Rynek wtórny na hamulcu. Ceny rosną, popyt w dół
Dwucyfrowe spadki w popycie na mieszkania z drugiej ręki. Tak zakończył się kwiecień br. na rynku wtórnym dla Poznania, Wrocławia i Łodzi. W Warszawie, Krakowie, Trójmieście i Katowicach zainteresowanie mieszkaniami z tego segmentu też było słabsze, ale z mniejszą stratą. Mimo to ceny nieruchomości w siedmiu największych miastach Polski wzrosły, a różnica między najwyższą (Warszawa) a najniższą (Łódź) średnią ceną za metr kwadratowy przekroczyła symboliczną barierę 10 tys. zł. Aktualną sytuację kupujących i sprzedających mieszkania z drugiej ręki komentuje Paweł Jarząbek z Otodom.
– Po rekordowym marcu i gwałtownym wzroście aktywności kupujących rynek zaczął hamować. Liczba zapytań o mieszkania z drugiej ręki spadła. Jednocześnie ceny ofertowe nie przestały rosnąć. Za tym pozornym paradoksem mogą kryć się trzy zjawiska: historycznie najwyższa miesięczna wartość kredytów hipotecznych udzielonych w marcu, ograniczona podaż mieszkań oraz przekonanie klientów, że nieruchomości nadal będą drożeć – wyjaśnia Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań i analiz Otodom.
Wiosenne ochłodzenie w popycie
W kwietniu liczba zapytań o mieszkania z rynku wtórnego wróciła do poziomu z początków roku i wyniosła blisko 93 tys. Ponadto z danych Otodom wynika, że w siedmiu największych miastach odnotowano dwucyfrową korektę zainteresowania miesiąc do miesiąca. W Poznaniu liczba zapytań zmniejszyła się o 14,9%, we Wrocławiu o 14,8%, a w Łodzi o 12,9%. Struktura kwietniowego popytu po raz kolejny pokazuje wysoką odporność warszawskiego rynku, gdzie korekta wyniosła symboliczne 3,5% m/m. Należy jednak podkreślić fakt, że Warszawa oraz Kraków to jedyne spośród analizowanych rynków, które w ujęciu rocznym odnotowały wzrost liczby zapytań – odpowiednio o 7% i 3%.
Jednocześnie szybko kurczy się oferta lokali z drugiej ręki dostępnych na sprzedaż. W ujęciu rocznym liczba aktywnych ogłoszeń spadła we Wrocławiu, Krakowie, Warszawie i Łodzi. Możliwe, że to właśnie przez ograniczoną podaż ceny ofertowe w kwietniu nadal rosły. Najbardziej rok do roku podrożały mieszkania w Poznaniu (+5,7%) oraz Trójmieście (+5,5%). Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem w kraju ze średnią ceną ofertową wynoszącą ponad 18 tys. zł/mkw.
Rynek wtórny pierwszym wyborem większości klientów
Z raportu nastrojów klientów rynku nieruchomości przygotowanego przez Otodom, na podstawie badania Kantar, wynika, że mieszkania z drugiej ręki są częściej wybierane niż lokale od firm deweloperskich. Mieszkania z rynku wtórnego jako pierwszy wybór wskazuje 47% badanych, a w standardzie deweloperskim jedynie 21% respondentów. Ciekawe są także motywacje zakupu nieruchomości używanej. Wśród osób kupujących lokal „używany” aż 55% deklaruje, że nieruchomość nabywa na własne potrzeby mieszkaniowe. Wśród klientów firm deweloperskich odsetek ten wynosi 38%.
– Dane mogą sugerować, że rynek wtórny pełni dziś przede wszystkim funkcję mieszkaniową, podczas gdy nowe mieszkania częściej mogą stanowić element strategii inwestycyjnych lub zakupów z myślą o wynajmie. Różnice widać również w podejściu do kluczowych kryteriów wyboru mieszkania. W skali całego kraju cena nadal pozostaje najważniejszym argumentem przy zakupie lokalu używanego. Jednak w największych aglomeracjach dochodzi do wyraźnej zmiany priorytetów i to lokalizacja wskazywana jest jako kluczowy czynnik wyboru – mówi Paweł Jarząbek, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom.
Co przyniesie przyszłość?
„Monitor Nastrojów Klientów Nieruchomości” od Otodom wskazuje, że w pierwszym kwartale 2026 roku dalszych wzrostów cen mieszkań spodziewało się 55% badanych, a w samym marcu odsetek ten wzrósł do 59%. Jedynie 13% respondentów liczyło na spadki cen. Tak wysoki poziom przekonania o dalszych podwyżkach może wpływać na decyzje zakupowe klientów. Część nabywców może akceptować obecne wysokie ceny, zakładając, że w przyszłości mieszkania będą jeszcze droższe.
Dane z pierwszego kwartału i kwietnia 2026 roku przedstawiają rynek wtórny w momencie dużego napięcia między popytem a podażą. Z jednej strony widoczne jest wyhamowanie liczby zapytań po rekordowym marcu. Z drugiej zaś skala kurczącej się oferty sprawia, że ceny pozostają odporne na chwilowe osłabienie aktywności kupujących. Najbliższe miesiące pokażą czy obecna lekka zadyszka popytowa będzie początkiem stabilizacji, czy jedynie chwilowym przystankiem przed kolejną falą wzrostów. Kluczowe znaczenie będzie miało to, czy oferta mieszkań zacznie się odbudowywać.
