Dom od dewelopera? Zainteresowanie powoli rośnie

W ujęciu rocznym sprzedaż domów deweloperskich odnotowała spadek. Jednak już dane kwartalne pokazują poprawę wyników w większości analizowanych miast. Widać sezonowe ożywienie w popycie, ale deweloperzy są ostrożni we wprowadzaniu na rynek nowych projektów. Ograniczają ich liczbę w obawie przed nadpodażą.

W marcu oferta deweloperów w granicach siedmiu głównych miast (Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Katowice) obejmowała ponad 2 tys. domów, czyli więcej o 4% kw./kw. oraz o 18% r/r. Średnia cena za mkw. na tych rynkach osiągnęła 11,5 tys. zł (+3% kw./kw., +15% r/r). Jednak warto zauważyć, że więcej domów buduje się na obrzeżach miast. Całkowita oferta uwzględniająca zarówno liczbę domów w granicach miast, jak w ich aglomeracjach wyniosła w marcu 6,1 tys., co stanowi minimalny wzrost kwartalny (0,5%), lecz wyraźny, bo o 14%, spadek w ujęciu rocznym. Średnia cena domów sięgnęła 9 tys. zł za mkw. (+ 2% kw./kw., +8% r/r).

Wykres na podstawie danych Otodom

Sprzedaż domów w granicach miast

W pierwszym kwartale 2025 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży na siedmiu głównych rynkach 440 domów, czyli o jedną piątą więcej niż w ubiegłym kwartale, jednak o 8% mniej niż w analogicznym okresie rok temu. Jednocześnie sprzedali w tym czasie 370 domów – o 17% mniej kw./kw. oraz 19% mniej r/r. Przy zauważalnym aktualnie niższym popycie w miastach, deweloperzy coraz częściej decydują się na wprowadzanie bardziej intensywnych strategii cenowych (rabaty, promocje) lub wdrożenie dodatkowych zachęt sprzedażowych (gratisy w postaci miejsc parkingowych czy dodatkowe eko-rozwiązania, system smarthome).

Kwartalny wzrost sprzedaży w aglomeracjach

1,2 tys. – tyle wyniosła liczba nowych ofert uwzględniająca największe miasta i sąsiadujące powiaty, co oznacza spadek o 16% kw./kw. oraz o 22% r/r. Ograniczenie liczby nowych inwestycji może być reakcją na wolniejszą w ostatnich miesiącach sprzedaż i wyzwania związane z absorpcją dostępnych ofert.

Wykres na podstawie danych Otodom

Sprzedaż domów uwzględniająca miasta wraz z aglomeracjami w tym okresie osiągnęła poziom 1,3 tys. Mimo rocznego spadku sprzedaży (-15%), kwartalny wzrost (+11%) to pozytywny sygnał dla deweloperów świadczący o dalszym zainteresowaniu nabywców zakupem domów na przedmieściach. 

„Warto podkreślić, że oba segmenty rynkowe trafiają do różnych grup odbiorców – osoby wybierające domy w granicach miast cenią dogodną lokalizację, komfort życia w domu zamiast mieszkania w bloku i są gotowe ponieść wyższe koszty, by zdobyć dom w atrakcyjnych, wygodnych lokalizacjach. Tymczasem nabywcy poszukujący domów w aglomeracjach są bardziej wrażliwi na koszty, koncentrują się na ekonomicznych rozwiązaniach i są skłonni zrezygnować z lokalizacji na rzecz niższych cen”, mówi Agata Stachowiak, ekspertka rynku nieruchomości Otodom.

2,5 tys. domów w Warszawie i aglomeracji

Większość analizowanych miast wraz z aglomeracjami odnotowała wzrost oferty domów deweloperskich w ujęciu rocznym. Jest on szczególnie widoczny w Katowicach (+33% r/r), Warszawie (+28% r/r) oraz Trójmieście (+22% r/r). Jednak ​ w Poznaniu (-12% r/r) i Wrocławiu (-5% r/r) oferta zmalała. W pierwszym kwartale 2025 r. w wielu miastach nastąpił znaczący spadek liczby domów wprowadzonych do sprzedaży w porównaniu do analogicznego kwartału rok wcześniej. W Poznaniu i sąsiednich powiatach nowa podaż spadła o 61%, we Wrocławiu i aglomeracji o 38%, a w Warszawie i okolicy o 25%.

„Deweloperzy przyjęli bardziej ostrożną strategię inwestycyjną. Słabsze wyniki odnotowali oni również w kategorii domów sprzedanych. W porównaniu do pierwszego kwartału 2024 r. najbardziej odczuwalne osłabienie popytu nastąpiło w Krakowie wraz z aglomeracją (-30%) i Poznaniu wraz z powiatami (-46%). Spadek sprzedaży sugeruje możliwy wpływ czynników makroekonomicznych, takich jak wyższe stopy procentowe, trudniejsza dostępność kredytów hipotecznych oraz wzrost kosztów życia”, wyjaśnia Stachowiak z Otodom.

Sprzedaż kwartalnie

Choć r/r obserwujemy spadki w wynikach sprzedażowych deweloperów, w porównaniu kw./kw. sprzedaż wzrosła w 4 z 7 wspomnianych regionów. Warszawa i aglomeracja odnotowała 27% wzrost sprzedaży między kwartałami. W Katowicach i okolicy sprzedaż wzrosła o 19%, a we Wrocławiu i aglomeracji o 11%. W Poznaniu i okolicach deweloperzy sprzedali o 10% więcej domów niż w ostatnim kwartale 2024 r. Aktualnie oferta na tym rynku jest najniższa od kwietnia 2022 r. Brak nowych projektów deweloperskich w tym obszarze może skutkować ograniczeniem dostępności oferty w kolejnych kwartałach. W Łodzi i aglomeracji sprzedaż była podobna do tej z ubiegłego kwartału, w Trójmieście i okolicy spadła o 6%, a w Krakowie wraz z aglomeracją o 15%.

