Niepewność w otoczeniu rynku mieszkaniowego nie zatrzymała popytu: w marcu deweloperzy sprzedali 5,1 tys. mieszkań

Choć marzec przyniósł negatywne skutki makroekonomiczne związane z wojną na Bliskim Wschodzie, rynek mieszkań deweloperskich zanotował niespodziewane ożywienie po stronie popytowej. Według wstępnego odczytu sprzedaż w siedmiu największych miastach wzrosła o 19% względem lutego, a w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu średnie ceny ofertowe poszły w górę. Sytuację komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

2 kwietnia 2026

Zgodnie z prognozami z początku roku sprzedaż w marcu okazała się lepsza niż w lutym i styczniu, choć, jak przyznaje Katarzyna Kuniewicz, skala wzrostu po popytowej stronie rynku zaskakuje.

– Przede wszystkim już w marcu wojna na Bliskim Wschodzie wywołała jednoznacznie negatywne skutki makroekonomiczne w otoczeniu polskiego rynku mieszkaniowego. Inflacja CPI i Wibor 6M – dwa najbardziej istotne czynniki wpływające na kształtowanie się popytu na kredyty mieszkaniowe, wzrosły w stosunku do lutego. Mimo to, sprzedaż mieszkań deweloperskich na siedmiu największych rynkach w Polsce (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław) sięgnęła w marcu 5,1 tys. i była o 19% wyższa od porównywalnych, wstępnych wyników z lutego i o 40% od wyników wstępnych z marca 2025 roku – wyjaśnia dyrektorka badań rynku Otodom.

W marcu nie tylko liczba mieszkań sprzedanych, ale również wprowadzonych do sprzedaży okazała się wyższa niż w lutym. A ponieważ w lutym liczba mieszkań w nowych inwestycjach była niewielka, skala wzrostu bieżącej podaży (wprowadzeń) miesiąc do miesiąca była wyraźnie wyższa niż w przypadku sprzedaży i wyniosła 140%. W marcu na siedmiu największych rynkach firmy deweloperskie rozpoczęły sprzedaż 3,6 tys. lokali w 102 nowych inwestycjach/etapach.

– Warto odnotować, że w marcu drugi miesiąc z rzędu liczba mieszkań sprzedanych w ciągu miesiąca była wyraźnie wyższa od liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W efekcie oferta na siedmiu największych rynkach kolejny raz się zmniejszyła. Na koniec marca 2026 roku spadła poniżej 59 tys. lokali (58,9 tys.). Jednak, jeśli w analizie uwzględnimy również lokale oferowane przez firmy deweloperskie w aglomeracjach największych polskich miast, to okazuje się, że podaż sięga prawie 74,6 tys. lokali – dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Więcej rezerwacji, ale też więcej niepewności

Mimo że firmy deweloperskie sprzedały w marcu 1,5 tys. mieszkań więcej niż wprowadziły do oferty, to liczba oferowanych mieszkań zmniejszyła się o zaledwie 700 jednostek, co wskazuje na intensywne przesunięcia między zasobem mieszkań wolnych (w ofercie) i zarezerwowanych.

– Od kilku miesięcy obserwujemy na rynku mieszkaniowym rosnącą liczbę rezerwacji, co jednoznacznie wskazuje na wzrost zainteresowania zakupem, ale jednocześnie jest dowodem na rosnący niepokój po popytowej stronie rynku – wskazuje Katarzyna Kuniewicz.

Relacja mieszkań wprowadzonych i sprzedanych w marcu na poszczególnych rynkach wskazuje, że obok miast z wyraźną przewagą popytu nad bieżącą podażą (Warszawa Łódź, Wrocław, Trójmiasto, Katowice) znalazły się również rynki z odwrotną tendencją (Kraków, Poznań).

Jak szybko wyprzedaje się oferta deweloperów w największych miastach?

Choć na koniec marca zagregowany poziom oferty obniżył się (o 1%) w stosunku do lutego, nadpodaż mieszkań deweloperskich oferowanych w kilku największych polskich miastach pozostaje nadal faktem.

O utrzymującym się dużym wyborze, przy poprawiającym się tempie sprzedaży, świadczą wskaźniki wyprzedaży oferty, które w marcu na niemal wszystkich rynkach (z wyjątkiem Łodzi) zmieniły swoje wartości w stosunku do lutego.

Największy spadek wskaźnika czasu wyprzedaży oferty nastąpił w Katowicach, ale poziom sprzedaży w stosunku do oferty wskazuje, że rynek ten nadal znajduje się w stanie znacznej nadpodaży. Wyraźną redukcję odnotowano również na rynkach wrocławskim i warszawskim, gdzie marcowe wyniki sprzedaży okazały się rekordowe na tle kilkunastu ostatnich miesięcy.

– Jedynie w Krakowie można mówić o wyraźnym wydłużeniu się czasu wyprzedaży oferty w stosunku do lutego. Warto jednak zaznaczyć, że ta zmiana wynika przede wszystkim z dużej liczby mieszkań, które firmy deweloperskie wprowadziły na rynek w marcu, a nie z niższej sprzedaży – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

Koniec marzeń o tańszych mieszkaniach?

Dyrektorka badań rynku Otodom podkreśla, że średnie ceny mieszkań oferowanych na koniec marca przez firmy deweloperskie mogą zaskakiwać, ponieważ ich poziom negatywnie weryfikuje tezę, że przyszedł czas na redukcję stawek.

– W czterech spośród siedmiu analizowanych miast w marcu odnotowaliśmy wzrost średnich cen oferowanych mieszkań. Jednak, o ile w Warszawie i Trójmieście takie zmiany widzieliśmy już w kilku poprzednich miesiącach, o tyle na rynkach poznańskim i wrocławskim wzrost cen ofertowych jest stosunkowo nowym zjawiskiem – dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Nie ma jednak wątpliwości, że z oceną trwałości tych wzrostów należy poczekać przynajmniej do końca kwietnia. Wiele wskazuje na to, że dopiero wówczas ujawnią się na polskim rynku mieszkaniowym pierwsze negatywne efekty wojny na Bliskim Wschodzie.