W I kwartale na ożywieniu skorzystali przede wszystkim deweloperzy i duże miasta

Początek roku upłynął nie tylko pod znakiem nieco większej aktywności poszukujących, ale też niewielkiego wzrostu cen. W porównaniu do IV kwartału 2022 roku średnie ceny ofertowe wzrosły o 1,7%. Jednocześnie roczne tempo wzrostu cen jest obecnie najniższe od dwóch lat i wynosi 6,6%. A to oznacza, że realne ceny mieszkań spadły w ciągu ostatniego roku o ponad 10%.

W oczekiwaniu na ożywienie na rynku

Złagodzenie przez KNF wymogów dochodowych przy udzielaniu kredytów hipotecznych na okresowo stałą stopę procentową, rządowa obietnica wprowadzenia programu Bezpieczny Kredyt 2%, a także wzrost płacy minimalnej na początku roku spowodowały, że konsumenci aktywnie ruszyli po kredyty hipoteczne. Według danych BIK w marcu ponad 22 tys. osób ubiegało się o pożyczkę na zakup mieszkania, czyli o 17% więcej niż w lutym i aż o 81% więcej niż w grudniu ubiegłego roku.

Sprzedający spodziewają się, że łatwiejszy dostęp do kredytów sprawi, że konsumenci już teraz będą rezerwować mieszkania, aby w kolejnych kwartałach roku kupić te najatrakcyjniejsze. Dane Otodom pokazują, że na początku roku najszybciej zdrożały najmniejsze lokale, czyli te o powierzchni do 40 mkw., co może to wynikać z tego, że sprzedający właśnie w tym segmencie spodziewają się największego popytu po wprowadzeniu rządowych dopłat do kredytu.

- Program Bezpieczny Kredyt 2% będzie głównym czynnikiem kształtującym sentyment rynkowy w kolejnych kwartałach. Deweloperzy i prywatni sprzedający liczą na to, że spełnią się rządowe projekcje i z programu skorzysta w tym roku aż 40 tys. kredytobiorców. Jeżeli te oczekiwania okażą się nadmiernie optymistyczne, to rynek ponownie się wystudzi. Ceny - zwłaszcza nowych mieszkań - przestaną rosnąć, a w niektórych lokalizacjach mogą wystąpić nawet obniżki – podkreśla dr Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight i współautor Kwartalnika Mieszkaniowego.

Średnie miasta tracą, metropolie zyskują

W pierwszym kwartale tego roku rosnący popyt widoczny był głównie na rynku deweloperskim w metropoliach. Z danych Otodom Analytics wynika, że sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce wzrosła aż o 35%^[1]. Tam też najmocniej w górę poszły ceny – o 1,9%.

- W dużych miastach wyraźnie nasila się przy tym fragmentacja rynku mieszkaniowego. W atrakcyjnych inwestycyjnie, prestiżowych dzielnicach ceny mieszkań rosną, a lokale cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony kupujących przede wszystkim inwestycyjnie. Mniejsze zainteresowanie dzielnicami peryferyjnymi, gdzie oferta jest stosunkowo duża, a możliwości potencjalnych nabywców mniejsze sprawiają, że mieszkania tam wystawiane do sprzedaży drożeją najwolniej – zauważa Karolina Klimaszewska, Senior Data Analyst w Otodom.

Najsłabszą reakcję na pozytywne sygnały dla mieszkaniówki widać w średnich miastach, liczących od 50-100 tys. mieszkańców, które najsilniej odczuły spadek zdolności kredytowej, będąc najmniej atrakcyjnymi dla inwestorów. Mały rynek najmu i niewielkie niedobory mieszkaniowe spowodowały, że ceny ofertowe utrzymują się w nich na poziomie z lipca 2022 roku. To sugeruje, że sprzedający nie spodziewają się tam znaczącego impulsu popytowego po uruchomieniu rządowego programu dopłaty do kredytów mieszkaniowych.

Rośnie oferta deweloperów

Dane GUS z ostatnich miesięcy mówiły o rekordowo niskiej aktywności deweloperów, którzy ograniczyli liczbę rozpoczynanych inwestycji. Tymczasem jak podają autorzy Kwartalnika Mieszkaniowego, to właśnie oferta mieszkań deweloperskich urosła najbardziej w pierwszym kwartale. Udział lokali z rynku pierwotnego wśród wszystkich ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w serwisie Otodom wzrósł do 59,1 proc. i osiągnął najwyższy poziom od kiedy prowadzone są analizy na potrzeby Kwartalnika.

Wzrost ten ciągnie również za sobą ceny. Wprowadzenie na rynek nowych inwestycji, zwykle o podwyższonym standardzie, podniósł w najbardziej atrakcyjnych inwestycyjnie lokalizacjach dużych miast średnią cenę mieszkań nie tylko na rynku pierwotnym, ale i wtórnym - odpowiednio o 2,1 proc. i 1,4 proc. kw/kw.

Wielka płyta odchodzi do lamusa?

Dane Otodom wskazują też, że już trzeci kwartał z rzędu tanieją najstarsze mieszkania, wybudowane w latach 1945-1990. Chodzi głównie o lokale z wielkiej płyty znajdujące się często w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Ich ceny ofertowe wzrosły w ciągu roku jedynie o 1%. Jeszcze półtora roku temu 18% wszystkich wyświetleń ofert na sprzedaż w serwisie Otodom stanowiły właśnie takie lokale. Czy to oznacza koniec sympatii Polaków do bloków z wielkiej płyty?

- Niska popularność mieszkań wybudowanych w czasach PRL wynika z dwóch czynników. Po pierwsze, są to nieruchomości mniej popularne wśród inwestorów gotówkowych, którzy poszukują mieszkań w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. A to oni stanowią jedną z największych grup osób kupujących obecnie mieszkania. Po drugie, mieszkania z wielkiej płyty są często mniej efektywne energetycznie, a przez to droższe w utrzymaniu. To zniechęca część kupujących, którzy boją się o wysokość swoich przyszłych rachunków za prąd czy gaz – komentuje Adam Czerniak, ekspert Polityki Insight.

Więcej na temat sytuacji na rynku pierwotnym, wtórnym oraz prognozach dla rynku najmu można znaleźć w najnowszym Kwartalniku Mieszkaniowym, Otodom i Polityki Insight (POBIERZ).

^[1] Dane Otodom Analytics dla siedmiu największych rynków w Polsce: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Trójmiasta, Katowic i Łodzi.