Zimowy spokój na rynku gruntów. Czy to cisza przed wiosenną burzą?

Inwestorzy obawiają się konsekwencji nowych przepisów. Dlaczego tak jest? Wraz z reformą planistyczną burzy się porządek, który panował od niemal dwudziestu lat. To plan ogólny opracowany przez jednostki samorządu terytorialnego przesądzi teraz o tym, które grunty zachowają prawo do zabudowy, a tym samym atrakcyjność inwestycyjną, a które ziemie znacząco stracą na wartości. 

„Nowe plany ogólne mogą oznaczać utratę charakteru budowlanego dla tysięcy działek w całej Polsce. Dlatego najdroższe są te grunty, które mają uregulowany stan prawny, co w praktyce oznacza, że można na nich postawić zabudowę wielorodzinną lub jednorodzinną. Rynek ziemi był zawsze mocno zróżnicowany regionalnie pod kątem ceny. Jednak Warszawa i Kraków wymykają się wszelkim porównaniom z resztą kraju. Wysoki koszt ziemi w tych dwóch aglomeracjach winduje ceny mieszkań, dlatego rynek kontynuuje ekspansję na przedmieścia, gdzie aktywnie spoglądają zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy indywidualni”, wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań rynku nieruchomości w Otodom.

Paradoks odporności - zima cen nie zamrozi

Ceny gruntów rosną nieprzerwanie od dwóch lat mimo spadku liczby ofert. Paradoksalnie ziemia drożeje nawet wówczas, gdy sprzedaż mieszkań jest okresowo mniejsza i nawet wtedy, gdy nastroje inwestorów odzwierciedlają dużą niepewność gospodarczą. Dzieje się tak dlatego, że, jak wskazują eksperci, gruntów nie da się „nadprodukować”, a działek formalnie przygotowanych do budowy jest coraz mniej. Deficyt takich nieruchomości gruntowych oraz wizja planów ogólnych, które zaczną obowiązywać od lipca 2026 roku, sprawiają, że metr kwadratowy najmniejszych działek zlokalizowanych w obrębie największych miast wyceniany jest najdrożej. ​ ​ 

Warszawa, z ceną ofertową zbliżającą się do 900 zł/mkw., oraz Kraków (600 zł/mkw.) stały się rynkami ziemi premium. Goni je Trójmiasto reprezentowane przez Gdańsk (484 zł/mkw.) i to właśnie w tym mieście odnotowano najwyższą dynamikę wzrostu rok do roku, tj. +24%. W Krakowie wskaźnik ten wynosi +20% r/r. Na znaczeniu zyskuje też wyraźnie ściana wschodnia. Dla przykładu Białystok osiągną wzrost o 35% w ciągu ostatnich dwóch lat, a Kielce +34%. Rosną więc rynki, które zapewniają niższą barierę wejścia. Najtańsza jest Opolszczyzna (184 zł/mkw.), stabilnie zachowują się ceny gruntów w Lublinie, Warszawie czy Katowicach. 

„Obecny zimowy okres to jednak pozorna stabilizacja. Najmniejsze parcele o najwyższej stawce za metr kwadratowy definiują dziś segment premium nieruchomości gruntowych. Jednak to działki o powierzchni pomiędzy 3 tys. mkw. a 5 tys. mkw., czyli środek skali, stają się celem strategicznych zakupów dokonywanych przez deweloperów, ponieważ łączą potencjał inwestycyjny z rozsądną ceną jednostkową”, komentuje ekspertka Otodom.

Tym bardziej, że tereny w promieniu 15-20 minut dojazdu do miasta są lokalizacjami, które mają szansę stać się w przyszłości pełnoprawną częścią dużych aglomeracji miejskich. 

„Pamiętajmy, że cena mieszkania czy domu zaczyna się od dostępności i ceny gruntu, na którym dana nieruchomości stoi. Warszawa jest zdecydowanie najdroższa, a jeżeli udział kosztów zakupu ziemi w projektach deweloperskich sięga nawet 50%, to nowe mieszkania w tym mieście są po prostu bardzo drogie. Dla porównania w drugim co do liczby mieszkańców i wielkości oferty mieszkań na sprzedaż Krakowie ceny ofertowe działek są o 30% mniejsze niż warszawskie. Natomiast na kolejnych pięciu rynkach dystans do cen w stolicy zwiększa się jeszcze bardziej i sięga 50%. Dlatego w praktyce to kwota zakupu gruntu decyduje w dużej mierze o wartości mieszkania i domu, a obecnie diamentami inwestycyjnymi są ziemie z zabezpieczonym prawem budowlanym”, podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.

Co przyniesie wiosna 2026?

Wszystko wskazuje na to, że wiosna będzie okresem wielkiej mobilizacji. Ekspansja na przedmieścia przyspieszy, często oferując nabywcom dom w cenie mieszkania. Jednak dla tych, którzy posiadają nieuregulowane grunty, będzie to ostatni dzwonek na złożenie wniosków do powstających planów ogólnych. Wchodzimy w fazę, w której informacja o statusie prawnym działki jest najistotniejszym kryterium jej wartości. Różnica między ceną gruntu rolnego a budowlanego to już nie tylko marża, to różnica ilustrująca realną wartość prawa do zabudowy. Deweloperzy ścigają się z czasem, a inwestorzy indywidualni muszą odrobić lekcje i zawczasu sprawdzić stan prawny działki, która ma być miejscem wymarzonego domu. Natomiast właściciele ziemi muszą mieć świadomość, że po uchwaleniu planu ogólnego zmiana statusu ich gruntu będzie wielokrotnie trudniejsza i droższa.

Więcej informacji w raporcie Otodom i Hectares: „Nieruchomości gruntowe w Polsce 2025/2026”.