Letnie przebudzenie rynku mieszkaniowego – rekordowa oferta i wysoka sprzedaż

Sprzedaż przyśpiesza, ale na optymizm za wcześnie

Lipcowe dane z rynku mieszkaniowego wskazują na wyraźne ożywienie. Jak wynika z wstępnych wyników monitoringu rynku deweloperskiego Otodom Analytics, sprzedaż mieszkań na 7 głównych rynkach w Polsce (Warszawa, Łódź, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Katowice) przekroczyła 4 tys. lokali. To o 32% więcej niż w czerwcu i aż o 59% więcej niż rok wcześniej. Co ciekawe, druga połowa miesiąca okazała się lepsza niż pierwsza, co sugeruje, że popyt nie tylko wrócił, ale również przyspieszył. ​ Czy to jednak moment, by ogłaszać powrót trwałego wzrostu sprzedaży? Eksperci studzą entuzjazm.

- Sierpień to tradycyjnie najsłabszy miesiąc pod względem sprzedaży mieszkań w całym roku. Dodatkowo, czynniki, które w ostatnich tygodniach wspierały decyzje zakupowe, w szczególności obniżki stóp procentowych, w tym czasie nie wystąpią. Warto pamiętać, że sierpień to jedyny miesiąc, w którym Rada Polityki Pieniężnej nie podejmuje decyzji w sprawie poziomu stóp, co oznacza brak dodatkowego impulsu stymulującego popyt na początku miesiąca. Rozsądnym podejściem będzie więc traktowanie lipcowych danych jako sygnału, a nie jako potwierdzenia trwałego trendu. Na rynku zaszło wiele zmian, zarówno regulacyjnych, jak i makroekonomicznych. Dlatego potrzebujemy kilku kolejnych miesięcy, by móc mówić o odwróceniu trendu - zaznacza Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku, Otodom.

Rekordowe 63 tys. mieszkań w ofercie

Letnie ożywienie po stronie popytu nie pozostało bez odpowiedzi. W lipcu deweloperzy uruchomili sprzedaż niemal 4,3 tys. mieszkań w ramach aż 105 nowych inwestycji. ​ W efekcie liczba dostępnych mieszkań na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce wzrosła do rekordowego poziomu blisko 63 tysięcy. Co ciekawe, choć miesięczny wzrost oferty wyniósł zaledwie 1% względem czerwca, to był on wyraźniejszy, niż sugerowałby bilans pomiędzy liczbą mieszkań sprzedanych i wprowadzonych na rynek. Skąd ta różnica?

– W dużej mierze to efekt „odmrożenia” mieszkań, które wcześniej były zarezerwowane lub uznane za sprzedane . Wraz z podjęciem finalnej decyzji zakupowej przez klientów, część rezerwacji została anulowana, a niewybrane lokale wróciły do oferty – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.

Skalę zmian najlepiej oddaje porównanie z poprzednimi latami. W lipcu 2024 roku w ofercie deweloperów na 7 głównych rynkach było o 21% mniej lokali, a dwa lata temu aż o 40% mniej. To pokazuje, jak dynamicznie zmienia się rynek i jak elastycznie firmy deweloperskie potrafią reagować na nowe uwarunkowania.

Warszawa wraca do formy, Gdynia bije rekordy, Kraków przyspiesza

W Warszawie, największym rynku w kraju, sprzedano w lipcu ponad 1,3 tys. mieszkań. To najwyższy miesięczny wynik w 2025 roku, zbliżony do poziomów notowanych w pierwszej połowie 2023 roku, tuż przed uruchomieniem programu Bezpieczny Kredyt 2%. Warto jednak zauważyć, że obecna oferta na stołecznym rynku jest aż o 33% wyższa niż w analogicznym okresie dwa lata temu. Skala tego rynku sprawia, że każda zmiana, zarówno po stronie popytu, jak i podaży, istotnie wpływa na wartość wskaźnika wyprzedaży, który na koniec lipca w Warszawie delikatnie przekroczył sześć kwartałów.

