Rynek najmu z dynamiką popytu zbliżoną do 2021 roku
Od początku II kwartału rośnie zainteresowanie mieszkaniami na wynajem. W maju było ono o 4% większe niż w kwietniu i o 12% wyższe w ujęciu rocznym. To oznacza, że dynamika wzrostu jest zbliżona do tej sprzed trzech lat. Zwiększonemu popytowi towarzyszy jednak spadek bazy dostępnych ofert. Po obserwowanej w kwietniu tendencji wzrostowej, w maju liczba ogłoszeń uszczupliła się o 4%. Jednocześnie przeciętna stawka najmu za mkw. utrzymuje się na podobnym poziomie od ubiegłorocznego szczytu sezonu. Jak to wpływa na opłacalność inwestowania w lokale na wynajem?
W maju liczba wyszukiwań kategorii mieszkań na wynajem wyniosła ponad 1,5 mln, a ostatniego dnia miesiąca użytkownicy portalu Otodom mogli wybierać spośród 26 tys. ogłoszeń. To o 1 000 mniej w porównaniu z 30 kwietnia, co w głównej mierze jest efektem spadku liczby nowo dodanych ofert – o 8% w ujęciu miesięcznym. Dostępna baza najszybciej kurczy się w Olsztynie (-18%), Trójmieście (-16%) i Rzeszowie (-12%). Mimo to w odniesieniu do końcówki maja ubiegłego roku jest wciąż o 12% większa.
Nieco inaczej sytuacja wygląda, jeśli pod uwagę weźmiemy wartości bezwzględne. Wówczas okaże się, że największy spadek podaży jest w Warszawie, Krakowie i Trójmieście – odpowiednio o 370, 287 i 182 ogłoszeń. Aglomeracja nadmorska już piąty miesiąc z rzędu wykazuje tendencję spadkową. Od początku tego roku tamtejsza baza zmniejszyła się o 47%. Jeśli zeszłoroczne trendy się powtórzą, to dynamicznych wzrostów w ofercie mieszkań na wynajem możemy spodziewać się dopiero w lipcu – wyjaśnia Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.
Póki co na koniec maja dostępna baza wzrosła jedynie w czterech spośród wszystkich miast wojewódzkich: w Opolu (15%), Łodzi (5%) oraz Lublinie i Bydgoszczy (1-2%). Jednocześnie Łódź i Lublin, podobnie zresztą jak Kielce i Olsztyn, są lokalizacjami, w których nastąpił skok popytu. Nieruchomości na wynajem poszukiwano tam o jedną piątą częściej niż przed rokiem.
Co ciekawe, w Olsztynie największą popularnością cieszyły się mieszkania czteropokojowe w budżecie do 4 000 zł. Co prawda w maju, w pozostałych miastach wojewódzkich, niezmiennie największe powodzenie miały lokale dwupokojowe o minimalnym metrażu 40 mkw., a zaraz za nimi większe nieruchomości – o powierzchni co najmniej 50 mkw. z trzema lub dwoma pokojami. Jednak te trzy kombinacje parametrów tracą na udziale z miesiąca na miesiąc. A to pokazuje, że preferencje najemców coraz bardziej się różnicują.
Nieznaczne wahania w ofertowych stawkach najmu
W maju średnia kwota najmu wyniosła nieco ponad 3500 zł, co oznacza niemal 1% wzrost w ujęciu miesięcznym i 3% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Przekładając to jednak na wartości bezwzględne (30 zł), rynek ma raczej do czynienia z kontynuacją stabilizacji stawek aniżeli podwyżką. Ten trend potwierdza też przeciętna cena najmu za mkw., która od sierpnia 2023 roku utrzymuje się na poziomie około 68 zł.
Analizując 10 miast wojewódzkich, największy wzrost ofertowej stawki najmu w ujęciu miesięcznym widać w Kielcach (4%) oraz Lublinie, Trójmieście i Szczecinie (2%). Z kolei po stronie zniżkowej plasują się pozostałe miasta, w których dynamika spadku nie przekracza 0,7%.
Na szczególną uwagę zasługują Kielce, gdzie w ciągu miesiąca średnia stawka wzrosła o 75 zł. Jest to wynik między innymi podwyżek czynszu za mniejsze mieszkania (4% w przypadku nieruchomości do 40 mkw.) oraz zmiany struktury ogłoszeń. W maju o 13% zmniejszyła się dostępna baza najmniejszych lokali przy jednoczesnym silnym spadku nieruchomości możliwych do wynajęcia w starszym budownictwie. Dotychczas to właśnie mieszkania zrealizowane w latach 1945-1999 stanowiły największy udział w ofercie Kielc. Tymczasem w maju ustąpiły miejsca nowszemu budownictwu, które siłą rzeczy charakteryzuje się wyższymi cenami najmu w porównaniu z blokami z wielkiej płyty – tłumaczy Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.
Inwestowanie w mieszkania na wynajem nie takie oczywiste
Stabilizację stawek na rynku najmu widać też, rozpatrując sytuację w pięciu największych miastach. W maju kwoty najmu wzrosły w ujęciu rocznym jedynie w Krakowie (2%) i Poznaniu (4%). Zestawiając to z rosnącymi kosztami zakupu mieszkań, nasuwa się pytanie o opłacalność inwestowania w nieruchomości na wynajem. Według monitoringu Otodom Analytics, dynamika średnich cen zakupu lokali na rynku deweloperskim wynosi nieco poniżej 20% w przypadku Wrocławia (17%) i Poznania (18%), a wzrost na poziomie 21% odnotowuje w Warszawie, Krakowie i Łodzi.
Patrząc na obecne warunki rynkowe, istnieje ryzyko, że inwestycja w zakup nieruchomości i nakład finansowy poniesiony, aby dostosować lokal pod wynajem mogą być coraz mniej korzystne finansowo dla inwestorów, szczególnie tych korzystających z kredytu hipotecznego. Dodatkowym czynnikiem jest zwiększająca się rok do roku baza mieszkań na wynajem, która zmienia układ sił pomiędzy wynajmującymi i najemcami. Do tego należy wziąć pod uwagę skalę kolejnego rządowego programu wspierającego zakup własnego mieszkania. Stymulowanie strony popytowej zapewne doprowadzi do dalszych wzrostów cen zakupu mieszkań, co przy stabilnych stawkach najmu teoretycznie może skłonić część potencjalnych inwestorów do rezygnacji z nabycia lokalu pod wynajem. Wydaje się jednak, że w obliczu niewystarczająco atrakcyjnych inwestycyjnych alternatyw i braku podatku katastralnego, bardziej prawdopodobne jest, że transakcje i tak będą dochodzić do skutku – mówi Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.
W takiej sytuacji, jak dodaje Karolina Klimaszewska, zakupione mieszkania najpewniej nie byłyby wynajmowane, a czekałyby puste na wzrost ich wartości. W konsekwencji mogłoby to doprowadzić do dalszych wzrostów cen zakupu nieruchomości, wypychając nowe pokolenia młodych Polek i Polaków na rynek najmu. W ujęciu długoterminowym, przy ograniczonym napływie lokali na wynajem, zapewne skutkowałoby to ponownym niedoborem podaży i potencjalnie wzrostem kosztów najmu.
Więcej szczegółów w “Raporcie z rynku najmu” Otodom za maj 2024.
