Koniec tanich mieszkań w regionach? Stawki rzędu 12-13 tys. zł/mkw. to nowy standard w mniejszych miastach [RANKING]

Najważniejsze informacje:

Dlaczego ceny mieszkań w mniejszych miastach poszły w górę?

Jak przyznaje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, wzrost średnich stawek ofertowych nowych mieszkań do poziomu 12-13 tys. zł/mkw. w mniejszych miastach to przede wszystkim efekt wzrostu kosztów budowy oraz cen ziemi, rosnących pod wpływem reformy planowania przestrzennego.

– Składają się na to dwa główne czynniki. Po pierwsze, wyższe koszty realizacji, które wynikają wprost z rosnących kosztów materiałów budowlanych oraz wyższych wynagrodzeń w sektorze. Po drugie, specyficzna sytuacja gruntowa. Mniejsze miasta mierzą się ze słabymi prognozami demograficznymi, co sprawia, że w nowych planach ogólnych wyznaczonych zostanie zapewne mniej terenów pod zabudowę mieszkaniową niż dotychczas. To może radykalnie ograniczyć podaż ziemi pod mieszkaniówkę w przyszłości, a dzisiaj winduje jej ceny – dodaje ekspertka.

Warto jednak podkreślić, że wzrost cen nie oznacza, iż poszczególne mieszkania drożeją z miesiąca na miesiąc. Wyższa jest średnia cena oferowanych lokali. Wynika to przede wszystkim z faktu, że w ostatnich miesiącach firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży droższe projekty.

W których mniejszych miastach nowe mieszkania są najdroższe, a gdzie najtańsze?

Choć uwaga naturalnie skupia się na rekordzistach, mniejsze ośrodki wojewódzkie charakteryzują się dziś bardzo zróżnicowaną dynamiką. Najdroższym, spośród 11 analizowanych miast pod względem średniej ceny ofertowej mieszkań deweloperskich, pozostaje Olsztyn – 13 256 zł/mkw. Oznacza to dwucyfrowy wzrost o 18,9% rok do roku oraz o 1,4% w ujęciu miesięcznym.

Największym rynkowym zaskoczeniem okazuje się jednak wicelider zestawienia – Szczecin. Choć średnia cena za metr kwadratowy wynosi tam aż 13 215 zł, co niemal zrównuje go z najdroższym Olsztynem, szczeciński rynek obrał zupełnie odwrotny kurs. W ujęciu rocznym stawki ofertowe za metr kwadratowy spadły tam o 2,1%, a przeciętna cena całkowita mieszkania obniżyła się aż o 7,2% rok do roku (669 940 zł). Z kolei najniższe ceny w zestawieniu Otodom odnotowano w Gorzowie Wielkopolskim – 8 924 zł/mkw. Co istotne, jest to jeden z nielicznych mniejszych ośrodków wojewódzkich, w których ostatni miesiąc przyniósł realny spadek (-1,5% m/m).

Czy tańszy mkw. oznacza tańsze mieszkanie?

Warto jednak zauważyć istotny paradoks. Najwyższa stawka za metr kwadratowy nie zawsze idzie w parze z najwyższą średnią ceną całkowitą dostępnego na rynku mieszkania. Ostateczny koszt zakupu zależy bowiem w dużej mierze od oferowanego przez deweloperów metrażu. Doskonale widać to na przykładzie Opola. Przeciętna całkowita kwota za nowy lokal wynosi tam aż 720 460 zł, mimo że same stawki za metr kwadratowy notują spadki (-5,5% r/r). Sytuacja ta wiąże się przede wszystkim ze strukturą dostępnej oferty. W Opolu średnia powierzchnia lokalu deweloperskiego jest największa w zestawieniu i wynosi 60 mkw. Dla porównania w Olsztynie przeciętny metraż to 55 mkw., a w Gorzowie Wielkopolskim zaledwie 47 mkw., co przekłada się na najniższą w rankingu cenę całkowitą na poziomie 411 997 zł.