Powody do optymizmu mają również deweloperzy w Łodzi. Lipiec był już trzecim miesiącem w tym roku, gdy sprzedaż przewyższyła liczbę mieszkań wprowadzonych na rynek. Sprzedano 350 lokali, czyli ​ dokładnie tyle samo co w maju.

Zaskakujący wzrost podaży odnotowano w Gdyni, gdzie w lipcu rozpoczęto sprzedaż dwóch dużych inwestycji – po około 200 mieszkań każda. W efekcie oferta w tym mieście przekroczyła 1,8 tys. lokali, co oznacza najwyższy poziom dostępnych mieszkań od 2019 roku.

Ożywienie widoczne było również w Krakowie, gdzie po bardzo dobrym czerwcu, lipiec przyniósł jeszcze lepsze wyniki sprzedaży. Utrzymujący się wysoki poziom rezerwacji sugeruje, że także w sierpniu można spodziewać się tam solidnych rezultatów. W Katowicach z kolei sprzedano 250 mieszkań – to wynik zbliżony do poziomów obserwowanych ostatnio w IV kwartale 2023 roku. Skala tej zmiany sprawiła, że katowicki rynek obok warszawskiego znacząco wpłynął na korektę ogólnopolskiego wskaźnika wyprzedaży oferty.

Natomiast w Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przewyższyła liczbę lokali sprzedanych. Szczególnie we Wrocławiu, gdzie mimo dobrej sprzedaży, oferta nadal rośnie i na koniec lipca wyniosła ponad 9,3 tys. lokali.

Rynek wtórny zaskakuje

Lipcowe ożywienie nie ominęło także rynku wtórnego. Zainteresowanie mieszkaniami z drugiej ręki w 7 największych polskich miastach wyraźnie wzrosło, a liczba odpowiedzi na oferty w tym segmencie na portalu Otodom sięgnęła 87 tys. i była o 14% wyższa niż miesiąc wcześniej. To wynik przekraczający typową sezonową dynamikę i dowód na to, że poprawa warunków kredytowych zaczyna wpływać także na nastroje kupujących mieszkania z drugiej ręki.

Jednak w przeciwieństwie do rynku deweloperskiego, gdzie deweloperzy aktywnie odpowiedzieli na popyt, zwiększając liczbę nowych inwestycji, sprzedający na rynku wtórnym pozostali bardziej zachowawczy. Liczba nowych ogłoszeń wręcz spadła – w lipcu pojawiło się ich 45,6 tys., czyli o 5% w porównaniu do ubiegłego roku i o 1% mniej niż w czerwcu.

- Sytuację tę najlepiej tłumaczy wolniejsza rotacja ofert. Część właścicieli mieszkań może wstrzymywać się z decyzją o sprzedaży, obserwując rynek i czekając na dalszy rozwój sytuacji, w tym możliwe kolejne obniżki stóp procentowych. Taki scenariusz może wzmacniać nadzieję na wyższe wyceny, ale równocześnie ogranicza elastyczność rynku – tłumaczy Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Co ciekawe, mimo ogólnego spadku podaży, niektóre miasta wyróżniły się wzrostem liczby nowych ogłoszeń. W Poznaniu i Łodzi było ich odpowiednio o 6% i 8% więcej niż przed rokiem. To może sugerować lokalną aktywizację sprzedających, być może w odpowiedzi na rosnące zainteresowanie mieszkaniami w tych lokalizacjach.

Z kolei ceny na rynku wtórnym pozostają stabilne, z jedynie nieznacznymi wahaniami w ujęciu miesięcznym. W Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu odnotowano niewielkie wzrosty (na poziomie 1–2%), a zmiany rok do roku nie wskazują na jednoznaczny kierunek trendu. Umiarkowane podwyżki cen pojawiły się w Katowicach (+5%) i Poznaniu (+2%), podczas gdy w Warszawie i Krakowie zanotowano lekkie spadki.