Kolejne turbulencje na rynku mieszkaniowym w 2024 roku?

IV kwartał 2023 roku przyniósł dalszy wzrostów cen nieruchomości mieszkaniowych - ​ średnie ceny ofertowe na rynku deweloperskim zwiększyły się o 3%, a na rynku wtórnym aż o 7%. Równocześnie deweloperzy pod koniec roku zaczęli uruchamiać nowe inwestycje. Eksperci nie mają jednak pewności, czy ta tendencja się utrzyma. W 2024 roku deweloperów czeka bowiem wiele wyzwań związanych m.in. z wysokimi kosztami pozyskania kapitału, uzyskiwaniem pozwoleń na budowę oraz wdrażaniem reformy planistycznej przez samorządy – wynika z najnowszego „Kwartalnika Mieszkaniowego” Otodom i Polityki Insight.

Ceny mieszkań i domów ponownie w górę

IV kwartał roku okazał się być rekordowy pod względem wzrostu cen ofertowych mieszkań. W ciągu ostatnich trzech miesięcy roku podniosły się one średnio o 5,2% kw./kw. A to najwyższe tempo wzrostu cen odnotowane od czasu boomu na rynku nieruchomości w latach 2020-2021. Podwyżki najmocniej widoczne były w metropoliach, liczących powyżej 500 tys. mieszkańców ​ (+5,5%), a najmniej – w małych miastach, do 50 tys. mieszkańców (+4,4%).

Wysoka dynamika wzrostu wynagrodzeń przy równoczesnym spadku poziomu inflacji i obniżeniu stóp procentowych wpłynęła na zwiększenie zdolności kredytowej kupujących, także tych nie kwalifikujących się do programu BK 2%. Na rynku mieszkaniowy aktywni byli zatem zarówno kredytobiorcy korzystający z BK2%, jak i ubiegający się o kredyt na rynkowych warunkach zachęcani dodatkowo zwiększonym, najwyższym od III kwartału 2022 roku wyborem ofert mieszkań na sprzedaż – komentuje Ewa Tęczak, ekspertka rynku nieruchomości, Otodom.

Jakie mieszkania zdrożały najbardziej pod koniec roku? Te z ​ rynku wtórnego. Ich średnie ceny ofertowe wzrosły bowiem o ponad 7% w porównaniu do poprzedzającego kwartału i aż o 15% r/r.

Boom cenowy nie ominął także rynku domów. W ciągu ostatnich trzech miesięcy roku segmenty zdrożały o ponad 3,5% kw./kw., domy wolnostojące na działkach do 500 mkw. o ponad 3% kw./kw., a te na dużych działkach o ponad 2,5%. Z kolei najmniejsze podwyżki odnotowano w kategorii działek na sprzedaż – ich średnia cena ofertowa wzrosła z 241 zł/mkw. do 244 zł/mkw.

Czarne chmury nad deweloperami?

W odpowiedzi na wysokie zainteresowanie zakupem mieszkań deweloperzy pod koniec roku zaczęli uruchamiać nowe inwestycje. W listopadzie 2023 roku na siedmiu głównych rynkach wprowadzili do sprzedaży 6,4 tys. mieszkań, czyli 20% więcej niż w październiku i ponad trzykrotnie więcej niż na początku 2023 roku. Czy w 2024 roku ta tendencja się utrzyma?

Rządowy program preferencyjnych kredytów hipotecznych BK2% oraz zapowiedź Mieszkania na start zmieniły nastroje na rynku mieszkaniowym. Warto jednak zwrócić uwagę, że trend odbudowy podaży w 2024 roku będzie hamowany przez szereg czynników, które ostatecznie mogą zadecydować o sytuacji na rynku – zaznacza dr hab. Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight i współautor Kwartalnika Mieszkaniowego.

Ekspert podkreśla, że główną barierą w realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych będzie wysoki koszt pozyskania kapitału. To z kolei przesądzi o tym, że sfinalizowane zostaną jedynie najbardziej korzystne finansowo projekty – czyli takie, których marża brutto będzie oscylowała wokół 25-30%. Każda taka inwestycja z założenia powinna przynieść deweloperom przychód pozwalający na spłatę pożyczonego kapitału. Ponad to, w 2024 roku jeszcze większym wyzwaniem niż dotychczas może być uzyskiwanie pozwoleń na budowę.

Po okresie boomu budowlanego zasoby łatwo dostępnych gruntów, zwłaszcza w dużych miastach, są obecnie historycznie niskie. Natomiast działki, które w teorii mogłyby zostać przeznaczone na budowę bloków mieszkalnych, w praktyce często są obarczone problemami prawnymi wynikającymi z braku planów zagospodarowania przestrzennego i długiego czasu wyznaczania warunków zabudowy lub też trudnościami z uzyskaniem zgód środowiskowych. Uzyskanie pozwoleń na budowę staje się więc coraz bardziej czasochłonne ​ – podkreśla Adam Czerniak, ekspert Polityki Insight.