Najdrożej znów w Warszawie

Analizując zmiany cen ofertowych za mkw. domów w największych miastach Polski i ich aglomeracjach, można zauważyć kilka istotnych trendów. Przede wszystkim największe roczne podwyżki cen zaobserwowano w Poznaniu oraz Warszawie. Poznań wraz z aglomeracją odnotował 11% wzrost, co świadczy o dynamicznym rozwoju tego rynku i rosnącej atrakcyjności regionu. Z kolei w Warszawie i okolicy mkw. wzrósł przez rok 10%, przez co stolica ponownie przejęła rolę lidera pod względem ceny za mkw. domu (10,4 tys.).

Wykres na podstawie danych Otodom

W przypadku Katowic i Łodzi również odnotowano znaczące roczne wzrosty cen na poziomie odpowiednio 8,5% i 5%. Region śląski stale przyciąga uwagę zarówno mieszkańców, jak i inwestorów, dzięki niskiej bazie wyjściowej cen (7,1 tys. za mkw.) i rozwijającej się infrastrukturze. Łódź i aglomeracja zanotowały wzrost o 5% (8,4 tys. za mkw.). Umiarkowana podwyżka cen miała miejsce również w Trójmieście i sąsiadujących powiatach, gdzie stawka za mkw. wzrosła o 4%. Na przeciwległym biegunie znajdują się Wrocław i Kraków wraz z aglomeracjami, gdzie roczne wzrosty cen były minimalne i nie przekroczyły 1%. Natomiast Kraków wydaje się stabilizować po wcześniejszych dynamicznych latach zwiększania się zarówno oferty, jak i wysokości cen.

Agata Stachowiak

Agata Stachowiak

PR Lead, Otodom

 

Share

Najnowsze historie

Website preview
Wakacyjne M: południowe słońce czy polskie morze?
Portugalia rośnie w siłę na mapie zagranicznych destynacji wakacyjnych. Ci, których oczarowało atlantyckie wybrzeże, muszą liczyć się z wydatkiem rzędu 4,5 tys. euro za mkw. mieszkania w popularnym regionie Algarve. Nad Bałtykiem jest taniej. Według danych Otodom w Trójmieście średnia stawka wynosi 3,2 tys. euro, czyli blisko 30% mniej. Który kierunek wybrać na apartament wakacyjny – pełne słońca południe czy dynamicznie rosnące polskie wybrzeże? Porównujemy ceny, metraże i popyt.
media.otodom.pl
Website preview
Szukaj z sensem: Nowa kampania Otodom inspiruje do odwagi w poszukiwaniu wymarzonego domu
Mieszka w Tobie potrzeba zmian mieszkaniowych? Prędzej czy później zaczniesz szukać miejsca, które na nią odpowie. Otodom w najnowszej kampanii "Sensy" prezentuje 10 różnych historii, które odkrywają głębokie motywacje stojące za decyzjami o przeprowadzce i zachęcają do autentycznego podejścia do poszukiwania nowego domu. Kampania wystartowała 18 sierpnia w największych polskich stacjach telewizyjnych i tematycznych oraz w internecie, gdzie emitowane są spoty inspirowane wynikami tegorocznego badania „Szczęśliwy dom”. 
media.otodom.pl
Website preview
Polowanie na mieszkanie. Rynek najmu wchodzi w najgorętszy czas roku
Szczyt na rynku najmu nabiera tempa. Według danych Otodom liczba dostępnych mieszkań spadła do najniższego poziomu od początku roku i sięgnęła 22,2 tys. aktywnych ogłoszeń. Jednocześnie popyt wystrzelił, a lipiec przyniósł najwyższe zainteresowanie najmem spośród wszystkich lipców w ostatnich pięciu latach (2020–2025). Najemcy wciąż stawiają na mieszkania, podczas gdy zainteresowanie pokojami jest o 12% niższe niż rok temu. Ceny ofertowe pozostają stabilne, jednak eksperci ostrzegają, że ograniczona podaż i rosnący popyt mogą podbić stawki jeszcze przed rozpoczęciem roku akademickiego.
media.otodom.pl

Aktualizacje w Twojej skrzynce pocztowej

Klikając "Subskrybuj", potwierdzam, że zapoznałem się z Polityka prywatności i wyrażam na nią zgodę.

Więcej o Otodom

Otodom to najpopularniejszy serwis nieruchomości w Polsce, co potwierdza prowadzone cyklicznie niezależne badanie Mediapanel Gemius. Każdego miesiąca trafia do nas ponad 6 mln realnych użytkowników*, by przeglądać i zamieszczać ogłoszenia sprzedaży i wynajmu nieruchomości: mieszkań, domów, inwestycji deweloperskich czy biur. Otodom nie tylko daje dostęp do ogromnej bazy ogłoszeń, ale też sprawia, że rynek nieruchomości jest bardziej dostępny dla wszystkich interesariuszy: wspiera w transakcjach, wprowadza nowatorskie narzędzia jak np. Otodom Analytics, dzieli się wiedzą ekspertów i najświeższymi danymi, które pozyskuje także w dedykowanych badaniach. Otodom jest częścią Grupy OLX, która prowadzi m.in. serwisy OLX, Otomoto, Fixly i obido.

* wg danych za grudzień 2024 r.

Kontakt

Biuro Prasowe Otodom: Linkleaders

otodom@linkleaders.pl

www.otodom.pl