Popyt rośnie szybciej niż podaż. Co dalej z rynkami wschodzącymi?
Deweloperzy na rynkach wschodzących sprzedają szybciej niż budują. W pierwszej połowie roku sprzedaż mieszkań wzrosła o ponad jedną trzecią, a oferta skurczyła się o 5%. Oznacza to, że zapas gotowych mieszkań w tych miastach sukcesywnie się kurczy. Czy to zapowiedź podwyżek cen w drugiej połowie roku? [ANALIZA OTODOM]
Z danych Otodom wynika, że w czerwcu oferta deweloperska na sześciu rynkach wschodzących, czyli w Białymstoku, Bydgoszczy, Kielcach, Lublinie, Rzeszowie i Szczecinie, obejmowała łącznie ponad 13,3 tys. mieszkań. Choć wybór wciąż był znaczny, całkowita pula nowych lokali dostępnych na sprzedaż okazała się o 5% mniejsza niż rok wcześniej. Liderem pozostaje Lublin, który zapewniał ofertę na poziomie 3,5 tys. mieszkań, a tuż za nim uplasował się Szczecin z pulą 2,7 tys. lokali. W Kielcach oraz Białymstoku bazy ogłoszeniowe były najskromniejsze i wynosiły odpowiednio 1,1 tys. oraz 1,7 tys. mieszkań w standardzie deweloperskim.
W całym pierwszym półroczu 2026 r. firmy deweloperskie wprowadziły na rynki wschodzące łącznie 4,2 tys. nowych mieszkań. To niemal o jedną piątą więcej niż w poprzednich sześciu miesiącach, a jednocześnie o 14% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Największą aktywnością wykazali się deweloperzy w Rzeszowie i Lublinie, wprowadzając od początku roku po około 1 tys. lokali, podczas gdy w Kielcach nowa oferta powiększyła się o zaledwie 300 mieszkań, natomiast w pozostałych miastach nowe wprowadzenia to około 600 lokali w każdej lokalizacji.
Popyt idzie w górę
Analiza Otodom wskazuje, że od stycznia do końca czerwca na analizowanych rynkach sprzedano blisko 4,5 tys. lokali deweloperskich. Wynik ten jest o 3% lepszy niż w poprzednim półroczu oraz o 37% lepszy względem pierwszej połowy 2025 r. warto podkreślić, że duży wpływ na ten wynik miał Lublin, w którym zawarto 1,2 tys. transakcji oraz Bydgoszcz z wynikiem około 950 sprzedanych mieszkań. Dobrą passę odnotowały także Szczecin oraz Białystok, gdzie nabywców znalazło odpowiednio 750 i 620 lokali. Mniejsze, choć wciąż stabilne, zainteresowanie towarzyszyło inwestycjom w Rzeszowie, gdzie sprzedano ponad 500 mieszkań oraz w Kielcach z wynikiem 400 podpisanych umów.
Letnie uspokojenie stawek
Eksperci Otodom potwierdzają, że w czerwcu status najdroższego rynku wschodzącego niezmiennie utrzymywał Szczecin ze średnią stawką na poziomie 13,2 tys. zł za mkw. Na przeciwległym biegunie znalazł się Rzeszów, gdzie mkw. kosztował średnio 10,4 tys. zł, natomiast w pozostałych czterech miastach ceny znajdowały się w przedziale od 11,3 do 12 tys. zł.
Co ciekawe, w skali roku to właśnie najdroższy Szczecin i najtańszy Rzeszów odnotowały lekkie korekty cen w dół, odpowiednio niespełna 1% oraz 2%. Natomiast w innych miastach mamy do czynienia z rocznymi podwyżkami, na czele z Białymstokiem - gdzie stawki wzrosły o 8% - oraz Lublinem i Kielcami z 6% wzrostami. Sam czerwiec przyniósł jednak stabilizacje. Jedyne zauważalne drgnięcie w skali miesiąca dotyczyło Rzeszowa, gdzie odnotowano wzrost o 1%. W Białymstoku i Kielcach stawki pozostały niemal bez zmian, a w Lublinie, Szczecinie i Bydgoszczy miesiąc zamknął się jedynie symbolicznymi korektami poniżej 1%.
Obraz, jaki wyłania się z pierwszego półrocza na rynkach wschodzących, jest niejednoznaczny. Z jednej strony deweloperzy zachowują się racjonalnie, czyli nie zalewają rynku nową ofertą, tylko dopasowują tempo wprowadzeń do strony popytowej. Z drugiej efektem tej ostrożności jest kurczący się zapas gotowych mieszkań, a to zwykle w kolejnych miesiącach znajduje odzwierciedlenie w cenach. Czy tak będzie i tym razem, przekonamy się w drugiej połowie roku. Warto natomiast obserwować przede wszystkim miasta o najmniejszej bazie ofertowej, jak Kielce czy Białystok, bo tam ewentualna presja może być odczuwalna najszybciej, podsumowuje Paweł Jarząbek, menedżer ds. analiz i badań rynku w Otodom.
