Rynek najmu – reaktywacja. Więcej ofert i większe zainteresowanie najemców

„Rynek najmu charakteryzuje pewna sezonowość. Rokrocznie zwiększony ruch w tym segmencie notujemy bliżej wakacji, kiedy wchodzimy w okres już wynajmu krótkoterminowego. Jednak aktualnie wzmożone zainteresowanie da się zaobserwować wcześniej. Możliwe, że w pewnym stopniu ma to związek ze strategią oczekiwania na program Pierwsze klucze, z którego część najemców mogłaby skorzystać. Zanim projekt rządowych subsydiów ruszy na dobre, na rynku najmu pozostanie odsetek młodych dorosłych i rodzin, którzy z takiego wsparcia będą chcieli skorzystać”, komentuje Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego. 

Najemcy nie mogą narzekać – jest w czym wybierać

W jednym zdaniu rynek najmu w marcu można opisać tak: wzrosła liczba dostępnych ofert, utrzymało się zainteresowanie najemców, a średnie ceny nie uległy zmianie względem lutego. Niby niewiele się zmieniło, jednak ten segment nieruchomości mieszkaniowych jest niezwykle ważnym elementem dzisiejszej rzeczywistości i warto śledzić dokładnie, co się na nim dzieje. Zatem czy to początek nowej fazy na rynku? Na pewno dążymy do równowagi sygnalizowanej choćby wygaszaniem wysokiej do tej pory dynamiki zmian przy zachowaniu szerokiej oferty i wysokim popycie. 

W marcu 2025 roku liczba dostępnych ogłoszeń mieszkań na wynajem na portalu nieruchomościowym Otodom osiągnęła poziom 26,2 tys., co oznacza wzrost o 4% m/m. To trzeci z rzędu miesiąc z dodatnią dynamiką podaży (w styczniu było to +15%, w lutym +5%), jednak wyraźnie widać spowolnienie tempa wzrostu. Największe miasta – Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Katowice i Łódź – zgromadziły łącznie 17,3 tys. ofert, czyli ponad dwie trzecie całego rynku. W porównaniu z marcem 2024 roku całkowita liczba ogłoszeń spadła o niecałe 2%, ale w największych aglomeracjach pozostała stabilna r/r. 

„Ważnym czynnikiem w obserwacji rynku najmu jest weryfikacja, jak prezentuje się długość publikacji oferty. W marcu na rynku nieruchomości przeciętnie były to 23 dni, czyli o jeden dzień dłużej niż w lutym, ale też trzy dni krócej niż rok wcześniej. 317 tysięcy odpowiedzi na ogłoszenia świadczy o dość wysokim zainteresowaniu najemców. Widać też, że sektor nieruchomości na wynajem w Polsce zaczyna się nasycać, a dostępność mieszkań równoważyć popyt. To może być wstęp do nowej fazy tego rynku – bardziej przewidywalnej i mniej dynamicznej”, wyjaśnia Milena Chełchowska, ekspertka Otodom.

Wśród lokalnych rynków wyróżnia się Szczecin, gdzie liczba ofert wzrosła o 16% m/m, a także Kielce i Bydgoszcz (wzrosty w przedziale 11–13%). Z drugiej strony spadki odnotowano w Zielonej Górze (-22%) i Trójmieście (-9%), co może wskazywać na lokalne ograniczenia w dostępności nowych mieszkań do wynajęcia.

Najem się ceni, ale stabilnie

W marcu przeciętna stawka ofertowa za wynajem mieszkania wyniosła 3 581 zł. Jest to najniższy poziom od września ubiegłego roku. Tym samym marzec był kolejnym miesiącem bez podwyżek, a średnia cena pozostała bez zmian w stosunku do lutego. Choć krótkoterminowy trend pokazuje spadek, ceny za wynajem pozostają o 2% wyższe niż w marcu 2024 roku. W ujęciu rocznym rynek najmu cechuje się umiarkowaną, ale systematyczną dynamiką podnoszenia stawek, z miesiąca na miesiąc średnio o 0,3% w ostatnim roku.

