Najemcy w lepszej sytuacji niż wynajmujący

Rynek najmu w kwietniu osiągnął równowagę. Zarówno baza dostępnych mieszkań na wynajem, jak i zainteresowanie nimi ze strony potencjalnych najemców wzrosły o 1,5% m/m i 21% r/r. W przypadku cen w miastach wojewódzkich widoczna była kolejna korekta średnich stawek ofertowych, które spadły poniżej 3500 zł. Taka sytuacja sprzyjała najemcom. Oprócz liczby lokalizacji, liczby pokoi i metrażu coraz większe znaczenie miały dla nich także dodatkowe udogodnienia takie jak np. miejsce parkingowe, które zwiększa koszt najmu nawet o 3% za mkw.

Poszukujący mieszkań na wynajem mieli z czego wybierać. Po marcowym uszczupleniu bazy ofert najmu o 2% m/m w kwietniu widoczny był powrót do tendencji wzrostowej. W ostatnim dniu miesiąca w serwisie Otodom potencjalni najemcy mieli do dyspozycji ponad 27 tys. ogłoszeń. To 1,5% więcej m/m i aż 21% więcej względem ubiegłego roku.

Wśród wszystkich miast wojewódzkich jedynie w dwóch miastach odnotowano na koniec kwietnia spadek w stanie dostępnej oferty mieszkań na wynajem. W Poznaniu skurczyła się ona o 3% m/m. Natomiast w Trójmieście – blisko o jedną trzecią, za co odpowiada zbliżający się sezon wakacyjny i przekierowanie przez właścicieli mieszkań do najmu krótkoterminowego. Z kolei najszybszą, dwucyfrową miesięczną dynamiką przyrostu bazy ogłoszeń mogły się w kwietniu pochwalić Rzeszów (+22% m/m) oraz Katowice (+11%).

Sytuacja na rynku najmu jest dużo korzystniejsza dla najemców niż jeszcze rok temu. Przede wszystkim za sprawą odbudowania się podaży w większości miast wojewódzkich, która wpłynęła na ustabilizowanie się, a nawet niewielkie spadki średnich stawek czynszów. Co więcej, oferowane na rynku mieszkania są nowsze, lepiej wyposażone, a coraz więcej z nich posiada udogodnienia takie jak np. klimatyzacja bądź miejsce postojowe. – komentuje Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.

Zainteresowanie najemców rośnie, ​ a ceny nadal hamują

Szeroka baza ofert mieszkań na wynajem sprzyja poszukiwaniom nowego lokum. W kwietniu tę kategorię odwiedzono w serwisie Otodom 1,45 mln razy, czyli o 1,5% częściej w porównaniu do marca i o 21% częściej niż rok wcześniej. Warto zauważyć, że wszystkie miasta wojewódzkie cieszyły się dużo większym zainteresowaniem potencjalnych najemców względem ubiegłego roku. Do rekordzistów należały Łódź (+35% r/r), Kraków (20% r/r) oraz Warszawa (ok. 15% r/r).

Równocześnie już od kilku miesięcy możemy obserwować korektę cen najmu. Nie inaczej było w kwietniu – w miastach wojewódzkich za wynajem mieszkania trzeba było zapłacić średnio ​ 3480 zł, czyli o nieco ponad 0,5% mniej niż w marcu. Najdroższa wciąż pozostała Warszawa ze średnia kwotą najmu przekraczającą 4800 zł. Z wydatkiem ok. 3000 zł musieli się natomiast liczyć najemcy z Krakowa, Trójmiasta i Wrocławia. I chociaż te miasta pozostają najdroższe, to w porównaniu do ubiegłego roku,jest w nich od 1-2% taniej. 

Co ważne, w kwietniu odnotowano także 1,5% spadek średniej kwoty w przeliczeniu za mkw. Tym samym w ujęciu rocznym możemy mówić o stawce wyższej tylko o 2% r/r, czyli niemal o ​ tyle, co poziom inflacji.

Choć obecna sytuacja na rynku najmu jest korzystna dla najemców, to nieco inaczej może wyglądać perspektywa wynajmujących. Głównie za sprawą wysokich kosztów zakupu nieruchomości w przypadku osób posiłkujących się kredytem hipotecznym. Korekta cen najmu w ich przypadku może wpływać na rentowność takiej inwestycji. Warto jednak zauważyć, że na wyższe stawki mogą liczyć właściciele mieszkań z dodatkowymi udogodnieniami i lepszym wyposażeniem. – podkreśla Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.

Wyposażenie i udogodnienia w cenie

Które z udogodnień w największym stopniu mogą wpłynąć na cenę oferowanego mieszkania na wynajem? Dane z wyszukiwań Otodom wskazują, że jednym z najbardziej pożądanych przez najemców udogodnień w wynajmowanym mieszkaniu jest garaż. Popularnością wyprzedza balkon, ogród, klimatyzację, taras a nawet windę. Co ciekawe, liczba ofert z taką możliwością wyraźnie rośnie – w kwietniu br. stanowiły one 47% wszystkich ogłoszeń, podczas gdy przed wybuchem wojny w Ukrainie ten odsetek wynosił około 40%.

Według danych Cenoskopu Otodom (autorskiego modelu uczenia maszynowego, który dokonuje estymacji wartości nieruchomości) dostępność miejsca postojowego w mieszkaniu na wynajem ma największe znaczenie w Poznaniu, Wrocławiu i ​ Warszawie. W tych miastach zwiększa ona wycenę kwoty najmu nawet o 2-3% za mkw. 

Z kolei za mieszkanie z klimatyzacją najemcy muszą zapłacić przeciętnie wyższą o 3-4% cenę. W Trójmieście poszukujący lokali na wynajem z takim udogodnieniem muszą się liczyć ze wzrostem stawki nawet o 6 zł/mkw., czyli z ok. 10% wyższymi opłatami za najem. Nieco mniejszy wpływ na cenę ma z kolei wyposażenie wynajmowanego mieszkania w zmywarkę – ten rodzaj wyposażenia podwyższa wartość lokalu o 2-3%. Natomiast aneks kuchenny w miejsce osobnej kuchni przekłada się na wzrost stawki najmu ​ przeciętnie o 1-2%.

Więcej szczegółów w “Raporcie z rynku najmu” Otodom za kwiecień 2024.