Ceny mieszkań. Polacy przestali wierzyć, że będzie taniej
Będzie drożej – tak uważa już 55% badanych mieszkańców Polski. Z najnowszego „Monitora Nastrojów Klientów Nieruchomości”, przygotowanego przez Kantar na zlecenie Otodom, wynika, że nadzieja na spadki cen mieszkań w ciągu najbliższych 12 miesięcy jest dziś rzadkością – deklaruje ją zaledwie co ósmy respondent. Pesymizm ten znajduje twarde uzasadnienie w danych. W ujęciu rocznym (Q1 2026 do Q1 2025) średnie ceny ofertowe mieszkań deweloperskich w siedmiu największych miastach Polski wzrosły o 6,4%, co jest wynikiem niemal dwukrotnie wyższym od inflacji. Polakom nadal bliżej też do rynku wtórnego, a połowa osób aktywnych w sektorze mieszkaniowym nie szuka okazji inwestycyjnej ani spektakularnych zysków. Kupuje po prostu na własne potrzeby.
Polacy przyzwyczaili się do myśli, że stawki na rynku mieszkaniowym rosną, a przynajmniej nie maleją. Widać to szczególnie w największych miastach. W Warszawie średnia cena ofertowa lokalu deweloperskiego wynosiła w marcu 19,3 tys. zł/mkw., co oznacza wzrost o 8,8% rok do roku. Na rynku wtórnym było to 18,5 tys. zł/mkw., czyli o 1,7% więcej niż przed rokiem.
Jak zaznacza Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom: „Oczekiwania co do kształtowania się cen mieszkań, a więc kluczowego czynnika w procesie zakupu, nie uległy zmianie kwartał do kwartału”. Stabilne pozostają także preferencje kupujących. Dla 32% badanych nie ma znaczenia czy lokal pochodzi z rynku deweloperskiego, czy wtórnego, za to 21% bierze pod uwagę wyłącznie nowe budownictwo. W skali całego kraju wciąż wyraźnie dominuje jednak rynek wtórny, na który wskazuje 47% badanych Polaków.
– Potwierdzona w badaniu stabilność nastrojów po stronie popytowej zaskakuje w obliczu zmian, które miały miejsce w otoczeniu rynku mieszkaniowego w pierwszym kwartale tego roku. Wydaje się, że największe znaczenie miał wybuch konfliktu na Bliskim Wschodzie, a w konsekwencji wzrost cen paliw i obawa o skokowy wzrost inflacji. I choć w zagregowanych danych kwartalnych trudno doszukać się śladu lęków wywołanych tym konfliktem, badanie miesięczne dotyczące oczekiwań cenowych potwierdza, że w lutym i marcu odsetek respondentów oczekujących spadków cen mieszkań gwałtownie się zmniejszył – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
W marcu tylko 10% badanych liczyło na to, że ceny mieszkań pójdą w dół w ciągu najbliższego roku. To o 9 punktów procentowych mniej niż w grudniu 2025 roku. Jak dodaje Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom: „Choć ostatni miesiąc przyniósł ogólny spadek wiary w tańsze mieszkania, to mężczyźni (18%) częściej niż kobiety (15%) spodziewają się rynkowej korekty. Różnica jest niewielka, ale wymowna – nawet więksi optymiści na rynku mieszkaniowym brzmią dziś dość ostrożnie”.
Najpierw rodzina, potem stopa zwrotu
Z badania Kantar i Otodom wynika, że Polacy kupują mieszkania nie tylko dla siebie i nie tylko pod wynajem. Choć 50% badanych szuka lokalu na własny użytek, wśród zakupów inwestycyjnych najwyżej przebija się dziś motyw rodzinny. Zabezpieczenie dzieci lub rodziców wskazuje 14% respondentów. To wynik wyższy niż w przypadku zakupu pod najem długoterminowy (11%). Ten trend najmocniej widać wśród osób w wieku 35–55 lat, czyli pokolenia, które często jednocześnie wspiera dorastające dzieci i myśli o starzejących się rodzicach. W tej grupie taki cel zakupu deklaruje już 18% badanych.
– To wyraźny sygnał, że nieruchomość w Polsce, nawet jeśli traktowana jako aktywo, pozostaje decyzją głęboko osobistą. Co też istotne, opiekuńczość przestaje być stereotypowo żeńskim tematem. Z raportu „Szczęśliwy Dom. Męskie Oblicza Szczęścia” wynika, że to mężczyźni częściej niż kobiety opiekują się bliskimi. To naturalnie przekłada się na decyzje zakupowe – mówi Paweł Jarząbek.
Ciekawy jest też kontekst geograficzny. Mieszkańcy północy Polski zdecydowanie częściej (58%) kupują mieszkania na użytek własny. Jak zauważa menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom: „Dzieje się tak wbrew intuicji, która każe widzieć nadmorskie nieruchomości głównie jako inwestycje pod wynajem. Nie oznacza to jednak niechęci do lokowania kapitału w nieruchomości. To właśnie na północy i północnym zachodzie kraju odnotowano najbardziej pozytywny stosunek do inwestowania w mieszkania”. Jednocześnie Polacy rzadko traktują zakup nieruchomości jako sposób na „drugi dom na wakacje”. Taki cel wskazuje zaledwie 3% badanych.
Cena wciąż rządzi, ale lokalizacja depcze jej po piętach
Według „Monitora Nastrojów Klientów Nieruchomości” dla 36% badanych Polaków to właśnie cena jest najważniejszym kryterium wyboru mieszkania, jednak zaraz za nią (z wynikiem 34%) plasuje się lokalizacja. W największych miastach układ sił całkowicie się odwraca. Tam wygrywa gdzie, a nie za ile. W metropoliach powyżej 500 tys. mieszkańców lokalizację wskazuje aż 45% respondentów, podczas gdy cena spada na drugie miejsce (26%).
Im większe miasto, tym większa też otwartość na nowe budownictwo. Szczególnie w ośrodkach liczących 100–499 tys. mieszkańców, gdzie zainteresowanie ofertą deweloperów jest najwyższe (30%). Jednocześnie relacja Polaków z firmami deweloperskimi pozostaje ostrożna. Tylko 17% badanych uważa je za godne zaufania, a aż 39% nie ma w tej sprawie wyrobionej opinii.
Jak zauważa jednak Katarzyna Kuniewicz, systematycznie maleje odsetek osób negatywnie oceniających sposób, w jaki firmy deweloperskie prezentują i opisują swoje inwestycje.
– W trzecim kwartale 2025 roku grupa ta stanowiła 55% badanych, podczas gdy w okresie styczeń-marzec 2026 roku było to już 48%. Coraz większa liczba klientów ocenia działania informacyjne firm deweloperskich neutralnie, co może oznaczać, że rynek krok po kroku zmierza w stronę lepszego dopasowania komunikacji do potrzeb kupujących – podsumowuje dyrektorka badań rynku Otodom.
