Zmiany na horyzoncie: rekordowa sprzedaż i pierwsze obniżki cen

Krótszy miesiąc a lepsza sprzedaż 

„Nawet po korekcie wstępnego odczytu danych liczba mieszkań sprzedanych w minionym miesiącu będzie najpewniej 20-25% wyższa niż w styczniu. To oczywiście dobra wiadomość dla deweloperów, którzy więcej sprzedają i jednocześnie cały czas dość dużo mieszkań wprowadzają do oferty. Mamy więc nadal bardzo dużą podaż w tym segmencie rynku i pierwsze roczne spadki cen mieszkań”, komentuje Marcin Krasoń z Otodom, ekspert rynku mieszkaniowego.

Deweloperzy sprzedali w lutym ponad 3,5 tys. mieszkań, co oznacza wynik najlepszy od wiosny ubiegłego roku. Co więcej, wzrost sprzedaży nastąpił na siedmiu głównych rynkach w stosunku do średniej z poprzednich 12 miesięcy, ale najlepiej wypada pod tym kątem Warszawa oraz Kraków. Jak wskazuje Marcin Krasoń, po stronie podaży wynik był podobny - w ​ lutym 2025 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w granicach największych miast blisko 3,2 tys. mieszkań, czyli o 18% mniej niż w styczniu. 

„Połączenie popytu i podaży, okraszone ruchami w rezerwacjach sprawiło, że liczba mieszkań w ofercie urosła do rekordowej liczby 57,3 tys. lokali deweloperskich. A w ujęciu z aglomeracjami i domami deweloperzy oferują aż 83,4 tys. nieruchomości mieszkalnych. Jest więc, w czym wybierać”, dodaje ekspert Otodom. 

W dużych miastach małe zmiany

W lutym sprzedaż wyglądała najlepiej w Warszawie (1232) i Krakowie (594). W obu lokalizacjach wstępny wynik przewyższa ten ze stycznia o około 45%. Jedynym miastem, w którym odnotowano spadek sprzedanych mieszkań z miesiąca na miesiąc są Katowice. W porównaniu do 12-miesięcznej średniej bardzo dobrze wypadły z kolei Warszawa (+39%) i Kraków (+26%). Natomiast najwięcej nowych mieszkań trafiło w lutym na rynek krakowski – 765. Stolica znalazła się tym razem na drugim miejscu – 617 wprowadzonych lokali to zaledwie połowa warszawskiej średniej z ostatnich 12 miesięcy. We Wrocławiu do oferty trafiło 256 mieszkań, a w Katowicach 175.

Kolejny miesiąc ze znaczną liczbą wprowadzeń spowodował dalszy wzrost oferty deweloperskiej w Krakowie. Na koniec lutego w granicach miasta dostępnych było 9,4 tys. mieszkań, o 113% więcej niż rok wcześniej. W żadnym innym mieście oferta nie urosła tak mocno, jednak trzeba zaznaczyć, że to kwestia niskiej bazy – kilka kwartałów wcześniej sytuacja na rynku krakowskim była naprawdę nieciekawa. Trzecia największa oferta aktualnie dostępna jest w Łodzi (8,9 tys.), a małymi krokami goni ją Wrocław (7,9 tys.). 

Uspokojenie cen i pierwsze spadki

„W cennikach deweloperów utrzymuje się flauta. Lekkie korekty przeplatają się z niewielkimi wzrostami i w efekcie rynek można określić jako stabilny. W lutym zakres miesięcznych zmian był podobny jak w poprzednich miesiącach. Największy spadek, o 0,7%, odnotowaliśmy w Łodzi, a największy wzrost, o 0,2%, w Warszawie. Taki okres stabilizacji spowodował oczywiście spadek dynamiki cen w ujęciu rocznym”, wyjaśnia Marcin Krasoń. 

