Rynek najmu: Średni czynsz spadł do 3,5 tys. zł, ale sytuacja geopolityczna może odwrócić ten trend
Średni czynsz w miastach wojewódzkich spadł do 3,5 tys. zł, ale to nie ceny są dziś kluczowym sygnałem z rynku najmu. Uwagę zwraca wyraźny przyrost ofert – w serwisie Otodom jest ich już 25,4 tys., co oznacza 4-procentowy wzrost w zaledwie miesiąc. Za tym ruchem stoi przede wszystkim majowy termin wdrożenia nowych regulacji. W dłuższej perspektywie rynek musi uwzględnić również kolejną zmienną. Napięcia wokół konfliktu w Iranie stają się istotnym czynnikiem ryzyka, który może zweryfikować plany zarówno wynajmujących, jak i najemców.
Z danych Otodom wynika, że od początku roku na rynku najmu obserwujemy niewielki, ale stopniowy miesięczny spadek średnich cen ofertowych mieszkań – o około 1%. Jeszcze w styczniu przeciętny koszt najmu wynosił 3,6 tys. zł miesięcznie, podczas gdy w marcu stawka spadła do 3,5 tys. zł.
– Mowa tu oczywiście o średniej dla miast wojewódzkich. Lokalne rynki reagują skrajnie różnie. Największe korygują stawki, podczas gdy w mniejszych miastach ceny stopniowo rosną – mówi Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Przepaść cenowa. Różnice pomiędzy miastami sięgają 2,7 tys. zł
Ranking miast otwiera Warszawa, która utrzymuje pozycję najdroższego rynku w kraju. Poszukujący lokum w stolicy muszą liczyć się z miesięcznym wydatkiem rzędu 4,8 tys. zł. To znacząca różnica względem drugiego w zestawieniu Trójmiasta, gdzie średni koszt najmu jest o 1,7 tys. zł niższy i wynosi 3,1 tys. zł.
– W marcu korekta stawek ofertowych objęła sześć z siedmiu największych miast w Polsce – Katowice, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Warszawę i Wrocław. Wyjątkiem pozostała Łódź, gdzie czynsze utrzymały się na stałym poziomie 2,3 tys. zł. Patrząc poza największą “siódemkę”, najciekawsza sytuacja panuje w Kielcach. Mimo że z kwotą 2,1 tys. zł miasto to pozostaje najtańszym rynkiem w zestawieniu Otodom, to właśnie tam odnotowano najwyższą dynamikę zmian. W ujęciu miesięcznym ceny wzrosły o 2,4%, idąc pod prąd spadkowemu trendowi widocznemu w głównych ośrodkach – dodaje Paweł Jarząbek.
Natomiast w ujęciu rocznym na rynkowych liderów wyrastają Olsztyn oraz Opole, gdzie przeciętne stawki ofertowe skoczyły odpowiednio o 9% i 5,1%. Mimo tak wyraźnej dynamiki, oba miasta wciąż pozostają znacznie poniżej średniej dla 18 analizowanych rynków. Nieco głębiej do portfela muszą sięgnąć jednak mieszkańcy Opola, gdzie koszt najmu wynosi 2,5 tys. zł miesięcznie.
40 mkw. i własne zasady. Tak mieszkają młodzi
Od miesięcy niezmiennie największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe. Odpowiadają one za ponad połowę wszystkich marcowych wyszukiwań w serwisie Otodom. Najbardziej preferowane są lokale o powierzchni około 40 mkw. Taki metraż to naturalny wybór między innymi dla osób wchodzących w dorosłość. Często stanowi kompromis pomiędzy potrzebą niezależności a możliwościami finansowymi.
Co ciekawe, u kobiet presja na usamodzielnienie okazuje się silniejsza niż u mężczyzn. Z raportu Otodom „Szczęśliwy dom. Męskie oblicza szczęścia” wynika, że jedynie 5% mężczyzn postrzega przeprowadzkę przede wszystkim jako krok ku niezależności – o 5 p.p. mniej niż w przypadku kobiet.
To silne zakorzenienie mężczyzn w strukturze rodzinnej dostrzega również Mateusz Łakomy, demograf, zwracając z kolei uwagę na znaczenie sukcesji i tradycji. – Młodzi mężczyźni mają nieco większą skłonność do pozostawania w miejscowościach urodzenia między innymi ze względu na pomoc w prowadzeniu firmy rodziców czy gospodarstwa rolnego, z perspektywą ich dziedziczenia, a także są nieco bardziej podatni na przejmowanie rodzinnych tradycji zawodowych – podsumowuje ekspert.
Jaka jest pula mieszkań na wynajem?
Od początku roku mieszkań na wynajem przybywa, jest więc z czego wybierać. Na koniec marca liczba aktywnych ogłoszeń w serwisie Otodom wyniosła 25,4 tys., co oznacza wzrost o około 4% miesiąc do miesiąca i aż o 1,8 tys. ofert więcej względem końca stycznia.
– W marcu dynamika wzrostu była zbliżona do tej z lutego, choć niższa niż w styczniu. Liczba nowych ofert wyniosła 16,8 tys., co potwierdza utrzymującą się wysoką aktywność po stronie wynajmujących. Jednym z możliwych powodów tego trendu są planowane zmiany regulacyjne, przede wszystkim w segmencie najmu krótkoterminowego. Chcąc zdążyć przed ich wejściem w życie, część właścicieli mieszkań może już teraz kierować lokale do najmu długoterminowego. To zwiększa wybór dla najemców i wyjaśnia, dlaczego baza ogłoszeń rośnie, mimo że mieszkania wciąż szybko znikają z rynku – mówi Paweł Jarząbek.
Marzec przyniósł znacznie większe zróżnicowanie w podaży niż poprzednie miesiące. Choć łączna liczba ofert w Polsce wzrosła miesiąc do miesiąca o około 900, co potwierdza stabilizację rynku na relatywnie wysokim poziomie, lokalne tendencje są bardzo odmienne. Najwyższe przyrosty odnotowano w Olsztynie (+18%), Rzeszowie (+14%) oraz Bydgoszczy (+13%). Wśród największych rynków tylko Łódź osiągnęła dwucyfrową dynamikę (+10%), ale wzrost liczby ogłoszeń widoczny był także w Katowicach (+7%), Wrocławiu (+6%), Warszawie (+5%) i Poznaniu (+3%).
Na drugim biegunie znalazły się Kraków, gdzie ubyło 2% ofert oraz Trójmiasto, w którym baza mieszkań skurczyła się o 10%.
Czy wojna w Iranie ma wpływ na rynek najmu w Polsce?
Choć obecne dane mogą napawać ostrożnym optymizmem, istotnym czynnikiem ryzyka, który może wpłynąć na rynek najmu w kolejnych miesiącach, pozostają napięcia geopolityczne. W czarnym scenariuszu ewentualny powrót blokady cieśniny Ormuz mógłby przełożyć się na wzrost cen surowców energetycznych, a w konsekwencji na wyższe koszty utrzymania mieszkań i presję na wzrost czynszów.
– Niezależnie od tych ryzyk, marzec był miesiącem stopniowego równoważenia rynku. Przy stabilnej podaży i umiarkowanym popycie presja na dalsze spadki cen w największych miastach może się utrzymać, podczas gdy mniejsze ośrodki będą nadal nadrabiać dystans cenowy – podsumowuje menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Agata Stachowiak
