskaźnik ten wzrósł jednak do 39%.
Przełom bez dopłat rządowych
– Oprócz tego, że część rezerwacji kończy się sprzedażą mieszkań, drugim elementem jest tempo, w jakim pojawiają się nowe rezerwacje. Mamy więc przyspieszenie w bieżących rezerwacjach, a jednocześnie coraz więcej mieszkań jest sprzedawanych po tym, jak wcześniej zostały zarezerwowane. W pewnym sensie to przełomowy moment, który następuje w dość zaskakującym miesiącu. Do dobrego wyniku sprzedaży w sierpniu 2023 roku potrzebny był Bezpieczny Kredyt 2%, tymczasem obecnie nie mamy żadnego podobnego czynnika wspierającego popyt – dodaje dyrektorka badań rynku Otodom.
Skala tego wyniku robi jeszcze większe wrażenie, gdy zderzy się ze sobą ceny z obu tych okresów. W sierpniu 2023 roku przeciętne, oferowane na największych rynkach, mieszkanie deweloperskie kosztowało 762 tys. zł. W sierpniu 2026 roku średnia ofertowa cena całkowita wyniosła już 872 tys. zł.
Popyt dojrzewał od miesięcy
Wysoka sprzedaż w sierpniu nie jest „pożyczaniem popytu z przyszłości”, czyli sztucznym przyspieszeniem transakcji, które skutkowałoby luką sprzedażową w kolejnych miesiącach, lecz realizacją decyzji dojrzewających od miesięcy. To pozwala oczekiwać, że druga połowa 2026 roku może przynieść wyniki sprzedażowe lepsze od pierwszej nawet o 25-30%. W pewnym sensie jest to zjawisko zadziwiające, bo ani warunki makroekonomiczne, ani kredytowe nie dają jasnych powodów, dla których tak się dzieje. Gdzie szukać więc odpowiedzi?
– Po pierwsze, musimy wziąć pod uwagę wysoką podaż, z którą mamy do czynienia od wielu miesięcy na polskim rynku mieszkaniowym. Po drugie, średnie ceny ofertowe, które wprawdzie się stabilizują, ale nadal nie spadają. Podkreślam ceny ofertowe, bo w transakcjach widać drobne wahania i ceny transakcyjne są wyraźnie niższe od tych widocznych w ogłoszeniach. Wydłużył się też sam proces sprzedaży. Początków transakcji sfinalizowanych w sierpniu należałoby bowiem szukać jeszcze wiosną tego roku – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.
Istnieje duże prawdopodobieństwo, że we wrześniu odnotowana zostanie jeszcze wyższa sprzedaż mieszkań deweloperskich. Istotą tego, co wydarzyło się na rynku, jest wyjątkowość samego sierpnia. Poza okresem działania programu Bezpieczny Kredyt 2%, wakacje były zazwyczaj najsłabszym momentem sprzedażowym w całym roku.
