Czy będzie kryzys na rynku najmu?

Spojrzenie na dane takie jak podaż, popyt, ceny i metraże w okresie kilkuletnim, pokazuje zjawiska, które wpływają na ten sektor mieszkaniowy i trendy, jakie z nich wynikają. Najnowsza publikacja Polityka Insight i Otodom „Rocznik najmu” to kompendium wiedzy na temat czynników kształtujących najem mieszkań w ostatnich latach.

Pandemia sprawiła, że najemcy opuścili nie swoje mieszkania i wrócili do domów rodzinnych, często poza miasto. Kiedy w 2021 roku wszystko zaczęło się powoli normować, wybuch wojny w Ukrainie i fala uchodźców skutkowały spadkiem dostępności mieszkań na wynajem o 70 proc. w ciągu zaledwie kilku tygodni. Z bazy w pierwszej kolejności znikały mieszkania bardziej przystępne cenowo, co doprowadziło do tego, że stawka ofertowa wzrosła o jedną trzecią w ujęciu rocznym, wyjaśnia Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom, współautorka raportu Rocznik najmu.

Jak jest teraz?

26 tysięcy. Tyle ofert mieszkań na wynajem było w serwisie Otodom na koniec maja br. To aż o tysiąc ogłoszeń mniej niż miesiąc wcześniej, ale nadal o kilkanaście procent więcej niż w tym samym czasie rok temu. Natomiast, patrząc długoterminowo na 2023 rok, użytkownicy mogli wybierać spośród średnio 43 tys. lokali dostępnych na wynajem miesięcznie. Warto odnotować, że to 35 proc. wzrost względem przeciętnej z 2022 roku (32 tys.), ale o 13 proc. mniej niż trzy lata temu i 18 proc. mniej niż w 2020 r.

Można stwierdzić, że zwiększająca się oferta mieszkań na wynajem unormowała zainteresowanie najemców i doprowadziła do stabilizacji cen. Tym samym oferta mieszkań na wynajem konsekwentnie się powiększa, a tempo zwiększania się dostępności lokali może być spowodowane powrotem uchodźców lub migracjami czy też zwalnianiem mieszkań wynajmowanych do tej pory przez świeżo upieczonych nabywców nieruchomości, co jest zapewne pokłosiem programu Bezpieczny Kredyt 2%, komentuje ekspertka Otodom.

Dlaczego na sytuację na rynku najmu tak duży wpływ ma sprzedaż mieszkań?

Według Adama Czerniaka, dyrektora ds. badań w Polityka Insight istnieją dwa główne powiązania pomiędzy rynkiem mieszkań własnościowych a komercyjnym rynkiem najmu.

Po pierwsze, gdy ceny mieszkań rosną szybciej niż stawki czynszów, to rośnie liczba najemców, co napędza wzrost cen najmu. Po drugie, gdy więcej osób kupuje mieszkania inwestycyjnie pod wynajem, to rosną ceny mieszkań i - z pewnym opóźnieniem - maleją ceny najmu, bo pojawia się więcej ofert na rynku. Obecnie silniejszy jest ten drugi czynnik. Ceny mieszkań się ustabilizowały, a oddawane do użytkowania nieruchomości kupione w poprzednich latach w celach inwestycyjnych, zwiększają podaż mieszkań na wynajem. To dobry okres dla najemców, bo stawki czynszów się zatrzymały, a oferta jest większa niż w poprzednim roku, mówi Czerniak, współautor raportu Rocznik najmu.

Mapa najmu w Polsce

Ciekawie prezentują się dane za kilka ostatnich lat dla największych miast w Polsce. Na przykład w Warszawie w maju aktywnych było ponad 13 tys. ofert, czyli o 7 proc. więcej niż jeszcze pięć lat temu. Wrocław, Trójmiasto czy Poznań notują wzrosty na poziomie 20-50 proc. Jednak to Łódź wiedzie prym w bazie ogłoszeń na wynajem, ponieważ oferta tego miasta zwiększyła się aż o 121 proc.

