Wesoła drożeje, Śródmieście tanieje – zmiany na warszawskim rynku wtórnym

Warszawa, obok Krakowa, jest jednym z dwóch dużych miast w Polsce, gdzie ceny mieszkań z rynku wtórnego przewyższają te oferowane przez deweloperów. Na koniec III kw. roku za metr kwadratowy lokalu z drugiej ręki trzeba było w stolicy zapłacić średnio 18,7 tys. zł, podczas gdy na rynku pierwotnym stawki wynosiły przeciętnie 17, 4 tys. zł/mkw. Różnica sięga zatem ponad 1,2 tys. zł/mkw.

Co istotne, ceny ofertowe na rynku wtórnym w Warszawie wzrosły o 2% w porównaniu do czerwca tego roku. Choć w ujęciu rocznym stawki nadal są nieco niższe (-0,7% r/r), to dynamika zmian sugeruje wyhamowanie spadków cen w tym segmencie rynku. Warto jednak podkreślić, że sytuacja nie jest jednolita i w poszczególnych dzielnicach obserwujemy odmienne trendy, zarówno jeśli chodzi o poziom cen, jak i kierunek zmian.

Prestiż kosztuje mniej niż rok temu

Niezmiennie najdroższą warszawską dzielnicą pozostaje Śródmieście. Na koniec III kwartału br. za mkw. na rynku wtórnym w sercu stolicy trzeba było zapłacić średnio aż 23 tys. zł. Tuż za nim uplasował się Żoliborz z ceną 20,7 tys. zł /mkw., który w tym okresie awansował o jedno miejsce, wyprzedzając Wolę, czyli dotychczasowego wicelidera ze średnią stawką na poziomie 20,6 tys. zł/mkw. Z kolei czwarte miejsce niezmiennie zajmuje Wilanów, gdzie średnia cena za mkw. mieszkania z drugiej ręki wynosiła 19,8 tys. zł. ​ Z perspektywy kwartału widać delikatne przetasowania wśród najdroższych warszawskich dzielnic na rynku wtórnym - Wola i Żoliborz zamieniły się miejscami na podium.

Co ciekawe, mimo utrzymania pozycji w ścisłej czołówce, wszystkie cztery najdroższe dzielnice odnotowały spadki średnich cen ofertowych w ujęciu rocznym. Najmocniej potaniały nieruchomości z drugiej ręki w Śródmieściu – o 3,5% r/r. W tym czasie Wola straciła 3,0% r/r, Żoliborz 2,8% r/r, a Wilanów 1,9% r/r.

– Roczne spadki średnich cen na rynku wtórnym w najdroższych dzielnicach Warszawy świadczą o osiągnięciu pewnej bariery cenowej. Lokalizacje takie jak Śródmieście, Żoliborz czy Wola, przekraczając psychologiczny próg 20 tys. zł/mkw. stały się po prostu niedostępne dla szerokiej grupy nabywców. Ten wysoki próg wejścia może wzmacniać ich ekskluzywny charakter. Stają się one coraz bardziej prestiżowymi lokalizacjami. Delikatna roczna korekta w tym segmencie to raczej sygnał stabilizacji po dynamicznych wzrostach, a nie utraty wartości – podkreśla Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Taniej po prawej stronie Wisły

Poszukujący własnego M z drugiej ręki w Warszawie najmniej zapłacą w Rembertowie. Na koniec III kw. br. średnia cena ofertowa za mkw. w tej dzielnicy wynosiła 13,6 tys. zł. Niewiele droższa były Białołęka (14,4 tys. zł/mkw.), Wesoła (14,6 tys. zł/mkw.) oraz Wawer (14,7 tys. zł/mkw.). Choć są to nadal ceny znacząco przekraczające średnią dla wielu innych polskich miast, to w kontekście stołecznego rynku plasują te dzielnice na końcu rankingu.

Eksperci zwracają uwagę na ogromne różnice w poziomie cen między dzielnicami:

– Średnia cena w Śródmieściu, które jest najdroższą dzielnicą Warszawy, przewyższa średnią dla Rembertowa aż o 9,5 tys. zł/mkw. i za cenę jednego metra w sercu stolicy można kupić blisko 1,7 mkw. mieszkania na obrzeżach. To pokazuje, że „średnia cena dla Warszawy” bywa bardzo myląca. W rzeczywistości w ramach jednej metropolii funkcjonują zupełnie różne rynki, często nieprzystające do siebie pod względem dostępności, atrakcyjności i budżetów kupujących – podkreśla Agata Stachowiak.

W rankingu najtańszych dzielnic zaszły także zmiany. W porównaniu do poprzedniego kwartału, Wesoła awansowała na trzecie miejsce, wypierając z zestawienia Targówek. Z kolei w ujęciu rocznym zamieniła się miejscami z Białołęką, która obecnie jest tańsza.

Warszawska Wesoła wbrew trendom

Z danych Otodom za III kwartał 2025 roku wynika, że warszawski rynek wtórny cechuje się dużym zróżnicowaniem pod względem dynamiki cen. Największy roczny spadek średnich stawek ofertowych zanotowano na Pradze-Północ – aż o 6,1% r/r. Wyraźne korekty wystąpiły również na Targówku (-4,4% r/r), Bielanach (-4,3% r/r) i Ochocie (-4% r/r). Niższe ceny względem ubiegłego roku odnotowano także m.in. na Pradze-Południe i we Włochach (po -2,7% r/r), a także na Ursynowie (-2% r/r), Wilanowie i Mokotowie (po -1,9%).

Najbliżej stabilizacji cenowej znalazły się Bemowo (-1,1%), Wawer (-0,4%), Białołęka (-0,3%) oraz Rembertów i Ursus z symbolicznymi spadkami rzędu 0,2%. W żadnej z dzielnic ceny nie pozostały na poziomie sprzed roku, a jedynym wyjątkiem od trendu spadkowego była Wesoła, gdzie mieszkania podrożały o 3,3% r/r.

– Gdy ceny mieszkań w centralnych lokalizacjach stają się zaporowe, kupujący coraz częściej zwracają się ku dzielnicom położonym bardziej na obrzeżach. W Wesołej atrakcyjna cena wyjściowa w połączeniu z dobrą komunikacją, dostępem do usług i rosnącym potencjałem lokalizacji przyciąga nabywców, co przekłada się na wzrost średnich stawek ofertowych na tamtejszym rynku wtórnym – wyjaśnia Agata Stachowiak.