Co słychać w największych miastach w Polsce? Stawki najmu wahają się od 2 019 zł w Kielcach do 4 906 zł w Warszawie. Stolica niezmiennie utrzymuje pozycję lidera pod względem wysokości czynszów, a tuż za nią plasują się Kraków (3 273 zł), Trójmiasto (3 164 zł) oraz Wrocław (3 057 zł). Środek zestawienia cenowego tworzą miasta takie jak Szczecin, Rzeszów, Poznań oraz Lublin, gdzie stawki wynajmu mieszczą się w przedziale 2 500–2 800 zł. 

W większości badanych miast ceny najmu lekko się obniżyły. Wśród wyjątków jest Opole, gdzie odnotowano najwyższy wzrost – o 2,5%. Podwyżki odnotowano również w Białymstoku (+1,9%), Katowicach (+1,3%), Bydgoszczy (+0,6%) oraz w Krakowie i Kielcach (po +0,4%). Natomiast najbardziej zauważalne spadki miały miejsce w Rzeszowie (-1,8%) i Zielonej Górze (-1,6%), co było zauważalne już w lutym. Z kolei w ujęciu rocznym rynek wciąż wykazuje tendencję wzrostową, choć tempo podwyżek wyraźnie osłabło. Największe wzrosty r/r można zaobserwować w Bydgoszczy (+10,6%) i Zielonej Górze (+10,1%), jednak są one wyraźnie niższe niż kilka miesięcy wcześniej, gdy roczne zmiany dochodziły nawet do 16–19%. W takich miastach jak Warszawa i Wrocław, mimo relatywnie wysokich cen ofertowych, zmiany r/r są symboliczne i wyniosły zaledwie 0,3%. Katowice i Białystok również odnotowują wzrosty odpowiednio 0,6% i 1,7%.

„Na uwagę zasługuje również fakt, że układ miast w rankingu według wysokości czynszów pozostał praktycznie bez zmian względem lutego, co potwierdza utrzymującą się stabilność struktury cenowej w największych ośrodkach miejskich”, zauważa Milena Chełchowska.

Najem wszędzie - co to będzie?

Względnie wysoka aktywność najemców prawdopodobnie utrzyma się w kolejnym miesiącu. Tak samo jak nie zmienią się ich preferencje. Ewidentnie rządzą dwa pokoje powyżej 40 mkw. (22% wyszukań) lub na metrażu około 30 mkw. (16% wyszukań). Łącznie połowa wszystkich wyszukiwań dotyczyła lokali dwupokojowych, co pokazuje niezmienną strukturę popytu. Pod względem akceptowalnego czynszu sytuacja wygląda różnie w zależności od miasta na przykład do 2 000 zł w Białymstoku, Olsztynie, do 2 500 zł w Kielcach, Lublinie, Katowicach, Poznaniu, Łodzi, Zielonej Górze, a do 3 000 zł w Krakowie, Wrocławiu, Warszawie, Trójmieście, Opolu, Szczecinie. W Olsztynie zanotowano wyrównany poziom zainteresowania mieszkaniami do 2 000 i 2 500 zł (po 16,4%), a w Kielcach doszło do zmiany – dominuje teraz poszukiwanie mieszkań do 2 500 zł, co oznacza przesunięcie w górę względem lutego.

„Podsumowując, sytuacja w marcu wskazuje na pewne wyhamowanie dynamiki zmian podaży przy zachowanej długości publikacji oferty i utrzymującym się wysokim popycie. Potwierdza to tylko możliwość zmiany dotychczasowego trendu. Jednak nie jest jeszcze jednoznacznym zwrotem akcji – raczej sygnałem, że rynek zaczyna dojrzewać i uspokajać swój rytm. Co się stanie, gdy zaczną odpływać klienci skuszeni programem rządowych dopłat? Jaki odsetek najemców zamieni wynajem na pierwsze klucze do własnego M? Takiego scenariusza możemy się spodziewać, ale skala tego zjawiska dopiero przed nami”, mówi Chełchowska, ekspertka Otodom.