Listopad zaskakuje dynamiką na rynku deweloperskim. IV kwartał zmierza po rekord
Wszystko wskazuje na to, że IV kwartał będzie najmocniejszym okresem sprzedażowym 2025 roku. Po dobrym, choć nie rekordowym październiku, listopad zaskoczył skalą aktywności na rynku deweloperskim – sprzedaż była o 73% wyższa niż rok wcześniej i o 27% lepsza od wstępnych wyników z poprzedniego miesiąca, przekraczając 5 tys. lokali w siedmiu największych miastach. Listopad potwierdził też, że przy słabnącym efekcie obniżek stóp procentowych dodatkowym impulsem do zakupów okazały się promocje i rabaty uruchomione w połowie miesiąca.
W listopadzie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży o 13% więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej – łącznie 3,6 tys. lokali w 94 nowych inwestycjach. W konsekwencji przewaga bieżącego popytu nad bieżącą podażą sięgnęła 1,4 tys. jednostek, co nie tylko oznacza wyraźny wzrost względem października, lecz także najwyższy poziom od ponad dwóch lat, czyli od sierpnia 2023 roku, gdy obowiązywał program Bezpieczny Kredyt 2%.
Mimo tak dużej różnicy oferta mieszkań na siedmiu największych rynkach pozostaje wysoka i obejmuje 61,3 tys. jednostek. Po doliczeniu do tej puli lokali zarezerwowanych potencjalny kupujący ma do wyboru ponad 67,8 tys. mieszkań oferowanych przez deweloperów w największych polskich miastach.
– Zaskakujące może się wydawać, że mimo utrzymującej się od czterech miesięcy przewagi bieżącego popytu nad podażą, liczba mieszkań oferowanych na siedmiu największych rynkach pozostaje względnie stabilna – choć bliska rekordowych poziomów. Istnieją co najmniej dwa powody tego na pozór nieintuicyjnego zjawiska. Po pierwsze, liczba mieszkań zarezerwowanych zmienia się z tygodnia na tydzień, co wpływa na obraz dostępnej oferty. Drugim są zawirowania wynikające z wejścia w życie przepisów o jawności cen. Choć od ich wprowadzenia minęły już dwa miesiące, deweloperzy nadal dostosowują swoje strategie sprzedażowe, a końcówka roku budżetowego dodatkowo sprzyja nasileniu akcji promocyjnych i rabatowych. W efekcie w najbliższych miesiącach możemy spodziewać się jeszcze niejednej zaskakującej zmiany w wielkości dostępnej oferty – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku, Otodom.
Na koniec listopada zarezerwowanych było niemal 6,5 tys. mieszkań, czyli praktycznie tyle samo co miesiąc wcześniej. W konsekwencji łączna liczba lokali pozostających w ofercie oraz tych w rezerwacji spadła o około 700 wobec wyniku z końca października.
Oferta znika szybciej, ale decyzje deweloperów pozostają ostrożne
W listopadzie na wszystkich analizowanych rynkach czas wyprzedaży oferty ponownie się skrócił. W rezultacie równowaga między popytem a podażą występuje obecnie w Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście. Natomiast w Warszawie już od dwóch miesięcy obserwujemy typowy rynek sprzedającego, z ofertą niewystarczającą wobec zgłaszanego popytu.
Jak zaznacza Katarzyna Kuniewicz: „W kontekście końcówki 2025 roku wyniki sprzedaży z ostatnich trzech miesięcy dają firmom deweloperskim powody do optymizmu. Po podażowej stronie rynku widać jednak więcej niepewności, czego najlepszym odzwierciedleniem jest liczba nowych mieszkań wprowadzonych do oferty w analizowanym okresie.”
– Niepokój wśród firm deweloperskich może zaskakiwać w kontekście obserwowanego cyklu obniżek stóp procentowych. Od maja do listopada Rada Polityki Pieniężnej pięciokrotnie zdecydowała o ich redukcji. Pierwsze trzy wyraźnie przełożyły się na sprzedaż. Tego efektu nie widzieliśmy już po obniżce z początku października, choć wyniki i tak były lepsze niż w pierwszej połowie roku. Nic więc dziwnego, że oczekiwania wobec listopadowej decyzji były znacznie bardziej stonowane. Okazało się jednak, że to szeroko zakrojone akcje rabatowe okazały się impulsem, który który przyciągnął kupujących. Po jedenastu miesiącach 2025 roku liczba sprzedanych przez deweloperów mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce przekroczyła 36 tys. i jest większa od sprzedaży odnotowanej na tychże rynkach w całym 2024 roku – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.
Rekordowy finał 2025 roku coraz bliżej
Już dziś wiadomo, że IV kwartał będzie zdecydowanie najmocniejszym okresem sprzedażowym w całym 2025 roku. Wolumen transakcji kupna z października i listopada jest już wyższy niż wyniki zarówno pierwszego, jak i drugiego kwartału. Do wyrównania rezultatu trzeciego kwartału brakuje jedynie 1,8 tys. sprzedanych mieszkań w grudniu, co, biorąc pod uwagę skalę zakupów w ostatnich miesiącach, wydaje się jedynie kwestią czasu.
Warto też zwrócić uwagę na czynniki, które mogą dodatkowo zachęcać kupujących do decyzji jeszcze przed końcem roku. Analiza średnich cen mieszkań na poszczególnych rynkach pokazuje, że ceny nie spadają, a to oznacza, że dalsze czekanie na lepszą „okazję” może okazać się nieskuteczne.
