Deweloperskie rabaty kontra rynek wtórny: kto wygrał grudzień?
Grudzień przyniósł wyraźne wyhamowanie na rynku wtórnym: oferta mieszkań skurczyła się miesiąc do miesiąca we wszystkich siedmiu największych miastach, a aktywność kupujących spadła – w Warszawie liczba odpowiedzi na ogłoszenia zmalała aż o 24,6% względem listopada. Czy deweloperskie promocje i rabaty przesunęły popyt w stronę nowych mieszkań? Wstępne dane wskazują, że rynek deweloperski zamknął grudzień rekordem: w analizowanych miastach nabywców znalazło 5,2 tys. lokali.
Według danych Otodom spadek podaży na rynku wtórnym widać zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym. Najsilniejszą zmianę m/m odnotowano w Krakowie (-8,9%), natomiast r/r – we Wrocławiu (-29%). Wyjątkiem pozostają Katowice, gdzie w porównaniu do grudnia 2024 roku liczba ofert wzrosła o 3%.
W grudniu w siedmiu największych miastach w Polsce (Warszawa, Wrocław, Katowice, Kraków Trójmiasto, Łódź i Poznań) w serwisie Otodom dostępnych było 40,5 tys. ogłoszeń mieszkań “z drugiej ręki”, czyli o 15% mniej w ujęciu rocznym oraz prawie 7% mniej niż w listopadzie 2025 roku. Jednocześnie w minionym miesiącu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 5,3 tys. lokali, dzięki czemu pula nowych mieszkań w analizowanych miastach ponownie przekroczyła 62 tys. Według danych Otodom, oznacza to, że grudniu kupujący mogli mieć nawet o połowę większy wybór na rynku deweloperskim niż na wtórnym.
– Szersza pula ogłoszeń u deweloperów mogła zachęcić część klientów do rozważenia zakupu nowego lokalu, zwłaszcza pod koniec roku, gdy promocje i rabaty spłaszczają różnice cenowe, a wybór między mieszkaniem nowym a używanym przestaje być jednoznaczny. Dodatkowo rynek deweloperski zyskał istotny impuls wizerunkowy za sprawą wejścia w życie przepisów dotyczących jawności cen, w tym obowiązku ujawniania historii ich zmian. To zwiększyło przejrzystość ofert i ograniczyło niepewność po stronie klientów. W efekcie łatwiej porównać ceny – wyjaśnia Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
Nowe mieszkania studzą ceny na wtórnym
Według „Monitora nastrojów klientów nieruchomości” jeszcze w III kwartale 2025 roku 50% osób będących w procesie zakupu mieszkania lub domu preferowało rynek wtórny, a 23% wskazywało lokal od dewelopera. To, czy w IV kwartale doszło do zmiany tej proporcji, pokaże kolejna edycja raportu. Już teraz widać jednak, że silna podaż po stronie deweloperów zwiększyła konkurencję z rynkiem wtórnym i sprzyjała stabilizacji cen ofertowych mieszkań używanych. W tle tych zmian rośnie też zdolność kredytowa mieszkańców Polski i zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Według danych BIK w grudniu 2025 r. liczba osób składających wnioski o kredyt mieszkaniowy wzrosła r/r o niemal 29%.
Jak wskazują dane Otodom w grudniu rozpiętość średnich stawek ofertowych między największymi rynkami nadal była znacząca. W Warszawie metr kwadratowy kosztował przeciętnie 18,5 tys. zł. Zaraz za stolicą plasują się Kraków i Trójmiasto, gdzie, podobnie jak miesiąc wcześniej, stawki oscylowały wokół 16 tys. zł/mkw. W przypadku Trójmiasta oznacza to wzrost o ponad 4,9% r/r. Najniższe ceny mieszkań używanych odnotowano w Łodzi (8,7 tys. zł/mkw.) i Katowicach (9,5 tys. zł/mkw.). Na tle pozostałych rynków wyróżnia się Wrocław, w którym zauważalny jest jedyny spadek rok do roku (-1,7%), a średnia cena ofertowa wyniosła w grudniu 13,3 tys. zł/mkw.
Nowe mieszkania studzą ceny na wtórnym
Jak na tę sytuację reagują klienci? W grudniu liczba odpowiedzi na ogłoszenia w serwisie Otodom wyniosła 69 tys. W ujęciu miesięcznym aktywność kupujących wyraźnie zmalała – największy spadek odnotowano w Warszawie (-24,6% względem listopada 2025 r.), choć w perspektywie roku stolica rejestruje już wzrost o 11%. Kolejne największe spadki miesiąc do miesiąca widoczne były w Łodzi (-23,9%) i Krakowie (-22,3%). Najmniejszą zmianę względem listopada zanotowało Trójmiasto (-14,5%). Jednocześnie w ujęciu rocznym aktywność kupujących rośnie niemal we wszystkich analizowanych miastach – wyjątkiem pozostaje Łódź, gdzie liczba odpowiedzi na ogłoszenia spadła o 3% w porównaniu z grudniem 2024 roku.
– Spadek aktywności kupujących na rynku wtórnym w grudniu nie jest zaskoczeniem: to typowy efekt końcówki roku, kiedy część klientów wstrzymuje decyzje zakupowe i odkłada je na kolejne miesiące. Jednocześnie to rynek deweloperski zaskoczył skalą sprzedaży. Wielu kupujących, zachęconych tradycyjnie pojawiającymi się pod koniec roku promocjami i rabatami w przypadku nowych mieszkań, finalizowało transakcje, korzystając z atrakcyjnych okazji – podsumowuje Agata Stachowiak.
Agata Stachowiak
