Sprzedaż mieszkań wystrzeliła o 40% r/r. To nie entuzjazm kupujących stoi za wzrostem
5,1 tys. sprzedanych mieszkań deweloperskich, czyli 40-procentowy wzrost rok do roku – wstępne odczyty Otodom za marzec wskazują na gwałtowne ożywienie popytu. Za tym wynikiem stoi jednak unikalny splot okoliczności – od gwałtownego wzrostu ryzyka geopolitycznego, poprzez notowany od stycznia rekordowy poziom rezerwacji lokali, aż po spadek zaufania do alternatywnych form inwestowania. Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, wyjaśnia kulisy nagłego boomu sprzedażowego.
W marcu dobre jeszcze nastroje konsumenckie sprzyjały zakupom na rynku mieszkaniowym. Na początku miesiąca Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe NBP o 0,25 pkt. proc., a nieco później Narodowy Bank Polski opublikował “Raport o inflacji” z bardzo pozytywnymi prognozami PKB i CPI dla Polski. Na to nałożyły się rekordowe poziomy rezerwacji wypracowane jeszcze w styczniu i lutym, które w marcu zaczęły przekładać się na transakcje. Kupujący mieli przy tym w czym wybierać – na koniec lutego oferta deweloperska w Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu wynosiła 59,6 tys. mieszkań.
Jednak zaledwie kilka dni po uspokajających komunikatach NBP ukazały się alternatywne scenariusze analityków, wskazujące na groźbę wyższej inflacji i niższego wzrostu PKB. Rewizja ta była bezpośrednią odpowiedzią na eskalację konfliktu na Bliskim Wschodzie, który wywołał obawy o gwałtowny skok cen surowców energetycznych i ograniczenia w dostawach. W efekcie już w połowie marca wskaźnik WIBOR 6M, kluczowy dla oprocentowania kredytów hipotecznych, zaczął rosnąć i to pomimo wcześniejszej obniżki stóp procentowych.
Cios w nadzieję na spadki cen
Potencjalni nabywcy, którzy dotąd liczyli na spektakularne obniżki cen mieszkań, nie doczekali się ich. W marcu w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu, a więc w czterech spośród siedmiu analizowanych rynków, średnie ceny ofertowe poszły w górę. W stolicy nastąpiła zmiana o +8,8% w ujęciu rocznym i +2,3% miesiąc do miesiąca, co oznacza, że metr kwadratowy oferowanego mieszkania deweloperskiego kosztuje tam aktualnie 19,3 tys. zł. Mimo to popyt nie osłabł. Lata 2021-2023 ugruntowały w świadomości Polaków silne powiązanie wysokiej inflacji ze wzrostem cen nieruchomości. W efekcie rosnąca inflacja przyspiesza decyzję o sfinalizowaniu zakupu i zachęca do kupowania “teraz”, a nie za kilka miesięcy.
Na wzrost aktywności wpłynęła też ocena ryzyka geopolitycznego. Choć Bliski Wschód jest odległy, inwestorzy uzmysłowili sobie, że alternatywne kierunki lokowania kapitału wcale nie oferują większego bezpieczeństwa niż Polska. Wycofanie się z planów zakupu nieruchomości w tamtym regionie pozytywnie przełożyło się na popyt w kraju. Należy jednak zaznaczyć, że reakcja na wojnę w Iranie nie jest porównywalna z reakcją na wybuch wojny w Ukrainie. Tamten konflikt dotyczył bezpośredniego sąsiada i nastąpił w warunkach wysokiej inflacji w Polsce (9-10%).
Mieszkanie pewniejsze niż złoto
W obliczu dużej zmienności innych aktywów (akcje, obligacje i złoto) mieszkania umocniły swoją pozycję bezpiecznej przystani. Fakt, że ceny ofertowe nieruchomości rosną szybciej niż inflacja, sprawia, że polskie gospodarstwa domowe wciąż postrzegają lokal mieszkalny jako najpewniejszą formę zabezpieczenia oszczędności. Z badań prowadzonych przez Otodom wynika, że wśród inwestycyjnych powodów nabycia mieszkania najwięcej respondentów wskazuje w ostatnim czasie na zakup dla dzieci lub rodziców. Wysoka, także w marcu, liczba nowych rezerwacji pełniła więc rolę wskaźnika nie tylko rosnącego zainteresowania zakupem mieszkania, ale również narastającego po popytowej stronie rynku niepokoju.
Co na to deweloperzy?
Na te wszystkie zjawiska nałożyła się specyficzna sytuacja podażowa. Tylko w marcu firmy deweloperskie rozpoczęły sprzedaż 3,6 tys. mieszkań w 102 nowych inwestycjach. W pierwszym kwartale 2026 roku uzupełniały też ofertę lokalami o wyższym standardzie, na co wyraźnie wskazują ceny wprowadzanych do sprzedaży jednostek w porównaniu z cenami mieszkań w sprzedaży (17 tys. zł/mkw. vs 15,7 tys. zł/mkw). Potwierdza to, że rynek coraz szerzej otwiera się na tę aktywną i zamożną grupę nabywców.
Na ostateczny, marcowy wynik wpłynął także klasyczny mechanizm końca kwartału. Marzec jest okresem rozliczeniowym, co mobilizuje działy sprzedaży do finalizowania jak największej liczby umów i otwiera na negocjacje. Na tak zmiennym i niepewnym rynku, z jakim mamy do czynienia obecnie, ten mechanizm działa ze zdwojoną siłą. Deweloperzy dążą do zabezpieczenia wyniku sprzedażowego, a kupujący starają się uprzedzić kolejną falę zmian.
