Cena za metr to nie wszystko. Jak postdemografia zmienia sposób wyboru mieszkań?
Cena za metr kwadratowy nie mówi całej prawdy o koszcie mieszkania w danej lokalizacji. Do kwoty transakcji kupujący coraz częściej doliczają „ratę czasu”, czyli godziny tracone każdego dnia na dojazdy, dostęp do usług i organizację codzienności. Źle dobrany adres może oznaczać nawet pół miesiąca życia rocznie spędzonego w korkach, a wynikający z dojazdów i niedopasowania otoczenia mikrostres może obciążać organizm bardziej niż wielkomiejski hałas.
Najnowszy raport Otodom z serii Szczęśliwy Dom „Każdy na swój sposób. Style życia na rynku nieruchomości” pokazuje, że wchodzimy w erę postdemografii. Dlatego obecnie wartość mieszkania coraz częściej wynika nie tylko z ceny i metrażu, lecz także z tego, jak dobrze lokalizacja pasuje do stylu życia kupującego.
Z monitoringu danych Otodom wynika, że od początku 2026 roku nabywców znalazło już ponad 32 tys. nowych lokali, o 40% więcej w ujęciu rocznym, a sprzedaż przewyższyła liczbę mieszkań wprowadzonych do oferty o 13%. Jednocześnie wzrost cen wyhamował. W sierpniu w żadnym z siedmiu największych miast roczna dynamika średnich cen ofertowych nie przekroczyła 10%. Ożywienie widać również na rynku wtórnym. W sierpniu popyt na mieszkania z drugiej ręki wzrósł o 9% rok do roku, osiągając poziom ponad sto tysięcy zapytań ofertowych.
– Większa aktywność kupujących nie oznacza jednak, że decyzje stały się prostsze. Dostępność finansowania pozostaje istotnym ograniczeniem. Jednocześnie coraz większego znaczenia nabiera pytanie nie tylko, ile kosztuje mieszkanie, lecz także to, jak będzie się w nim i wokół niego żyło. Wybór nieruchomości coraz rzadziej sprowadza się więc wyłącznie do ceny, metrażu czy liczby pokoi. Liczy się również to, czy dany adres ułatwia codzienną logistykę, pozwala oszczędzać czas, daje dostęp do potrzebnych usług, sprzyja relacjom i odpoczynkowi oraz odpowiada temu, jak chcemy funkcjonować na obecnym etapie życia – przekonuje Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Cena za metr kwadratowy to nie wszystko
Dwa mieszkania o podobnej cenie i powierzchni mogą generować zupełnie inny „koszt” funkcjonowania na co dzień. W raporcie z cyklu Szczęśliwy dom „Każdy na swój sposób. Style życia na rynku nieruchomości” eksperci LAB60+ oraz Otodom proponują, aby patrzeć na niego przez cztery kluczowe waluty, czyli czas, perspektywę, energię oraz zdrowie i dobrostan. Nie wszystkie dają się przeliczyć na złotówki, ale wszystkie mogą wpływać na to, czy po kilku latach ten sam adres nadal będzie odpowiadał potrzebom mieszkańca.
Najłatwiej policzyć czas. Okazuje się, że skrócenie codziennych dojazdów do pracy, szkoły czy lekarza może oddać nawet 10 godzin tygodniowo. W skali roku to równowartość niemal dodatkowych dwóch tygodni życia. W takim ujęciu tańsze mieszkanie wymagające długich, codziennych dojazdów może przestać być oczywistą oszczędnością. Coraz ważniejsze staje się też to, ile codziennych spraw można załatwić blisko domu. Jest to szczególnie istotne dla osób, które jednocześnie łączą pracę, wychowanie dzieci i opiekę nad starszymi rodzicami.
– Rzeczywistość dynamicznych zmian demograficznych burzy utarte schematy na rynku nieruchomości. W ciągu jednej doby ten sam człowiek płynnie zmienia swoje życiowe role: poranek spędza jako menedżer pracujący z salonu, popołudnie jako koordynator logistyki dzieci, a wieczór jako opiekun starszego członka rodziny. W tym ujęciu prawdziwą tarczą chroniącą nasze zdrowie psychiczne okazuje się dobrze zaprojektowana przestrzeń – taka, która w promieniu 15 minut spaceru oferuje dostęp do usług, transportu czy przestrzeni wspierających zdrową długowieczność. W erze postdemografii największym luksusem nie jest już wykończeniowy detal, ale osiedle, które bezbłędnie współgra z tempem życia mieszkańca i oszczędza jego cenne minuty – komentuje Agnieszka Labus, dr hab. inż. arch. Agnieszka Labus, prezeska Fundacji LAB60.
