Zaskoczenie na finiszu? Co czeka rynek deweloperski w IV kwartale roku.

Jak powiedział Niels Bohr, duński fizyk i laureat Nagrody Nobla: "Prognozowanie jest trudne, szczególnie jeżeli dotyczy przyszłości". Na rynku mieszkaniowym kłopot z prognozowaniem wynika nie tylko z faktu przewidywania przyszłości, ale przede wszystkim z tego, że nie umiemy odpowiedzieć na pytanie, co wpłynęło najmocniej na kształtowanie się popytu i podaży w przeszłości. Znamy efekty gry rynkowej, która miała miejsce, jednak nie jesteśmy w stanie odpowiedzieć na pytanie, który z czynników miał decydujący wpływ na liczbę i ceny mieszkań wprowadzonych do sprzedaży (tzw. nową podaż), a w konsekwencji na kształtowanie się średnich cen oferowanych mieszkań.

W przypadku sprzedaży mieszkań deweloperskich, niepewność dotyczy nie tylko motywów, które ostatecznie zdecydowały o zakupie, ale nawet liczby mieszkań, które w momencie badania uznajemy za sprzedane. Dzieje się tak, ponieważ na rynku deweloperskim sprzedaż pozostaje (w pewnym sensie) niepewna aż do momentu przeniesienia własności poszczególnych mieszkań na ich nabywców. W praktyce następuje to kilkanaście miesięcy po podpisaniu umowy deweloperskiej. Dopiero wówczas mamy pewność, że mieszkanie zostało sprzedane.

Same motywy podejmowania decyzji o zakupie mieszkania oraz czynniki, które oddziałują w konkretnym momencie i w przypadku konkretnego kupującego najsilniej, pozostają największą tajemnicą transakcji na rynku mieszkaniowym. Tu właśnie mają swoje źródło trudności krótkookresowych prognoz sprzedaży, a w konsekwencji również podaży na rynku mieszkaniowym. A ostatecznie to krótko- i średniookresowa relacja popytu i podaży ma decydujące znaczenie dla kształtowania się cen nowych mieszkań wprowadzanych na rynek przez firmy deweloperskie.

Opisane wyżej przyczyny są głównym powodem tworzenia scenariuszy, a nie pojedynczych liniowych prognoz rozwoju rynku mieszkaniowego. Nawet wtedy, gdy prognoza dotyczy najbliższych miesięcy czy kwartałów a nie lat.

Wiele wskazuje na to, że na kształtowanie się sytuacji na rynku mieszkaniowym w kilku największych polskich miastach w trzech kwartałach 2025 roku największy wpływ miały dwa czynniki zewnętrzne w stosunku do rynku mieszkaniowego: obniżki stóp procentowych NBP i wygaszenie dyskusji o programie rządowym wspierającym zakup mieszkania. Równocześnie kluczowe były czynniki ukształtowane przez sam rynek mieszkaniowy: rekordowa oferta i poziom cen oferowanych mieszkań.

Pod wpływem tych czynników bieżąca podaż i popyt kształtowały się w odmienny sposób w poszczególnych kwartałach.

Odmienność tę obrazują poniższe dane:

W okresie I kw. - III kw. 2025 roku liczba mieszkań sprzedanych na 7 największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto, Katowice) wyniosła 28,3 tys.:

Inaczej kształtowała się w tym okresie nowa podaż na rynku deweloperskim, czyli tzw. wprowadzenia. W okresie I kw. - III kw. 2025 roku liczba mieszkań wprowadzonych do oferty (do sprzedaży) na 7 największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto, Katowice) wyniosła 33,1 tys.:

Efektem tak wyraźnego rozdźwięku pomiędzy bieżącą podażą i bieżącym popytem na analizowanych 7 rynkach były zaskakujące zmiany liczby mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie na koniec poszczególnych kwartałów:

