Rynek najmu w przededniu zmian – czy nadchodzi koniec stabilizacji cen?

Na koniec lutego poszukujący mieszkań na wynajem mogli wybierać spośród 25,3 tys. dostępnych ogłoszeń. 66% tej oferty (17 tys.) stanowiły lokale zlokalizowane w siedmiu głównych miastach Polski. Patrząc przekrojowo na cały rynek, największe odbicie podaży w stosunku do stycznia nastąpiło w Zielonej Górze – o 65%. Z kolei uszczuplenie dostępnej bazy o 2% odnotowały jedynie Łódź i Trójmiasto. 

Choć w ujęciu miesięcznym podaż wzrosła, to już w skali roku widoczny jest spadek – w lutym o 7% r/r. Wynika to częściowo z faktu, że 2024 charakteryzował się rekordową dostępnością mieszkań na wynajem, co ustanowiło wysoką bazę porównawczą. Warto jednak zauważyć, że dynamika zmian nie jest jednolita w całym kraju. Podczas gdy w Olsztynie liczba ogłoszeń zmalała aż o 38% r/r, to w Katowicach oferta powiększyła się o 21% r/r. 

Utrzymująca się przez większą część 2024 roku wysoka podaż skutecznie wyhamowała też wzrost cen. Od trzech miesięcy widoczne są już nie tyle wolniejsze podwyżki, co realne spadki stawek najmu. Kluczowe dla oceny dalszego kierunku zmian będzie to, co wydarzy się w marcu. Jeśli dostępność mieszkań faktycznie się zmniejszy, a zainteresowanie najmem utrzyma się na podwyższonym poziomie, może to oznaczać potencjalny punkt zwrotny w dotychczasowej relacji podażowo-popytowej i zwiastować koniec okresu stabilizacji lub spadków cen na rynku – wyjaśnia Milena Chełchowska, analityczka Otodom.

Motywy wynajmu – między możliwościami a preferencjami

Mimo że w lutym liczba wyszukiwań mieszkań na wynajem z określonym metrażem i liczbą pokoi spadła o 6% względem stycznia, osiągając poziom 49,2 tys., to w porównaniu z analogicznym okresem 2024 widoczny jest wzrost – o 4%. Zdecydowanie wyższy niż przed rokiem – bo o 26% – jest też wskaźnik odpowiedzi na ogłoszenia (331 tys.). 

Jak pokazują wyniki raportu “Szczęśliwy dom. Mieszkaniowe mieć czy być” decyzja o wynajmie jest dla mieszkańców Polski przede wszystkim konsekwencją sytuacji finansowej. Aż 75% badanych, którzy nie posiadają własnego mieszkania lub domu, wskazuje, że nie stać ich na zakup nieruchomości. Wśród nich 41% nie posiada wystarczającej zdolności kredytowej, a dla około 1 na 8 osób (13%) wynajem to etap przejściowy, a zakup własnego „M” jest celem na przyszłość. Jedynie 10% badanych niebędących właścicielami nieruchomości deklaruje, że wynajem w pełni zaspokaja ich potrzeby. 

Osoby zainteresowane wynajmem najczęściej poszukują mieszkań dwupokojowych o powierzchni powyżej 40 mkw. Tego typu wyszukiwania stanowią 22% wszystkich zapytań dotyczących mieszkań na wynajem w serwisie Otodom. Na drugim miejscu (15%) znalazły się mniejsze lokale – powyżej 30 metrów, jednak z taką samą liczbą pomieszczeń. Na jaki koszt należy się przygotować? Najwięcej za wynajem trzeba zapłacić w Warszawie – przeciętnie 4949 zł/mc i Krakowie – 3273 zł/mc. Z kolei najniższe średnie stawki czynszu są w Kielcach i Białymstoku – odpowiednio 2017 zł/mc i 2065 zł/mc. 

W lutym średnia cena ofertowa wynajmu wyniosła 3,6 tys. zł, co oznacza spadek o 1% względem stycznia. Najbardziej zauważalny wzrost czynszów odnotowano w Bydgoszczy (+2,6% m/m), natomiast w Zielonej Górze ceny spadły o 3,3% m/m, stabilizując się po obserwowanych we wcześniejszych miesiącach dynamicznych wzrostach rok do roku. Jednocześnie mieszkańcy województwa lubuskiego, którego stolicą jest Zielona Góra, deklarują jeden z najwyższych poziomów zadowolenia z miejsca zamieszkania w kraju (8,23/10). To dowód na to, że wartość lokalizacji mierzy się nie tylko cenami, ale także komfortem życia i dobrze funkcjonującymi, szczęśliwymi sąsiedztwami – dodaje Milena Chełchowska, analityczka Otodom.