A jakie sygnały płyną ze środka stawki? W Białymstoku (11 475 zł/mkw.) ceny wprawdzie wzrosły w skali roku o 6,7%, ale ostatni miesiąc przyniósł korektę o 1,3%. Jednocześnie odnotowano tam wyraźny spadek całkowitej ceny ofertowej mieszkań o 2,5% miesiąc do miesiąca. Podobne tendencje widać w Rzeszowie (10 936 zł/mkw.), gdzie przy wzroście rocznym na poziomie 4,6%, kwiecień przyniósł obniżkę średniej stawki za metr kwadratowy o 0,6% w porównaniu z marcem 2026. Na tym tle wyróżniają się Kielce (11 167 zł/mkw.), które wykazują się największą stabilnością, notując równe wzrosty na poziomie 1,2% zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym.

Dlaczego mieszkania w Olsztynie tak podrożały?

– Choć olsztyński rynek deweloperski jest stosunkowo niewielki, a oferta obejmuje około 650 lokali, to dwucyfrowa dynamika wzrostu cen do złudzenia przypomina sytuację z Trójmiasta. Odpowiadając na pytanie, dlaczego stolica Warmii i Mazur tak drastycznie podrożała, należy wskazać dwa mechanizmy: po pierwsze, w ostatnim czasie do oferty wprowadzone zostały nowe, wyraźnie droższe projekty, a po drugie – w tym samym czasie obserwowaliśmy dynamiczną wyprzedaż mieszkań tańszych od średniej rynkowej – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

Klienci kupują mieszkania po cenach wyraźnie niższych niż średnia cena ofertowa, a wolumen sprzedaży znacząco przewyższa liczbę nowych wprowadzeń. Z danych Otodom wynika, że od początku 2025 roku w Olsztynie zakupiono 820 mieszkań, podczas gdy w tym samym czasie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży zaledwie 550 nowych lokali. W efekcie całkowita pula dostępnych nieruchomości zmniejszyła się z 860 mieszkań w styczniu 2025 roku do 620 w kwietniu 2026 roku.

– Oznacza to, że mieszkań w ofercie jest mniej, ale są one droższe niż na początku 2025 roku. Nie wynika to jednak z podnoszenia cen istniejących mieszkań, lecz przede wszystkim ze zmiany struktury oferty – do sprzedaży trafiają nowe, droższe projekty – mówi ekspertka Otodom.

Zarobki vs. ceny metrażu, czyli gdzie pensja „waży” najmniej?

Według danych GUS najwyższym przeciętnym wynagrodzeniem brutto wśród mniejszych rynków wojewódzkich może pochwalić się Szczecin (9 883 zł). Tymczasem w Olsztynie, który jest liderem ofertowych cen mieszkań deweloperskich, średnie zarobki kształtują się na poziomie 8 031 zł brutto. Ta dysproporcja między dynamiką płac a tempem wzrostu cen nieruchomości jest kluczem do zrozumienia trudności w zakupie własnego lokum.

Za jedną średnią pensję mieszkaniec Gorzowa Wielkopolskiego kupi niemal metr kwadratowy nowego mieszkania (0,9 mkw.). Mieszkaniec Olsztyna za swoje wynagrodzenie nabędzie w tym samym czasie 0,6 mkw. powierzchni lokalu deweloperskiego. W efekcie dostępność mieszkań w Olsztynie zrównała się z tą w Warszawie. I nie jest to dobra wiadomość dla mieszkańców Olsztyna.

– Choć przeciętne ceny ofertowe w stolicy są znacznie wyższe i zbliżają się do psychologicznej bariery 20 tys. zł/mkw., to przy uwzględnieniu lokalnych płac, wysiłek nabywczy jest identyczny. W obu miastach zakup własnego lokum o przeciętnym metrażu 55 mkw. wymaga odkładania 35% miesięcznych dochodów przez rekordowe 17 lat – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.