Jednocześnie, niezależnie od zachowania popytu i podaży, we wszystkich analizowanych latach średnie ceny oferowanych przez firmy deweloperskie mieszkań formalnie rosły, choć niewielka skala wzrostu powoduje, że powinniśmy raczej mówić o stabilizacji. Na koniec grudnia 2024 roku cena przeciętnego mieszkania deweloperskiego ​ oferowanego w największych polskich miastach wynosiła 805,2 tys. zł (14,7 tys. zł/m²), podczas gdy na koniec września 2025 roku było to 816,1 tys. zł (15 3 tys. zł/m²). Zatem wzrost ceny całkowitej przeciętnego oferowanego mieszkania wyniósł w tym okresie 1,4% a ceny wyrażonej w zł/m² - 3,9%.

Jakich zmian na rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach spodziewamy się w IV kwartale 2025 roku?

Dzięki prowadzonemu na potrzeby Otodom Analytics monitoringowi rynku mieszkaniowego wiemy już, że początek października po stronie popytowej nie przyniósł istotnych zmian w stosunku do września. Oznacza to, że październikowa sprzedaż mieszkań deweloperskich na 7 największych rynkach w Polsce może być co najmniej tak wysoka jak we wrześniu. Realizację takiego scenariusza wspiera fakt zaskakującej, choć czwartej już w tym roku, obniżki stóp procentowych, która miała miejsce na początku października. Wiele wskazuje na to, że niezależnie od tego czy RPP podejmie jeszcze w tym roku decyzje o dalszych obniżkach, czy wstrzyma się z takimi decyzjami, w połowie listopada na rynku mieszkaniowym powinny się rozpocząć akcje promocyjne i rabatowe. Odpowiedzią popytu na proponowane przez firmy deweloperskie akcje promocyjny jest wyższa skłonność do finalizowania zakupu. Dlatego sprzedaż mieszkań w listopadzie i grudniu będzie zapewne niższa niż w październiku, ale wolumen sprzedaży miesięcznej w końcówce roku nie powinien być niższy niż 4,2 tys. lokali na rynkach największych polskich miast.

Jeśli sprzedaż w ostatnim kwartale 2025 roku kształtowałaby się zgodnie z powyższym scenariuszem, to roczny kwartalny wolumen sprzedaży może sięgnąć 13 tys. mieszkań, co będzie oznaczało 18% wzrost kwartał do kwartału i ponad 40% wzrost rok do roku. ​ Ten scenariusz wydaje się obecnie najbardziej prawdopodobny i oznacza, że w całym 2025 roku wolumen sprzedaży na 7R sięgnie 41-42 tys. lokali (36,4 tys. mieszkań sprzedanych w 2024 roku).

Czy warunki rynkowe dają możliwość realizacji scenariusza, w którym sprzedaż w IV kwartale przekroczyłaby 13 tys. lokali? Zagregowane dla 7 największych rynków dane wskazują, ​ że wielkość oferty wraz z liczbą mieszkań zarezerwowanych są na tak wysokim poziomie, iż wyższa sprzedaż mieszkań jest możliwa do zrealizowania. Aby zrealizował się tak pozytywny dla firm deweloperskich scenariusz spełnione powinny być dodatkowo dwa warunki: dalsza stabilizacja ceny mieszkań oraz kolejna (grudniowa) obniżka stóp procentowych.

Paradoksalnie, aby taki scenariusz został zrealizowany w IV kwartale nie jest konieczna adekwatna do sprzedaży nowa podaż. Co oznacza, że liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w kolejnych trzech miesiącach może być mniejsza od liczby mieszkań sprzedanych w tym czasie.

Tylko na dwóch spośród siedmiu analizowanych rynków scenariusz dobrego sprzedażowo IV kwartału może się zrealizować tylko w warunkach wzrostu liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży (nowej podaży). Chodzi o rynek warszawski i trójmiejski, na których wskaźnik: czas wyprzedaży oferty, osiąga obecnie wartości wskazujące na ​ równowagę popytowo-podażową i wynika wprost z relatywnie niskiej w stosunku do pozostałych rynków, liczby mieszkań deweloperskich oferowanych potencjalnym nabywcom.