Sytuację deweloperów może dodatkowo skomplikować wprowadzona w 2023 roku reforma planistyczna. Zobowiązuje ona gminy do uchwalenia planów ogólnych do końca 2025 roku. To z kolei może sprawić, że w trakcie uchwalania nowych dokumentów samorządy nie będą skore do szybkiego wydawania warunków zabudowy na dotychczasowych zasadach.

Czy to oznacza, że nad deweloperami zbierają się same czarne chmury? Niekoniecznie. Wprowadzaniu nowych inwestycji w 2024 roku będą z kolei sprzyjały obserwowane od września 2023 roku wyhamowanie, a nawet spadki cen materiałów budowlanych oraz prognozowane obniżki kosztów wykonawstwa.

Własne M nadal nie dla wszystkich

Wiele wskazuje na to, że 2024 rok pod względem obrotów i zachowań popytu może być podobny do poprzedniego. ​ Zapowiedź programu -jeszcze bardziej- preferencyjnych kredytów rozbudziła apetyty kolejnych grup konsumentów. Nie tylko tych, którzy akurat wsparcia przy zakupie mieszkania potrzebują. W przypadku tych, dla których subsydium jest praktycznie jedyną szansą na zakup to zdolność kredytowa i możliwości akumulacji kapitału na wkład własny zadecydują o tym, czy będą mieli realną szansę na zakup coraz droższych nieruchomości. – podsumowuje Ewa Tęczak, ekspertka rynku nieruchomości, Otodom.

 

 

Więcej na temat sytuacji na rynku pierwotnym, wtórnym oraz prognozach dla rynku najmu można znaleźć w najnowszym “Kwartalniku Mieszkaniowym” Otodom i Polityki Insight.

Udostępnij

Najnowsze historie

Website preview
Jawność cen. Nowe obowiązki deweloperów i nierozstrzygnięte pytania
Komentuje: Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom
media.otodom.pl
Website preview
Nie tylko rekordowe wzrosty. Rynek najmu zmienia zasady gry, stawiając na personalizację
W sierpniu 2025 roku podaż mieszkań przeznaczonych na wynajem wzrosła o ponad 5% miesiąc do miesiąca. W tym samym czasie liczba odpowiedzi na ogłoszenia zwiększyła się o 17% względem lipca i aż o 16% w ujęciu rocznym. W ostatnich siedmiu latach wyższy wynik pojawił się jedynie raz – w marcu 2022, tuż po wybuchu wojny w Ukrainie. Na rynku coraz wyraźniej widać też trend personalizacji – właściciele lokali precyzyjnie wskazują, do kogo kierują swoje oferty. 
media.otodom.pl
Website preview
Synowie, ojcowie, wnukowie. Mężczyźni przejmują opiekę i zmieniają adres
Jak wskazuje raport Otodom „Sens(y) zmian mieszkaniowych”, wielopokoleniowi opiekunowie, czyli osoby przeprowadzające się z potrzeby wsparcia bliskich, najczęściej wracają do małych miast i wsi. Co zaskakujące, w tej roli częściej występują mężczyźni (53%). W nowym domu zyskują średnio 27 mkw. dodatkowej przestrzeni, ale brakuje im wygód codziennego życia i dostępu do usług, a niemal połowa przyznaje, że tęskni za dawnym otoczeniem.
media.otodom.pl

Aktualizacje w Twojej skrzynce pocztowej

Klikając "Subskrybuj", potwierdzam, że zapoznałem się z Polityka prywatności i wyrażam na nią zgodę.

Więcej o Otodom

Otodom to najpopularniejszy serwis nieruchomości w Polsce, co potwierdza prowadzone cyklicznie niezależne badanie Mediapanel Gemius. Każdego miesiąca trafia do nas ponad 6 mln realnych użytkowników*, by przeglądać i zamieszczać ogłoszenia sprzedaży i wynajmu nieruchomości: mieszkań, domów, inwestycji deweloperskich czy biur. Otodom nie tylko daje dostęp do ogromnej bazy ogłoszeń, ale też sprawia, że rynek nieruchomości jest bardziej dostępny dla wszystkich interesariuszy: wspiera w transakcjach, wprowadza nowatorskie narzędzia jak np. Otodom Analytics, dzieli się wiedzą ekspertów i najświeższymi danymi, które pozyskuje także w dedykowanych badaniach. Otodom jest częścią Grupy OLX, która prowadzi m.in. serwisy OLX, Otomoto, Fixly i obido.

* wg danych za grudzień 2024 r.

Kontakt

Biuro Prasowe Otodom: Linkleaders

otodom@linkleaders.pl

www.otodom.pl