Miasto czy obwarzanek? Analiza Otodom
31 mkw. mniej – tyle średnio “kosztuje” dziś w Warszawie decyzja o zakupie mieszkania oferowanego przez firmy deweloperskie na terenie miasta. Choć wybór między centrum a obwarzankiem jest głęboko osadzony w preferencjach i stylu życia, dane z siedmiu największych polskich miast pokazują, że za marzeniami stoi również twarda kalkulacja.
Wybór lokalizacji rzadko sprowadza się wyłącznie do ceny metra kwadratowego. Miasto i aglomeracja odpowiadają na odmienne potrzeby i oferują różne korzyści. Jak pokazuje raport „Szczęśliwy dom. Sens(y) zmian mieszkaniowych”, adres w granicach administracyjnych miasta to przede wszystkim inwestycja w dostępność usług. Z kolei przeprowadzka poza miasto bywa krokiem w stronę większego komfortu, kontaktu z naturą i życia w rytmie dopasowanym do własnych potrzeb. W tym wyborze nie chodzi o to, co lepsze, ale raczej o to, co kupującemu bardziej odpowiada. Różnice w cenie całkowitej przeciętnego mieszkania deweloperskiego między miastem a obwarzankiem sprawiają jednak, że dysponując tym samym budżetem można kupić znacznie większy metraż poza granicami miasta.
Ile wart jest miejski adres?
Na rynku warszawskim ta zależność rysuje się wyjątkowo wyraźnie. W lutym tego roku średnia cena mieszkania oferowanego przez firmy deweloperskie w Warszawie wynosi 18,4 tys. zł/mkw. podczas gdy w obwarzanku – 11,6 tys. zł/mkw. Oznacza to, że za przeciętne (55 mkw.) nowe mieszkanie w stolicy trzeba zapłacić dziś ponad milion złotych, podczas gdy w aglomeracji warszawskiej lokal o zbliżonym metrażu (57 mkw.) kosztuje prawie 650 tys. zł, czyli blisko 350 tys. zł mniej. Dla potencjalnego nabywcy dysponującego budżetem rzędu miliona złotych otwiera to zupełnie nowe możliwości. Rezygnacja z miejskiego adresu pozwala mu „dokupić” za tę samą kwotę aż 31 mkw. dodatkowej przestrzeni pod miastem. W praktyce oznacza to, że zamiast 55 mkw. w stolicy, może nabyć lokal o powierzchni 88 mkw. w jednym z siedmiu powiatów przylegających bezpośrednio do granic administracyjnych Warszawy.
– Ten mechanizm działa na każdym z siedmiu największych rynków w Polsce, choć z różną siłą. Gdyby różnicę w cenie całkowitej przeciętnego mieszkania między miastem a jego aglomeracją przeliczyć na przestrzeń, w samym tylko obwarzanku Trójmiasta można by dokupić dodatkowe 33 mkw., czyli metraż kawalerki. Oczywiście nie wszędzie te kontrasty są tak wyraźne. Najmniejsza rozpiętość pomiędzy ceną przeciętnego mieszkania oferowanego na rynku deweloperskim w mieście i poza nim występuje w Łodzi i jej okolicach. Tam, wybierając lokalizację pod miastem zamiast inwestycji w granicach administracyjnych, zyskuje się 15 mkw., a więc zaledwie połowę tego, co w aglomeracji Trójmiasta – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.
Dynamika zmian, czyli dlaczego obwarzanek zyskuje na znaczeniu
Trójmiasto i jego aglomeracja to dziś jeden z najbardziej interesujących przykładów zmian zachodzących na rynku mieszkaniowym. To właśnie na północy najlepiej widać, jak różnice cenowe wpływają na realne możliwości zakupowe mieszkańców Polski.
Obecnie budżet wystarczający na 56-metrowe mieszkanie od dewelopera w Gdyni lub Gdańsku pozwala kupić 84 mkw. w aglomeracji Trójmiasta. Skala tej korzyści wyraźnie wzrosła w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy. W lutym 2025 roku przeciętne, 56 mkw. mieszkanie od dewelopera w Gdyni bądź Gdańsku kosztowało średnio 826 tys. zł, natomiast za lokal oferowany w aglomeracji Trójmiasta (50 mkw.) trzeba było zapłacić około 567 tys. zł. Oznaczało to, że potencjalny nabywca, dysponujący budżetem pozwalającym na zakup mieszkania w granicach administracyjnych miasta, decydując się na przeprowadzkę pod miasto, mógł za różnicę w cenie zyskać dodatkowe 23 mkw., w efekcie stając się właścicielem lokalu o powierzchni 73 mkw.
– Dodatkowe 10 mkw. w rok oznacza, że dystans między miastem a aglomeracją Trójmiasta przestał być symboliczny. Warto jednak zaznaczyć, że ten trend wzrostowy nie jest regułą dla wszystkich siedmiu rynków. Analiza danych pokazuje, że we Wrocławiu i w Katowicach przewaga aglomeracji (mierzona liczbą dodatkowych metrów kwadratowych możliwych do kupienia w tym samym budżecie, co przeciętne mieszkanie w mieście), choć nadal wyraźna, w ujęciu rocznym zmalała. Z kolei w Łodzi pozostała bez zmian – dodaje Katarzyna Kuniewicz.
Gdy aglomeracja goni miasto
We Wrocławiu tendencja spadkowa utrzymuje się od 2024 roku. Jeszcze dwa lata temu różnica w metrażu, na jaki pozwalał ten sam budżet w mieście i poza nim, wynosiła 31 mkw. W lutym 2026 roku stopniała ona do 17 mkw., co jest drugim najniższym wynikiem po Łodzi. Podczas gdy cena za metr kwadratowy przeciętnego mieszkania deweloperskiego we Wrocławiu (50-53 mkw.) wzrosła o 4% rok do roku, to w aglomeracji wrocławskiej (60-61 mkw.) skok był na poziomie 14%. Bardziej dynamiczny wzrost stawek poza granicą administracyjną miasta mógł sprawić, że korzyść z wyprowadzki pod miasto stała się mniej atrakcyjna finansowo.
Z kolei, choć w Katowicach liczba dodatkowych metrów kwadratowych możliwych do nabycia w aglomeracji spadła w ujęciu rocznym, to zmiana ta ma charakter niemal symboliczny i dotyczy zaledwie 1 mkw. (z 19 mkw. do 18 mkw.) Obecnie, dysponując kwotą około 686 tys. zł, można kupić pod miastem mieszkanie o powierzchni 73 mkw. w miejsce 54 mkw. w Katowicach.
Ostatecznie jednak wybór między miastem a aglomeracją przestał być jedynie dylematem finansowym, a stał się świadomą decyzją o stylu życia. Dla jednych luksusem pozostanie bliskość miejskiej infrastruktury i czas, którego nie poświęcamy na codzienną podróż do domu, dla innych – dodatkowa przestrzeń w tej samej cenie. Jak pokazuje rynek, obie te potrzeby są równie silne, a firmy deweloperskie muszą dziś odpowiadać na każdą z nich odpowiednią ofertą. To tym istotniejsze, że według “Monitora Nastrojów Klientów Nieruchomości” mieszkanie z rynku deweloperskiego preferuje obecnie 21% kupujących (wobec 44% dla rynku wtórnego).
