Mieszkania drożeją, a sprzedaż spada
Kwiecień przyniósł wyraźną zmianę na rynku deweloperskim. Po dwóch miesiącach, w których mieszkania znikały szybciej, niż pojawiały się nowe, sprzedaż wyhamowała o 22% m/m. W efekcie na siedmiu największych rynkach w Polsce oferta i bieżąca podaż wzrosły. Paradoksalnie, mimo że chętnych na zakup było mniej, ceny nowych lokali wcale nie przestały iść w górę.
Sytuację komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Dane z kwietnia 2026 roku wskazują, że niepewność i zmienność w otoczeniu geopolitycznym Polski wywierają istotny wpływ na sytuację na rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach. Na koniec miesiąca w Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu firmy deweloperskie oferowały ponad 59,2 tys. mieszkań, czyli o 1% więcej niż na koniec marca i 2% mniej niż w kwietniu 2025 roku. W ciągu miesiąca deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 4,3 tys. mieszkań w 111 inwestycjach, czyli o 19% więcej niż marcu i 24% więcej niż rok temu. Tymczasem kwietniowa sprzedaż (4 tys. – dane wstępne) okazała się o 22% mniejsza od analogicznych wyników z marca, ale aż o 28% większa w ujęciu rocznym.
Boom na rezerwacje
Trzeba jednak zaznaczyć, że korekta bardzo dobrej sprzedaży z marca okazała się, zgodnie z przewidywaniami, wysoka i sięgnęła prawie 400 lokali, które zasiliły przede wszystkim pulę mieszkań zarezerwowanych. Na koniec kwietnia na siedmiu rynkach Otodom odnotował najwyższą od dwóch lat liczbę mieszkań w rezerwacjach – taki status miało 6,7 tys. lokali. Większa liczba rezerwacji notowana była tylko w 2023 roku, co było efektem zapowiedzi programu BK 2%.
O dużym zainteresowaniu zakupem nowego mieszkania świadczą również regularnie rosnące w ostatnich miesiącach miesięczne rezerwacje, które są probierzem aktywności potencjalnych nabywców na rynku deweloperskim.
Relacja mieszkań wprowadzonych i sprzedanych w kwietniu na poszczególnych rynkach wskazuje, że wyraźna przewaga podaży nad bieżącym popytem w danych zagregowanych została zbudowana przede wszystkim dzięki nadwyżce odnotowanej na rynku wrocławskim. Rynkami, na których wystąpiła taka nadwyżka były również: Warszawa, Łódź i Trójmiasto. Z kolei w Krakowie, Poznaniu i Katowicach to popyt okazał się wyższy od podaży.
Warszawa lepsza niż pozostałe rynki?
Analiza popytu i podaży zsumowanych z ostatnich 12 miesięcy dla poszczególnych rynków wskazuje, że sytuacja w stolicy jest jednoznacznie lepsza niż na pozostałych rynkach. Jedynie w Warszawie wolumen sprzedaży z ostatnich 12 miesięcy (roczny) jest większy nie tylko od liczby mieszkań wprowadzonych w tym czasie do sprzedaży, ale, co ważniejsze, od oferty na koniec kwietnia.
Wahania wskaźników wyprzedaży oferty na poszczególnych rynkach potwierdzają tezę, że rynek mieszkaniowy w Polsce charakteryzuje się w ostatnich miesiącach niepewnością i zmiennością. Warto jednak zauważyć, że na większości rynków w pierwszych miesiącach 2026 roku wartości wskaźników są zbliżone do osiąganych na przełomie 2022 i 2023 roku. Jednocześnie są wyraźnie niższe, z wyjątkiem Katowic, od poziomu z lat 2024-2025.
Czy firmy deweloperskie mają powód do optymizmu?
Dane z rynku deweloperskiego z czterech ostatnich miesięcy mogą być źródłem delikatnego optymizmu po stronie podażowej. Bez wątpienia popyt pobudzony obniżkami stóp procentowych i wysoką ofertą od początku 2026 roku wykazuje większe niż w dwóch poprzednich latach zainteresowanie zakupem mieszkania deweloperskiego.
Od stycznia do kwietnia 2026 roku firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży 13,1 tys. mieszkań, co jest wynikiem wyraźnie gorszym od analogicznego okresu w 2024 i świadczy o trzeźwej ocenie sytuacji rynkowej. Od kilkunastu miesięcy w ofercie na siedmiu największych rynkach pozostaje około 60 tys. mieszkań, dlatego ograniczenie nowych wprowadzeń jest rynkowo uzasadnione. W obliczu tak wysokiej oferty sprzedaż 16,2 tys. lokali od stycznia do kwietnia nie jest wystarczającym argumentem za zwiększaniem nowej podaży.
Błędem byłoby także twierdzenie, że większa liczba mieszkań sprzedanych niż wprowadzonych do sprzedaży w pierwszych miesiącach 20226 roku świadczy o rosnącym optymizmie po popytowej stronie rynku mieszkaniowego. Kwietniowa sprzedaż, gorsza niż miesiąc wcześniej, potwierdza tezę, że marcowe ożywienie było podyktowane raczej lękiem przed pogorszeniem warunków zakupu niż zadowoleniem z wynegocjowanych stawek. Jednak głównym źródłem niepewności po popytowej strony rynku są rosnące ceny całkowite oferowanych mieszkań, które prezentuje poniższy wykres. Tylko w Katowicach nabywcy, którzy w poprzednim roku wstrzymali się z zakupem mogą liczyć, że dzisiaj zapłacą za mieszkanie mniej niż przed rokiem.