Perturbacje na rynku najmu wciąż odczuwa za to Kraków. Tamtejsza oferta mieszkań nadal nie wróciła do skali sprzed pandemii, mimo iż tempo jej odbudowy jest jednym z najszybszych spośród miast wojewódzkich. 2825 lokali mieszkaniowych - to stan najmu w Krakowie na koniec maja br. Gdzie można upatrywać przyczyny? Głównie w skurczonej mocno podaży nowych mieszkań, ponieważ mówi się, że najem nowym budownictwem stoi.

Pokoi tyle samo, tylko jakby mniejsze

Jak wynika z „Rocznika z rynku najmu” najwięcej mieszkań na wynajem zlokalizowanych jest w budynkach wybudowanych po 2010 roku. W kwietniu br. udział takich lokali skoczył do poziomu 23 proc. wszystkich dostępnych ofert. Jednak mieszkania, mimo że stosunkowo nowe, są coraz mniejsze. Na przykład w kwietniu 2019 roku powierzchnia do 30 mkw. stanowiła zaledwie 8,5 proc. ogłoszeń. Obecnie jest to aż 12 proc., a większy metraż (30-40 mkw.) zaliczył teraz spadek o 5 p.p. Z kolei pięć lat temu lokali powyżej 60 mkw. było 30 proc., a na początku 2024 roku - 23 proc.

Mieszkania na wynajem stały się bardziej kompaktowe. Nadal najwięcej jest ofert z dwoma pokojami, zaraz po nich plasują się kawalerki. Jednak metraże pokoi są po prostu mniejsze, co wynika ze zmniejszenia się powierzchni lokali oddawanych do użytkowania przez deweloperów w ostatnim czasie, dodaje Klimaszewska z Otodom.

Co więcej, mamy do czynienia z nadpodażą niektórych mieszkań o danym metrażu i liczbie pomieszczeń względem tego, czego szukają najemcy. Dla przykładu na 6 proc. zapytań mamy 18 proc. dostępnych ofert kawalerek, a na 16 proc. wyszukiwań mieszkań 4-pokojowych, tylko 5 proc. takich ogłoszeń.

Kupować i wynajmować? Oto jest pytanie

Wspomniane wcześniej zjawiska rynkowe i geopolityczne miały ogromny wpływ na wahania kwot za najem. Mocna dynamika wzrostu cen najmu wyhamowała już jakiś czas temu. W okresie od kwietnia 2022 roku do lutego 2023 roku utrzymywała się na poziomie 25 proc. r/r. Natomiast każdy kolejny miesiąc przynosił spadki aż do 14 proc. r/r., a następnie 9 proc. r/r. Coraz silniejsza tendencja spadkowa obserwowana jest od lipca ubiegłego roku, a 2 proc. rocznej dynamiki wzrostu cen to najniższy wynik od 2021 roku. Pojawia się więc pytanie, czy warto jeszcze inwestować w mieszkania na wynajem oraz czy możemy się spodziewać kolejnego kryzysu?

Według Karoliny Klimaszewskiej, starszej analityczki Otodom inwestycja w zakup mieszkania pod wynajem będzie coraz mniej korzystna finansowo, szczególnie dla tych, którzy korzystają z kredytów hipotecznych.

Możliwe jest, że tego typu transakcje inwestycyjne i tak będą notowane na rynku, ale część z tych nieruchomości może po prostu stać pusta, bo nabywcy będą liczyć na wzrost ich wartości. Natomiast jeżeli zostanie uruchomiony kolejny program rządowych dopłat, który doprowadzi do skokowego wzrostu popytu, to silna dynamika wzrostu cen nieruchomości może się utrzymać, przez co młodzi ludzie zostaną wypchnięci na rynek najmu. To zaś, ​ przy ograniczonym napływie nowych mieszkań, może w dalszej przyszłości znowu doprowadzić do niedoborów podaży. Dzieje się tak, ponieważ każdy segment mieszkaniowy oddziałuje na siebie nawzajem - rynek zakupu pierwotnego i wtórnego oraz najem są ze sobą silnie powiązane, podsumowuje ekspertka.

Więcej szczegółów w “Raczniku najmu” Otodom i Polityka Insight.