Rynek będzie musiał nauczyć się nowego klienta
– Jeżeli spojrzymy na kupujących wyłącznie przez wiek, dochód czy stan cywilny, część ich mieszkaniowych potrzeb pozostaje niewidoczna. Badanie Otodom przeprowadzone w marcu 2026 r. na próbie ponad trzech tysięcy respondentów miało wyjść poza taki sposób profilowania klienta rynku nieruchomości. Mówimy o postdemografii jako zjawisku, które ma realny wpływ na kształtowanie się sektora mieszkaniowego w kolejnych latach – wyjaśnia Paweł Jarząbek.
Wiek i zasobność portfela nadal wyznaczają granice możliwości, ale nie determinują już automatycznie sposobu życia i mieszkaniowych wyborów. Dobrze widać to na przykładzie Nowoczesnych Ojców. Sześciu na dziesięciu przedstawicieli tej grupy wskazuje dobro i rozwój dziecka jako główny czynnik wpływający na decyzje mieszkaniowe, a 52% chce mieć realny wpływ na najbliższą okolicę. Co ciekawe, jednocześnie 45% ogranicza kontakty z sąsiadami do niezbędnego minimum. Potrzeba dobrej lokalnej infrastruktury nie musi więc oznaczać poszukiwania intensywnego życia sąsiedzkiego.
Z kolei Mieszkaniowi Debiutanci zwracają uwagę na dobrą komunikację, niskie koszty oraz bliskość restauracji i kawiarni. 53% traktuje obecne lokum jako tymczasowy przystanek, a 63% deklaruje, że za dziesięć lat chce mieszkać w zupełnie innym miejscu. Na przeciwległym biegunie są osoby silnie związane z miejscem. 94% respondentów z grupy określanej w raporcie Otodom jako Głęboko Zakorzenieni deklaruje mocną więź emocjonalną z najbliższą okolicą, a 80% mieszka we własnej nieruchomości. To dwa zupełnie różne sposoby myślenia o tej samej kategorii produktu. Dla pierwszego klienta mieszkanie może być elastyczną bazą na określony etap życia. Dla drugiego adresem, który powinien zachować użyteczność przez dekady. Pomiędzy nimi znajduje się cały wachlarz potrzeb, których nie da się już zamknąć wyłącznie w tabeli z ceną, metrażem i liczbą pokoi.
– Wyniki badania jasno pokazują, że czas zrezygnować ze sztywnych szufladek i tradycyjnego profilowania nabywców według wieku czy dochodu. Wybór mieszkania przestał być dożywotnią kotwicą finansową - dla wielu grup, zwłaszcza młodszych i mobilnych mieszkańców miast, stał się elastyczną usługą dopasowaną do ich stylu życia na dany moment. Z drugiej strony widzimy głęboką potrzebę stabilizacji i poszukiwania azylu do regeneracji. Projektowanie z myślą o współczesnym człowieku wymaga tworzenia elastycznych przestrzeni i osiedli, które odpowiadają na realne, mierzalne wyzwania jak redukcję mikrostresu, budowanie relacji międzyludzkich oraz przeciwdziałanie poczuciu samotności – podsumowuje Katarzyna Świętek, ekspertka Fundacji LAB60+.
O raporcie
Raport „Każdy na swój sposób. Style życia na rynku nieruchomości” to już szósta edycja ogólnopolskiego projektu Otodom „Szczęśliwy Dom”, rozwijanego nieprzerwanie od 2021 roku w celu podnoszenia dobrostanu mieszkańców i wspierania ich w podejmowaniu świadomych decyzji mieszkaniowych. Opracowanie bazuje na kompleksowym, interdyscyplinarnym podejściu badawczym łączącym analizę ilościową, jakościową oraz audyty przestrzenne. Komponent ilościowy stanowi ogólnopolski sondaż CAWI zrealizowany przez agencję IQS na próbie 3050 respondentów. Część jakościowo-urbanistyczną przeprowadził zespół ekspercki Fundacji LAB60+, realizując 61 wywiadów pogłębionych oraz wizualne i architektoniczne audyty osiedli w pięciu lokalizacjach (Kraków, Wrocław, Gdynia, Pleszew) reprezentujących cztery odmienne typologie zabudowy (wielka płyta, nowe osiedla deweloperskie, śródmieście, przedmieścia).
Dostęp do pełnej wersji raportu: LINK
