Mniej optymizmu i zaufania – zmiana nastrojów na rynku mieszkaniowym

Najnowsza edycja „Monitora nastrojów klientów nieruchomości” Otodom pokazuje, jak bardzo skomplikowane są dziś emocje i postawy kupujących. Badanie z okresu lipiec–wrzesień 2025 roku ujawnia, że rynek mierzy się z kryzysem zaufania, a pozytywne emocje towarzyszące zakupowi mieszkania szybko ustępują miejsca rozczarowaniu i ostrożności.

Mniej optymizmu wśród klientów rynku nieruchomości

Po miesiącach względnej stabilizacji nastroje cenowe zaczynają się pogarszać. W trzecim kwartale 2025 roku ponad połowa mieszkańców Polski (53%) spodziewała się dalszych wzrostów cen mieszkań, co oznacza wzrost o 3 p.p. względem poprzedniego kwartału. Co czwarty (27%) liczy na utrzymanie cen na obecnym poziomie, a co piąty (20%) wierzy w spadki.

Największymi „pesymistami”, czyli osobami przewidującymi wzrost cen, pozostają młodzi w wieku 18–34 lat. Aż 62% z nich uważa, że mieszkania będą drożały. Z kolei największym optymizmem w kwestii cen mieszkań wykazują się osoby pomiędzy 35 a 55 rokiem życia.

Warto zauważyć, że obecni właściciele nieruchomości (56%) oraz najemcy długoterminowi (55%) najczęściej zakładają dalszy wzrost cen. Odmienny ton słychać natomiast wśród osób planujących zakup – tylko 49% z nich przewiduje dalsze podwyżki, a wśród aktywnych kupujących odsetek ten spada do 48%. ​

- Osoby aktywnie poszukujące mieszkania mają dziś dostęp do szerokiej oferty i wiarygodnych danych o rynku. Śledzą analizy, porównują ceny i dostrzegają, że poziom stawek na rynku deweloperskim i wtórnym utrzymuje się na stabilnym poziomie. To właśnie ta świadomość oraz codzienny kontakt z realnymi ofertami sprawiają, że są bardziej ostrożni w przewidywaniu dalszych wzrostów - komentuje Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Jawność cen pomogła rynkowi deweloperskiemu?

Rynek wtórny wciąż pozostaje dominującym wyborem mieszkańców Polski. W trzecim kwartale 2025 r. wskazało go 50% badanych. Jednocześnie segment deweloperski wyraźnie zyskał na znaczeniu, osiągając 23% wskazań, co oznacza wzrost o 2 p.p. w ujęciu kwartalnym. Szczególnie wyraźne umocnienie rynku pierwotnego nastąpiło we wrześniu, gdy co czwarty ankietowany planował zakup mieszkania od dewelopera, a kolejne 28% deklarowało, że dopuszcza taką możliwość, nie deklarując preferowanego typu rynku.

– Tak wyraźną zmianę preferencji po stronie popytu we wrześniu należy interpretować w kontekście wejścia w życie przepisów o jawności cen na rynku deweloperskim. Wiele wskazuje na to, że konieczność ujawniania nie tylko cen poszczególnych mieszkań, lecz także historii zmian, jakim te ceny podlegały, przyczyniła się do wzrostu zainteresowania zakupem lokali od firm deweloperskich – podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

Co ciekawe, wyniki wrześniowego badania wyraźnie wpłynęły na obraz całego trzeciego kwartału. Widać to nie tylko w rekordowym odsetku osób deklarujących chęć zakupu mieszkania od dewelopera, lecz także w większej jednoznaczności preferencji dotyczących wyboru rynku. Po raz pierwszy od początku badania (IV kw. 2024) odsetek osób bez sprecyzowanych oczekiwań, czyli dopuszczających zarówno zakup na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, spadł poniżej 30%.

Kryzys zaufania do branży

Najnowszy „Monitor nastrojów klientów rynku nieruchomości” pokazuje wyraźny paradoks po stronie popytu. Choć coraz więcej mieszkańców Polski jest skłonnych wybrać mieszkania od deweloperów, ogólne ocena branży pozostaje niezbyt wysoka. W trzecim kwartale 2025 roku jedynie 21% badanych oceniło firmy deweloperskie pozytywnie, podczas gdy 36% wyraziło opinię negatywną. Równocześnie blisko 70% ankietowanych uznało zjawisko „patodeweloperki” za powszechne.

Co istotne, aż 48% respondentów deklaruje brak zaufania do deweloperów, a 55% nie zgadza się ze stwierdzeniem, że uczciwie opisują swoje inwestycje – to wzrost o 6 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Paradoksalnie więc, choć wejście w życie przepisów o jawności cen zwiększyło zainteresowanie ofertami z rynku pierwotnego, zamieszanie towarzyszące ich wdrożeniu mogło chwilowo negatywnie wpłynąć na wizerunek branży deweloperskiej.

Jak podkreśla Katarzyna Kuniewicz:

– Kupujący coraz częściej rozważają ofertę firm deweloperskich nie z powodu większego zaufania czy przekonania o wyższej jakości ich inwestycji, lecz dlatego, że bezpieczeństwo takiego zakupu znacząco wzrosło w ostatnich latach. Nowe regulacje i większa przejrzystość rynku sprawiły, że takie decyzje zakupowe podejmowane są dziś z większym poczuciem kontroli i mniejszym ryzykiem.

Z nieco innym wyzwaniem mierzą się agenci nieruchomości. W trzecim kwartale 2025 roku 36% badanych uznało ich wsparcie przy zakupie za zbędny wydatek, podczas gdy 28% oceniło je jako pomocne i warte swojej ceny. W przypadku sprzedaży proporcje te są bardziej zrównoważone, co pokazuje, że rola pośredników wciąż budzi mieszane odczucia.

Dane z raportu Otodom ujawniają jednak niepokojący trend – zaufanie do agentów maleje wraz z upływem czasu od transakcji. O ile osoby aktualnie w procesie zakupu pozytywnie oceniają współpracę z pośrednikami, to już po roku sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Wśród tych, którzy kupili mieszkanie ponad 12 miesięcy temu, aż 39% uznaje usługi agenta za zbędny wydatek. Podobnie myśli 42% sprzedających i 38% wynajmujących długoterminowo.

- Całościowy obraz wskazuje, że polski rynek nieruchomości zmaga się dziś z kryzysem oczekiwań. Pozytywne nastroje obecne w trakcie procesu zakupu często przekształcają się w rozczarowanie po jego zakończeniu. Branża potrzebuje nie tylko lepszych technik sprzedażowych, ale przede wszystkim nowego podejścia do obsługi posprzedażowej i większej transparentności w realizacji obietnic składanych klientom – podsumowuje Agata Stachowiak.