Na koniec lutego najwyższy wzrost cen r/r był w Krakowie, o 8%. Po drugiej stronie znalazły się Trójmiasto (wzrost o 0,5%), a przede wszystkim Poznań, gdzie w ujęciu rocznym średnie ceny ofertowe mieszkań deweloperskich są dziś o 0,8% niższe niż rok temu. W Katowicach, Łodzi, Warszawie i Wrocławiu roczna zmiana mieści się w przedziale 5-6% wzrostu. Najwyższe ceny utrzymują się w Warszawie (17,3 tys. zł za mkw.) i Krakowie (16,4 tys. zł za mkw.), a z badanych siedmiu rynków na przeciwnym biegunie są Katowice (12,3 tys. zł za mkw.) i Łódź (11,1 tys. zł za mkw.). 

„Warto zwrócić uwagę, że na większości rynków w lutym sprzedawały się mieszkania o kilkanaście procent droższe niż rok wcześniej. Skąd taka różnica pomiędzy cenami mieszkań sprzedanych i w ofercie? To efekt zmiany struktury kupujących – rok temu spora część sprzedanych mieszkań była finansowana kredytami z dopłatą w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%, a dziś na rynku dominują kupujący, którzy nie mają problemów ze zdolnością kredytową lub po prostu dysponują gotówką”, wyjaśnia ekspert Otodom.

Rynek wtórny w ślad za deweloperskim

Ożywienie na rynku wtórnym, widoczne od początku roku, nadal się utrzymuje, choć w lutym jego dynamika była niższa niż w styczniu. Liczba dostępnych ofert lekko się skurczyła – w siedmiu największych miastach odnotowano spadek o 2% względem poprzedniego miesiąca, co przełożyło się na 50,6 tys. ogłoszeń. Jedynie w Poznaniu był on bardziej zauważalny i wyniósł 4%. Natomiast aktywność poszukujących własnego M z drugiej ręki w porównaniu ze styczniem była niższa o 6%. Należy jednak zaznaczyć, że liczba odpowiedzi na oferty wciąż utrzymuje się na dobrym poziomie, a prywatni właściciele i agenci nieruchomości w lutym mogli liczyć na 18% więcej odpowiedzi niż rok temu. 

„Zwiększona aktywność kupujących na rynku wtórnym to wciąż echo intensywnych działań deweloperów pod koniec ubiegłego roku. Świąteczne promocje i rabaty skupiły uwagę nabywców na rynku pierwotnym, jednak ci, którzy nie znaleźli tam odpowiedniej oferty, z początkiem roku wznowili poszukiwania – tym razem również na rynku wtórnym. Warto jednak zaznaczyć, że dla osób planujących zakup mieszkania kluczowe są konkretne parametry, takie jak np. metraż, lokalizacja czy układ pomieszczeń. Kryterium, czy lokal pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego, często schodzi na dalszy plan”, podkreśla Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Podobnie jak w przypadku rynku deweloperskiego, na wtórnym widoczna była stabilizacja cen. W lutym średnia stawka za mkw. mieszkania z drugiej ręki w siedmiu największych miastach wyniosła 13,3 tys. zł i była wyższa o zaledwie 0,3% względem styczniowej.

Ruch w sektorze najmu 

Pierwsze miesiące roku przyniosły wzrost aktywności ze strony właścicieli mieszkań na wynajem. Pod koniec lutego w siedmiu największych miastach dostępnych było niemal 17 tys. ofert najmu, co oznacza wzrost liczby ogłoszeń o 5% w porównaniu do stycznia. Wiele wskazuje na to, że po jesienno-zimowych miesiącach osłabionego popytu również potencjalni najemcy wrócili do aktywnych poszukiwań. Liczba odpowiedzi na ogłoszenia w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Katowicach, Łodzi, Poznaniu i Trójmieście w lutym wyniosła aż 177 tys., czyli była o 28% wyższa niż rok temu i druga najwyższa od września 2024 r. Co ciekawe, okazuje się, że na całym polskim rynku najmu najbardziej aktywni byli potencjalni najemcy na rynku warszawskim (36% wszystkich odpowiedzi na ogłoszenia najmu w Polsce). Na podium, ale z dużym dystansem do lidera, znaleźli się także najemcy poszukujący lokali we Wrocławiu, odpowiadający za 9% wszystkich odpowiedzi, oraz z Krakowa (8% wszystkich odpowiedzi).